소득세·종부세·양도소득세 부담 완화효과 '쏠쏠'
저금리 시대가 도래하자 돈 좀 있는 사람들은 수익형 부동산을 구입해 임대사업자가 되는 사례가 늘고 있다. 이로 인해 수익형 부동산의 거래가 활발해지고 있다.
문제는 투자수익률이다. 부동산 임대업의 경우 투자금액 대비 수익률을 얼마나 높이느냐가 최대의 화두이다. 부동산 임대업을 영위할 경우 다른 사업에 비해 부과되는 세금이 많아 절세전략에 따라 투자수익률에 큰 영향을 줄 수 있다.
부동산 임대사업도 돈 벌려고 하는 사업인 만큼 수입은 늘리고 비용은 줄이는 것이 정석. 경기부진으로 임대수입을 늘리는 데는 한계가 있기 때문에 절세전략이 어느 때보다 절실해지고 있다.
부동산은 일반적으로 1인의 명의로 등기를 한다. 하지만 부동산에 대한 지식이 조금만 있으면 명의를 한 명으로 등기하는 것이 얼마나 돈 낭비인지 금세 알 수 있다.
부동산을 공동명의로 할 경우 임대 소득세와 종합부동산세, 양도세 부담까지 줄일 수 있기 때문이다.
□ 소득 분산시켜 소득세 부담 완화
부동산 임대사업자가 부동산을 공동명의로 해 두었다면 부동산을 임대해 들어오는 임대 소득도 분산된다.
소득세는 6~38%로 부과되는데 소득이 커질수록 부담이 커지는 누진세 구조이다.
예를 들어 임대소득으로 1억원을 벌었다면 단독 명의일 경우에는 35%의 소득세율이 적용된다.
하지만 부부가 공동명의로 등기를 했다면 각각 5000만원으로 소득이 분산되고 소득세율도 24%로 감소한다.
단독 명의일 경우 1억에 35%의 소득세가 적용되고 누진공제액 1490만원을 제외하면 2010만원의 세금 부담을 져야 한다.
그러나 공동명의로 등기를 했다면 각각 5000만원의 수입에 24%의 소득세율이 적용되고 522만원의 누진공제액을 제외하면 각각 678만원의 소득세를 납부하면 된다. 결국 임대사업으로 1억원이라는 같은 돈을 벌었지만 명의만 공동명의로 했을 뿐인데 내는 세금은 2010만원에서 1356만원으로 654만원이나 줄어드는 절세효과를 톡톡히 본 것이다.
□ 부동산 공시가격도 분산…종부세 과세대상서 제외 효과
공동명의의 절세 마법은 부동산 보유세인 종합부동산세에도 나타난다.
종합부동산세는 국내에 소재한 재산세 과세대상인 주택과 토지를 유형별로 구분해 인별로 합산한 결과 공시가격 합계액이 각 유형별 공제액을 초과하는 경우 초과분에 대해 과세되는 세금이다.
과세대상은 1인 1주택의 경우 공시가격이 9억원을 초과하는 경우이고, 1주택 이상은 6억원을 초과하면 종합부동산세를 내야 한다.
공시가격 11억원 상당의 공동주택으로 임대사업을 벌이고 있는 A씨는 개인 단독 명의라면 종합부동산세 과세기준이 초과하기 때문에 종합부동산세를 세율에 따라 내야 한다.
하지만 이 부동산을 부부가 공동명의로 했다면 공시가격도 5억5000만원으로 분산돼 종합부동산세 과세대상에서 벗어날 수 있다.
단독 명의였을 경우 초과분 5억원의 80%인 4억원이 과세대상이 되고 여기에 세율 0.75%와 누진공제 150만원을 적용하고 농어촌특별세 20%를 가산하면 180만원의 종합부동산세를 내야 한다.
A씨는 부동산을 공동명의로 하면서 180만원의 세금을 아끼게 된 것이다.
□ 양도차익도 절반으로…양도세 절감효과도
아울러 임대사업을 벌이던 부동산 가격이 크게 올라 양도차익을 위해 부동산을 처분할 때도 공동명의로 돼 있다면 양도소득세 부담을 줄일 수 있다.
양도소득세는 자산을 유상으로 양도시 발생하는 소득에 대해 부과하는 세금이다. 양도차익에 따라 높은 세율이 적용되는 개인별 누진세 구조이다.
양도소득세는 양도차익에 따라 6~38%의 누진세율이 적용된다. 하지만 부동산을 공동 명의로 했다면 양도차익도 분산이 되기 때문에 납부할 전체 세금이 줄어든다.
5년 전에 11억원을 주고 산 부동산을 팔아 1억5000만원의 양도차익을 얻었다면 38%의 양도세율을 따라 양도소득세를 물어야 한다. 하지만 부부가 공동명의로 등기를 했기 때문에 양도차익도 각각 7500만원으로 나뉜다. 이에 따라 적용되는 세율도 24%까지 떨어진다.
이처럼 부동산 명의를 공동으로 등기했을 뿐인데 줄일 수 있는 세금은 소득세, 종합부동산세, 양도소득세 등 다양하다.
하지만 군침 도는 부동산 세테크에도 주의할 점이 있다. 이미 등기가 끝이 난 부동산의 명의를 바꿀 때는 증여세와 취득세 등을 꼼꼼히 따져봐야 한다. 배우자간의 증여는 6억원까지는 비과세되지만 취득세 등이 기준시가의 4%까지 나올 수 있다.
아울러 직업이 없던 배우자가 공동사업자가 되기 때문에 건강보험료 등이 부과될 수도 있다.
이 때문에 줄어드는 세금부담과 새롭게 발생할 비용의 규모를 판단해 공동명의를 할 것인지 꼼꼼히 따져보는 것이 좋다. 또 중간에 명의를 변경하는 것보다 신규로 부동산을 매입할 때 공동명의로 등기하는 것이 훨씬 효과적이다.
