당국, 실수요자 적용방안 유권해석…입주권·분양권 전매 채무인수도 가능
금융위원회와 금융감독원은 '8·2 부동산 대책'으로 강화된 대출 규제를 적용할 때 현장에서 헷갈리기 쉬운 사례별 적용방안을 7일 안내했다.
가장 논란이 되는 조항은 은행업 감독규정 개정안 제3조 '투기지역 및 투기과열지구 신규 지정 시 적용례'다.
이 조항은 투기지역 및 투기과열지구가 신규로 지정되는 경우 신규 지정 효력 발생일의 전날까지 ▲ 금융회사가 대출금액 신청접수를 완료한 차주 ▲ 금융회사로부터 대출만기 연장통보를 받은 차주 ▲ 이에 준하는 차주에 대해서는 투기지역 및 투기과열지구에 관한 사항을 적용하지 않도록 했다.
즉 이번에 강화된 대출 규제를 적용받지 않는 '이에 준하는 차주'가 어떤 경우인지 금융당국은 예를 들어 설명했다.
결론적으로 부동산 매매계약을 맺고 대출을 받지 못했더라도 무주택자임이 증명되면 투기지역 및 투기과열지구 적용대상에서 제외돼 담보인정비율(LTV)을 기존대로 60%를 적용받아 대출할 수 있다.
◇ 일반 주택매매 거래 = A 씨는 지난달 3일 서울에서 6억 원을 넘는 아파트 매매계약을 맺었다. 이사 예정일은 10월 3일, 이 때 잔금을 치르기로 했다.
그는 정부의 8·2 대책 발표 때까지 은행에 대출을 신청하지 못했다.
A 씨는 그러나 두 가지 요건을 충족하면 담보인정비율(LTV)을 기존대로 60%를 적용받아 대출할 수 있다.
우선 투기지역 및 투기과열지구 지정일 현재(8월 3일) 무주택 세대여야 한다. 무주택 세대를 판단할 때는 분양권도 주택으로 간주한다.
또 7월 3일 아파트매매 계약서 및 거래신고필증(거래신고필증이 없는 경우 계약금 입금증 등)으로 거래 사실을 명확하게 증명해야 한다.
◇ 중도금 대출 취급 = B 씨는 지난달 10일 아파트 입주자 모집 공고를 보고 20일에 청약했다.
그는 같은 달 25일 분양 당첨자로 발표되자 30일 계약금을 냈다.
그런데 B 씨가 분양받은 아파트는 투기지역·투기과열지구로 묶였다. 지정되기 전날인 지난 2일까지 아파트 시행사와 시공사 모두 은행과 중도금 대출 협약을 맺지 못했다.
이 경우 비록 시행사가 은행에 대출 신청을 못 했지만, 투기지역·투기과열지구 지정일 현재 무주택 세대라는 점이 증명되면 분양가액의 60%까지 돈을 빌릴 수 있다.
◇ 분양권 전매 시 채무인수 = C 씨는 지난달 19일 현재 건설 중인 아파트의 분양권 매매계약을 맺었다.
그는 오는 11일 기존 수분양자의 중도금 대출(분양가액의 60%)을 인수할 예정이었지만, 8·2 대책을 발표하는 날까지 중도금 대출 인수를 신청하지 못했다.
이 경우 C 씨가 사들인 분양권이 적법한 전매 절차를 거쳤고, 투기지역·투기과열지구 지정일 현재 무주택 세대라면 중도금 대출을 인수할 수 있다.
그는 지난달 19일 맺은 분양권 매매계약서와 거래신고필증(거래신고필증이 없는 경우 계약금 입금증 등)으로 계약 사실을 증명해야 한다.
◇입주권 전매 시 채무인수 = D 씨는 지난달 25일 재개발 예정 지역의 입주권 매매계약을 맺었다.
그는 오는 11일 이 재개발 조합원의 이주비 대출(감정가액의 60%)을 인수할 예정이었지만, 8·2 대책을 발표하는 날까지 이주비 대출 인수를 신청하지 못했다.
D 씨는 C 씨와 마찬가지로 투기지역·투기과열지구 지정일 현재 무주택 세대이면서 입주권 매매계약서와 거래신고필증(거래신고필증이 없는 경우 계약금 입금증 등)으로 증명하면 이주비 대출을 인수할 수 있다.
이 같은 예외가 인정되지 않으면 이주비 대출의 40%만 인수할 수 있다.
