부동산 경매로 돈을 버는 방법 가운데 공동입찰을 통해 수익률이 높은 물건을 잡는 방법이 있다. 예상되는 수익률은 높지만 경매 가액이 개인의 자금력으로 접근하기 힘든 큰 물건을 접하면 대개 포기하고 만다. 하지만 최근들어 경매를 연구하는 인구가 늘어나면서 이러한 물건을 겨냥해 공동입찰에 뛰어드는 사례가 늘어나고 있다.
공동입찰은 하나의 경매물건에 가족, 친인척, 지인 또는 동호인 등으로 구성된 2명 이상이 각자의 지분을 정하여 공동으로 입찰에 참여하는 것을 말한다. 현행 민사집행규칙은 공동입찰은 누구나 제한없이 할 수 있도록 규정하고 있다.
공동입찰을 누구나에게 허용하고는 있으나 입찰 시 공동입찰신고서를 작성해 제출해야 함은 물론이다. 공동입찰신고서에는 공동입찰자 목록이 첨부돼 있는데 이 목록에 공동입찰자 성명, 주소, 주민등록번호, 연락처를 기재하고 각자 지분을 기재하면 된다.
기일입찰표 본인 인적사항에는 개별입찰과 달리 ‘별첨 공동입찰자목록 기재와 같음’이라고 기재하면 되고, 대리인이 입찰하는 경우 대리인란에 대리인 인적사항을 기재하는 것은 개별입찰과 같다.
공동입찰은 공동입찰자 전원이 입찰법정에 나가도 되지만 대리입찰이 가능하고 또한 공동입찰자 중 한명이 다른 공동입찰자 일부나 전부를 대리하는 것도 가능하다. 대리입찰의 경우 위임장의 본인란에 대리입찰을 위임한 공동입찰자 인적사항을 기재하고 본인의 인감증명서를 첨부해야 한다.
공동입찰은 일반거래에서의 공동투자와 같은 개념이다. 경매가 대중화되고 공동입찰 제한이 풀리면서 경매를 통한 공동투자도 점차 대중화되고 있는 추세이다. 공동입찰(또는 공동투자)이 성행하는 데에는 다 그만한 이유가 있다.
공동투자는 개개인의 자력으로는 감당할 수 없는 큰 규모의 물건을 비교적 소액으로 투자할 수 있고, 만약의 경우에 위험이 발생해도 그 위험이 혼자만의 몫이 아니라 투자자들에게 골고루 분산되기 때문에 비교적 위험부담이 적다는 장점이 있다.
그러나 공동투자가 장점만 있을 정도로 쉽고 간단한 문제는 아니다. 공동투자를 했다가도 투자자들끼리 이해관계가 충돌해 문제가 발생하기도 하고 각자의 주머니에서 나온 투자금액의 성격상 투자기간이나 기대수익률에 따른 리스크를 감내하는 정도에 있어서도 차이가 있다.
말썽도 많고 탈도 많은 공동투자를 소기의 목적을 달성할 때까지 이끌어가기 위한 조건은 무엇일까? 우선 인원을 최소화함으로써 이해관계의 다양성에 따른 사정변경 가능성을 최대한 줄여야 한다.
둘째, 공동투자자 조합은 설령 투자해서 손해를 봐도 눈감아줄 수 있는 그런 정도의 철저한 신뢰관계가 뒷받침되어야 한다.
셋째, 공동투자 참여자들의 투자자금은 가급적 여유자금이어야 한다. 투자자의 전재산이거나 대출을 받아 투자에 참여하는 사람은 달갑지가 않다. 배가 항로를 조금이라도 벗어나거나 감당할 수 있는 약간의 기상변화가 있는 경우에도 조급해하고 궁극적으로 항로이탈의 주범이 될 수 있기 때문이다.
넷째, 투자자금이 쓰이는 용도가 어디까지인지 그 성격을 분명히 할 필요가 있다. 투자자 조합 설립때 조성된 자금으로는 순수 취득비용에만 충당하고 기타 비용은 추가로 부담할 것인지, 아니면 취득 후 제세공과금, 담보대출이자, 보유과세, 운용수수료 등 제반 비용까지 포함하는 것으로 할지 등을 분명히 해야 한다.
다섯째, 투자기간을 명확히 설정해야 한다. 투자목적, 투자종목에 따라 6개월, 1년, 3년 등의 기간을 설정해 놓고 만약의 경우에 투자기간내 목적 달성이 어렵다고 판단된다면 미련 없이 투자자 조합을 해체할 수 있도록 하여야 한다.
끝으로 투자자들의 안전장치를 제대로 마련하는 것이 중요하다. 취득주체를 누구로 할 것이냐 하는 것과도 관련성 있는 내용이다. 특정 1인 대표 단독명의로 하는 경우와 공동투자자 모두의 명의로 소유권을 이전하는 경우를 가정해볼 수 있을 것이다.
단독명의로 취득하고 다른 투자자는 해당 부동산에 근저당을 설정하거나 가등기(매매예약을 원인으로 하는 소유권이전청구권가등기, 대물반환예약을 원인으로 하는 담보가등기) 형식을 빌려 투자의 안전성을 담보할 것인지, 아니면 공동명의로 취득할 것인지에 대한 투자자들의 충분한 사전협의가 있어야 한다.
단독명의로 하고 다른 투자자를 근저당권자로 할 때에는 각 투자자들의 근저당 설정 순위를 달리하면 안 되고 동순위로, 즉 접수번호가 같도록 해야 한다는 것에 유념해야 한다.
공동투자가 그렇게 쉬운 일이 아니라는 것을 이제 조금은 깨달았을 것이다. 이처럼 공동투자는 그 성격상 다수가 투자에 참여하기 때문에 투자자 조합에서부터 투자자금 모집, 투자 및 사후관리에 이르기까지 투자자들의 복잡다단한 의사가 개입되게 된다.
서로 이해관계가 다르고 추구하는 바가 다를 경우에는 투자자금이 조성돼도 투자의사결정이 지연되어 타이밍을 놓칠 수 있다. 또한 투자를 했다한들 목표이익에 근접하지 못하거나 터무니없는 결과가 발생하면 투자자들 사이에서 분쟁이 발생할 수 있는 근본적인 문제를 내포하고 있음을 항상 염두에 두어야 한다.
