오피스텔 활용한 임대사업, 똑똑한 세금 총정리

최근 계속되는 부동산 경기침체는 다주택 보유자에 대한 양도소득세 중과완화, 장기보유특별공제 허용 등 부동산 세금에 많은 변화를 가져왔다.

■ 오피스텔 가지고 주택임대사업 할 수 있다

주택임대사업을 하면 지방세 감면혜택이 있다. 4월 27일부터는 오피스텔을 매입하여 주택임대사업이 가능해지는데 이때 전용면적 60㎡ 이하는 취득세 100%와 재산세 50%를 감면되며, 전용면적 85㎡이하는 재산세 25%가 감면된다.

다만 취득세는 최초로 분양받을 때만 감면되며 거래신고지역은 감면 혜택이 배제되므로 주의를 기울어야 한다.

오피스텔은 본래 상업용 건물이어서 감면이 없지만 지방세가 감면되는 주택임대사업을 하기 위해서는 전용면적 85㎡이하의 중소형 면적으로 바닥난방, 전용입식부엌, 수세식 화장실, 목욕시설 등의 요건을 구비한 오피스텔을 이용해야 한다.

주택임대업을 하는 동안 전세보증금 또는 월세 등을 받게 되는데 이때 보유하고 있는 주택수나 수입금액 형태에 따라 종합소득세 과세 여부가 결정된다.

월세는 2주택(고가주택 1주택 포함)이상 보유자는 과세대상이 된다.

주택수(85㎡ 이하 소형주택 제외)가 3주택 이상이라면 수령한 전세보증금의 합계액이 3억원을 초과하는 금액의 60%에 정기예금이자율을 곱한 금액과 1년간 받는 월세를 합한 금액을 수입금액으로 보아 신고·납부해야 한다. 주택으로 사용하는 오피스텔은 부가가치세 과세대상이 아니다.

■ 임대주택 외 거주하는 1주택 먼저 양도시 비과세가 가능

거주하는 1주택을 보유한 상황에서 주택임대사업을 위해 주택을 매입하는 경우 그 거주주택을 먼저 양도하면 양도소득세 비과세가 가능하다. 임대주택 활성화를 위한 세법개정 때문이다.

일반적인 1세대 1주택 비과세 요건(3년 이상 보유)과 달리 거주 1주택 비과세는 3년 이상 보유와 함께 2년 이상 거주 요건을 채워야 한다. 또한 양도가액이 9억원을 초과하면 9억원을 초과한 부분에 대해선 양도소득세를 내야 한다. 

거주주택 비과세를 받기 위해서는 거주주택 이외 임대주택(주거용 오피스텔 포함)도 사업자등록 등 일정한 요건이 필요하며 상시 주거용으로 사용되어야 한다.

현재 매입임대주택 요건이 크게 완화되어 1호의 주택에 대해서도 등록이 가능하데 주택임대법상의 주택임대사업자 등록은 관할 시·군·구에 한 후 관할세무서에 부동산임대업(주택임대)으로 부가가치세 면세사업자등록도 마쳐야 한다.


※ 임대기간의 계산시 사업자등록등을 하고 임대주택으로 등록하여 임대하는 날부터 임대를 개시한 것으로 보며, 가액 역시 임대개시일 당시 기준시가 기준으로 판단함

■ 업무용으로 사용하면 사업자등록 하고 부가가치세도 환급

오피스텔을 분양받아 업무용으로 임대할 때 부가가치세법상 일반사업자로 사업자등록을 하면 분양가액 중 건물에 대한 부가가치세를 환급받을 수 있다.

일반사업자는 사업을 위해 재화 등을 매입하고 이 때 부담한 부가가치세를 세금계산서를 통해 환급받을 수 있기 때문이다. 만약, 홍길동씨가 3.1억원(토지 2억원, 건물 1억원, 건물분 부가가치세 1천만원)에 오피스텔을 분양받았다면 세금계산서를 발급받고 건물분 부가가치세인 1천만원을 환급받을 수 있는 것이다.
 
주의할 점은 부가가치세 환급은 사업자등록 신청일로부터 역산하여 20일 이내 해당분부터 환급이 가능하기 때문에 분양계약단계에서 사업자등록을 해야 계약금, 중도금, 잔금 모두의 해당분에 대해 환급이 가능하다.

■ 업무용은 부가가치세와 종합소득세를 잊으면 안돼

사업용으로 사용하는 오피스텔은 부가가치세 과세대상이기 때문에 매년 2번(7월 25일, 1월 25일)의 부가가치세를 신고납부하고, 매해 5월에는 종합소득세를 신고납부해야 한다.

이때, 전세금에 대해서도 간주임대료를 계산하여 월세 등과 합산하여 부가가치세, 종합소득세를 계산한다. 연간 공급대가가 4천8백만원 미만이라면 간이과세자 등록이 가능한데 간이과세자는 부가가치세 매입세액에 대한 환급이 없지만 업종별 부가가치율(부동산임대업 30%)만큼 매입세액으로 인정해 주고 있다. 간이과세자는 장기적으로 부가가치세 납부액이 일반과세자보다 적을 수 있다는 장점이 있다.

하지만 오피스텔 분양(매입)시 일반과세자로 건물분 부가가치세를 환급받았다면 간이과세자로 전환할 때 부가가치세 환급액 중 일정금액을 다시 납부해야 한다.

간이과세자는 과세기간(6개월)동안 공급대가가 1,200만원 미만인 경우 부가가치세 납부의무를 면제해주지만 이와 별도로 종합소득세는 다음해 5월에 신고납부하여야 한다.

■ 매각시점 고려해 임대사업자 등록 여부 판단

세법개정에 따라 올해부터 다주택자도 장기보유특별공제를 받을 수 있고, 정부는 다주택자 양도세 중과폐지 입장을 밝히고 있다.

이렇게 되면 임대주택 사업자등록으로 얻을 수 있는 혜택은 재산세, 종부세 감면 등으로 좁혀진다. 크지 않은 자금을 의무임대기간인 5년 이상 투자가 가능하고 그 기간동안 안정적인 부동산임대수익을 원하는 경우에는 주거형으로 임대사업등록을 하여 세제혜택을 충분히 누릴 필요가 있다.

상대적으로 중대형의 오피스텔에 대한 투자자로서 단기간 내에 이사를 계획하고 있는 투자자는 업무용으로의 임대가 유리하다. 오피스텔과 관련된 세제지원 중 가장 중요한 부분은 양도소득세의 비과세라고 볼 수 있는데 주택임대사업을 등록하면 등록된 부동산에 대해서는 매매시점에 제한이 발생하기 때문이다. 


 

[한병준 세무사 약력] 
現 KB국민은행 WM사업부 WM컨설팅팀 세무사, KB국민은행 금융상담센터 양도(토지보상), 증여·상속·가업승계 담당, KB국민은행 인재개발원 세법 강사