토지에 투자하거나 개발을 하기 위해서는 기본적인 내용을 확인하여야 한다. 그중 가장 기본적인 것은 부동산 관련 공부를 확인하는 것이고, 그 다음이 현장답사(임장활동)를 통해 부동산의 위치, 형상, 자연환경, 주변환경, 입지 등을 확인하는 것이다.
여러 부동산 중에서 특히 토지는 현장답사를 꼭 해야만 한다. 현장을 자주 다녀 자신의 안목을 넓혀야 한다. 현장을 자주 다니다 보면 자연스레 지도와 지적도만 보고도 현장을 쉽게 찾을 수 있고, 현장에 있는 공인중개사와도 친해지게 되고, 마을주민들을 어떻게 하면 쉽게 정보를 얻을 수 있는지 알게 된다.
그럼 현장답사는 어떻게 해야 할까?
1. 어떤 목적으로 현장답사를 가는지?
현장답사를 가기 전에 어떤 목적을 가지고 현장답사를 가야하는가가 중요하다. 토지 현장답사의 목적에는 여러 가지가 있다.
첫째, 토지투자를 위한 목적일 때 현장답사는 반드시 토지전문가와 동행하는 것이 좋다. 왜냐하면 토지투자는 5~10년 이후를 보고 투자를 해야하기 때문에 토지전문가의 현장경험과 미래가치를 분석한 내용을 가지고 결정해야 하기 때문이다.
둘째, 토지개발을 위한 목적일 때 현장답사는 매우 중요하다. 아무리 전문가라도 현장답사는 매우 중요하기 때문에 자신의 목적에 맞는 현장답사를 계획하고, 그에 따라 현장답사시 체크리스트를 통해 이 토지가 개발목적에 적합한 토지인지를 꼼꼼히 확인하여야 할 것이다.
셋째, 토지를 경·공매로 낙찰받기 위한 현장답사를 하는 경우에는 투자목적인지 개발목적인지에 따라 확실한 목적을 가지고 접근해야 한다.
넷째, 전원주택이나 농가주택을 건축하기 위해 사전에 토지를 구입할 목적으로 현장답사를 하는 경우에는 그 목적에 맞는 현장답사를 하여야 한다. 도로가 있는지, 없으면 진입도로를 만들 수 있는지, 상하수도 문제는 어떻게 해결할 것인지, 지하수는 어떻게 할 것인지 등 생활과 밀접한 부분에 대해 현장답사를 하여야 할 것이다.
다섯째, 노후를 대비하기 위해 펜션이나 농사를 짓기 위한 목적으로 토지를 구입할 것이라면, 그에 맞는 현장답사 계획을 세워야 할 것이다. 노후대비를 위한 펜션운영이 목적이라면 주변자연환경과 밀접한 지역을 선택해야 할 것이며, 언제부터 시작할 것인지에 따라 많은 현장답사를 통해 다른 펜션부지보다 자연환경이 뛰어난 곳을 선택하여야 할 것이다.
또한 농사를 짓기 위한 목적으로 토지를 구입할 것이라면 자신에게 맞는 농사계획을 세우고 그에 맞는 토지가 있는 지역을 선택하여야 할 것이다. 사과농사를 짓기 위해 남해안을 선택하였다면 당신은 이미 실패한 선택인 것이다. 사과농사는 햇빛이 많은 곳과 일교차가 큰 곳을 선택하여야 한다. 70년대에는 대구사과가 유명 했지만 요즘 대구에서는 사과농사를 많이 짓지 않는다.
이외에도 많은 목적이 있을 수 있다. 반드시 사전에 자신이 왜 토지를 취득해야 하는지, 어떤 목적으로 토지를 매입해야 하는지 확인하고 그에 맞는 현장답사 방식을 선택하여야 하는 것이다. 이렇듯 토지 현장답사는 자신의 목적에 맞는 지역을 선택하는 것이 무엇보다도 중요하다.
2. 현장답사 가기 전에 체크하여야 할 사항은?
현장답사를 가기 전에 체크하여야 할 사항은 어떤 것이 있을까?
첫째, 부동산공부 분석을 확실히 끝내야 할 것이다. 토지투자와 개발에 있어 현장답사를 가기 전에 가장 먼저 확인하여야 하는 사항은 부동산공부상의 현황을 파악하여 미리 어느 정도 분석하는 것이다.
여기서 부동산공부라 함은 토지이용계획확인서, 토지(임야)대장, 지적도(임야도), 개별공시지가확인서, 등기사항증명서, 건축물관리대장(건축물이 있는 경우) 등을 말한다.
특히, 토지이용계획확인서 공부를 통하여 토지에 어떤 용도지역제가 있는지, 향후 법률적으로 변경사항이 있을 수 있는지, 목적에 따라 개발할 수 있는지 제반 법규에 따른 제한여부를 확인하는 것이 토지의 시작이다.
토지이용계획확인서를 분석할 줄 알아야 한다. 토지투자와 개발을 위해서는 기본적으로 향후 자본이득을 충분이 보상받을 수 있는 지역을 선택하여야 한다.
계획관리지역, 자연녹지지역, 준보전산지 등이 개발이 쉽고 투자가치가 높다고 볼 수 있다. 군사시설 보호구역, 상수원 보호구역, 문화재 보호구역, 공원구역, 보전산지 등은 투자가치로 떨어지고 개발하기도 쉽지 않다.
그래서 서류상의 확인은 무의미 하고 현장답사를 통해 확인할 수 없다.
그 외 공부를 통해 토지투자와 개발에 필요한 것들을 확인하여야 하며, 미리 현장답사를 통해 확인하여야 할 사항 등을 체크리스트와 기본적인 분석보고서를 만들어 놓아야 한다.
둘째, 토지를 경·공매로 낙찰받기 위한 현장답사를 하기 전에는 반드시 해당 물건에 대한 권리분석을 미리 해보야 한다. 그래야 현장답사를 통해 미지한 부분이나 빠져 있는 다른 사항 등을 체크할 수 있기 때문이다.
특히, 특수부동산에 대한 권리분석은 경매전문가를 통해 사전에 충분한 지식을 가지고 현장답사를 통해 체크하는 것이 바람직하다.
셋째, 현장답사할 지역의 지도와 사진을 준비하여 한다. 네이버나 다음 지도 서비스를 통해 해당 소재지 주변지역을 프린트하고, 위성사진은 현장가서 확인하여야 하므로 해당 지역을 크게 볼 수 있게 프린트하는 것이 좋다.
지적도는 5,000분의 1과 2,000분의 1 축척 지적도 두 가지를 꼭 가져가는 것이 좋다. 축척을 필요에 따라 조정해서 여러 장을 출력하여 가져간다면 주변필지를 통해 해당 소재지의 필지를 쉽게 찾을 수 있다.
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2012년 11월 12일(월) ~ 11월 13일(화), 19:00~22:30 (2일 총 7시간)
[박종철 대표 약력] 골든리얼티 부동산연구소 대표, (주)토크뷰 대표, 세종사이버대학교 부동산경영학부 외래교수, EBS 명품공인중개사 부동산공법 담당 교수, (주)한국부동산전문교육원 투자개발담당 이사, LH공사 부동산실무교육 담당 교수, 경기도 인재개발원 부동산실무 담당 교수
