경기도에 살고 있는 A씨는 퇴직 후에 여생을 보내기 위해 지난해 지방에 아파트를 한 채 미리 마련해 둔 상태. 올 가을 퇴직을 앞둔 그는 현재 살고 있는 단독주택을 팔기로 했으며, 겨울이 오기 전 새 아파트로 옮길 생각에 부풀어 있다.
그런 A씨에게 불현듯 다가오는 걱정 하나. 살고 있는 집을 제값에 팔기 위해 여기저기 알아보는 과정에서 1세대가 국내에 2주택을 갖고 있을 때 먼저 파는 주택에 대해선 양도소득세가 부과된다는 이야기를 들었던 것.
그런데 또 누구는 "1세대 2주택자라도 일정한 기간 내에 1주택을 팔 때 양도세가 비과세되는 내용도 있으니, 안심해도 된다"고 A씨를 안심시킨다. 누구 말이 맞는 걸까. A씨는 결국 국세청에 확인하고서야 1세대2주택자가 언제 세금을 내지 않아도 되는지를 알 수 있었다.
□ 이사를 가기 위해 일시적으로 두 채의 집을 갖게 될 때
국세청에 따르면 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 새로운 주택을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 새로운 주택을 취득한 날로부터 2년 이내에 종전의 주택을 양도하면 1세대 1주택을 양도한 것으로 보아 양도소득세가 비과세 된다.
즉, 새로운 주택을 취득한 날로부터 2년 이내에 종전 주택을 양도하고, 양도하는 주택이 양도일 현재 1세대 1주택 비과세 요건을 갖추고 있어야 한다.
또 수도권 소재 공공기관 또는 법인이 수도권 외의 지역으로 이전하여 당해 공공기관 및 법인의 종사자가 이전한 지역(시·군)또는 연접한 지역의 주택을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우에는 새로운 주택을 취득한 날로부터 5년 이내에 종전의 주택을 양도하면 1세대 1주택을 양도한 것으로 보아 양도소득세가 비과세 된다.
□ 상속을 받아 두 채의 집을 갖게 될 때
1주택을 보유한 1세대가 1주택을 상속받아 2주택이 된 경우 상속받은 주택은 일반주택의 1세대 1주택 비과세 여부를 판정할 때 주택의 수에 포함하지 않는다. 따라서 일반주택이 양도일 현재 비과세 요건을 갖추었으면 양도소득세가 과세되지 않는다.
피상속인(사망한 사람)이 상속개시 당시 두 채 이상의 주택을 소유한 경우에는 피상속인을 기준으로 소유기간이 가장 긴 1주택에 대해서만 상속주택의 특례가 적용되며, 하나의 주택을 여러 사람이 공동으로 상속하는 때에는 일반주택 양도시 상속지분이 가장 큰 상속인이 상속주택을 소유한 것으로 본다.
하지만, 상속주택을 먼저 양도하는 경우에는 양도소득세가 과세된다. 따라서 상속받은 주택이라도 일반주택과 마찬가지로 양도당시 1세대 1주택 비과세 요건을 갖추어야 양도소득세가 과세되지 않는다.
□ 노부모를 모시기 위해 세대를 합침으로써 두 채의 집을 갖게 될 때
1주택을 보유한 1세대가 1주택을 보유하고 있는 60세 이상의 직계존속(배우자의 직계존속을 포함)을 모시기 위해 세대를 합침으로써 1세대가 2주택을 보유하게 된 경우, 세대를 합친 날로부터 5년 이내에 먼저 양도하는 주택에 대하여는 양도소득세를 비과세한다.
다시말해 양도하는 주택이 양도일 현재 1세대 1주택 비과세 요건을 갖추고, 노부모(60세이상)를 봉양하고 있으면서 세대를 합친 날로부터 5년 이내에 양도해야 하는 요건을 갖춰야 한다.
□ 혼인으로 두 채의 집을 갖게 될 때
1주택을 보유하는 자가 1주택을 보유하는 자와 혼인함으로써 1세대가 2개의 주택을 보유하게 된 경우, 혼인한 날로부터 5년 이내에 먼저 양도하는 주택이 비과세 요건을 갖춘 경우 양도소득세가 비과세된다.
□ 농어촌주택 등을 소유함으로써 두 채의 집을 갖게 될 때
1주택(일반주택)을 소유한 자가 농어촌주택 등을 취득하여 1세대 2주택이 된 경우에는 일반주택을 팔 때 비과세 해당여부는 농어촌주택을 제외하고 판단하므로 비과세 요건을 갖춘 일반주택은 양도시기에 관계없이 비과세된다.
여기서 농어촌 주택은 읍 또는 면(수도권, 도시지역, 토지거래 허가구역, 투기지역, 관광단지 지역은 제외)에 소재하고, 주택규모 대지 660㎡, 건물 150㎡ (공동주택 116㎡) 이내, 취득시 주택가격이 기준시가 2억원 이하인 주택이다.
