후분양제 성공하려면 소비자 금융지원 늘려야
아파트 후분양이란 아파트가 어느 정도 지어지면 분양하는 것이다. 현행 선분양 제도가 분양 이후의 하자문제에 취약하고 분양권 전매 등 투기를 조장한다고 보고 공공·민간 구분 없이 공정률 80%이상을 보인 다음 분양하자는 것이다.
국토부는 후분양제를 도입할 경우 일정기간 시장에 주택이 분양되지 않는 부작용을 줄이기 위해 단계적인 방안을 제시할 것으로 보인다. 도입 첫해에는 공정률 60% 선에서 분양을 하다가 차츰 80%로 늘려가는 방식이다. 이외에 후분양 시점의 공정률이 높을수록 공공택지 분양의 우선순위를 차등 적용하는 방법이 도입될 가능성도 있다.
국토부는 이같은 내용을 담은 '제2차 장기 주거종합계획 수정안'을 이르면 내달 발표할 예정이란다. 2차 장기 주거종합계획은 2013년부터 2022년까지 주택공급 목표와 주거복지 등 정부의 정책 방향을 담은 계획이다. 수립 5년 차를 맞아 이번에 수정안을 발표하는 것이다. 올해 수정안에는 새 정부의 주택정책과 관련한 청사진이 담기면서 큰 변화가 예상된다.
정부가 후분양제도를 도입하겠다는 배경은 무엇일까.
서울 분양시장은 과열양상을 빚고 있다. 따라서 주택이 준공되기 전에 먼저 분양을 하는 선분양제의 부작용인 투기를 잡기 위한 것이다. 이와 함께 소비자 주택선택권 제약, 준공 전 매매대금 지급에 따른 매매위험 증가와 같은 부작용을 막기 위한 것이란 이유도 제기되고 있다.
그럼에도 불구하고 후분양제를 둘러싼 여러 찬반 논리들이 있다.
먼저, 효과면에서 후분양제가 도입되면 분양권을 매개로 한 투기가 사라질 것이라는 기대가 있다.
후분양제를 도입하면 소비자 선택권이 확대되는 측면이 있다. 즉 후분양제는 소비자가 비교적 완성에 가까운 실물을 확인하고 주택을 구매해 추후 발생할 수 있는 하자 리스크를 줄일 수 있어 주택선택권이 강화된다. 또 분양권 투기를 억제할 수 있고 중도금 대출을 감소시켜 가계부채를 줄일 수 있다.
하지만 자금과 신용도가 떨어지는 중견 규모 이하의 건설사들은 상대적으로 피해를 볼 수도 있다. 특히 상대적으로 금융비용을 많이 감당하게 될 중소 건설사들의 주택 공급이 크게 줄어들 수 있어 존립기반이 흔들릴 수 있다.
이와 관련, 주택금융공사가 7일 발표한 '주택금융리서치'를 통해 보면 “현행 선분양에서 후분양으로 전환되면 PF대출 증가로 인한 매출액 기준 LTV, 총사업비 대비 차입금 비율, 금융비중이 상승한다”며 “건설사의 이익 및 ROE는 하락하게 될 것”이라고 밝혔다. 보고서는 또 “이는 PF대출 증가라는 주택 개발사업 자금조달 구조의 변화를 수반한다”며 “이는 PF대출 상환위험 증가와 그에 따른 금융기관 대출공급 축소, 주택 공급시장 위축 등을 불러오게 될 것”이라고 덧붙였다.
경기상황과 정부정책에 따른 변수가 있겠지만 건설사들은 후분양을 성공리에 마무리할 때 까지 자금부담 때문에 다른 사업지를 적극 물색하는게 쉽지 않기 때문에 주택 공급 축소로 이어질게 뻔하다.
주택공급의 총량은 줄어들 수 있지만, 자금조달 능력이 있는 건실한 건설사들만 아파트를 내놓게되면 결과적으로 밀어내기 분양은 사라질 것이란 견해도 있다. 전체 주택공급 총량이 줄기 때문에 밀어내기는 어느 정도 사라질 것으로 보인다.
자금력이 약한 중소 주택건설업체는 사업 부지 매입과 공사비 조달 등을 위한 금융비용 급증, 낮은 인지도 등에 따른 미분양 부담으로 적극적으로 주택사업하는게 힘들어 대형사위주로 재편될 수밖에 없게 된다. 게다가 중소업체는 존폐 위험에 직면하게 될 가능성이 있다.
하지만 소비자 입장에서 오히려 후분양제가 유리한 측면도 분명히 있다. 후분양제는 소비자가 비교적 완성에 가까운 실물을 확인하고 주택을 구매해 추후 발생할 수 있는 하자 리스크를 줄일 수 있어 주택선택권이 강화된다. 동간 간격, 일조·조망, 조경 및 커뮤니티 시설의 윤곽을 대략 알 수 있어 선택에 상당한 도움이 된다.
중도금 대출을 감소시켜 가계부채를 줄일 수 있다. 또 소비자 입장에서도 후분양제에서는 분양 시점의 분양가와 입주 시점의 매매가 차액인 시세 차익도 기대할 수 없게 된다.
반대로 생각하면 분양 시점과 입주 시점이 짧아 분양 후 단기간에 목돈을 마련해야 한다는 점은 부담이다. 목돈이 있고 능력이 있는 소비자만 아파트를 구입할 수 있게 된다는 애기다.
그러나 후분양제 역시 단점이 있어 급격한 전환은 오히려 부작용을 키울 수 있다는 지적이다. 건설사 입장에서 보면 사업가격이 올라가 소비자 분양 가격이 상승할 수 있다.
선분양자는 사업비의 대부분을 분양받은 사람들의 돈으로 조달하지만, 후분양제는 사업자의 자기 자금을 활용하거나 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 대출을 통해 사업비를 조달해야 한다.
금융권에 PF대출이 늘어나면 1금융권에서는 전체 사업비 대비 일정 비율 이하로만 대출을 취급하게 되고 나머지 사업비는 2금융권에서 2∼3순위 대출을 통해 조달하게 된다.
금융비가 올라가면 사업비가 늘어나면서 사업성이 떨어져 주택 공급 위축과 분양가 상승을 가져오게 된다. 후분양 시행 시 PF대출금액 증가→대출 상환리스크 증가→금융기관 대출공급 축소→주택 공급시장 위축→주택 분양가격 상승으로 이어져 입지좋은 곳은 분양가 대폭 오를 수 있다.
이 제도는 참여정부 시절인 지난 2004년 도입을 추진한 적이 있다. 참여정부는 2012년 전면 도입을 목표로 분양허용 공정률 수준을 2007년 40%부터 시작해 2년 단위로 20%포인트씩 단계적으로 올리는 내용의 후분양제 로드맵을 만들었다. 그러나 업계의 강력한 반발과 글로벌 금융위기로 첫발도 제대로 떼지 못하고 폐지됐다.
문재인 정부는 올 상반기 중 확정할 예정인 '제2차 장기 주거종합계획(2013~2022년)'에 후분양제 로드맵을 넣을 계획인데다 국회에서도 법안 개정 논의가 4월 국회부터 본격적으로 이뤄질 예정이다.
그렇다면 이번에는 후분양제를 도입할 수 있는 여건이 도래한 것일까.
후분양제가 본격 도입되면 실요자들 뿐만 아니라 투자자들도 분양을 기다리지 않고 일반아파트 시장으로 몰릴 가능성이 농후하다. 이 때문에 '아파트가격 상승'의 또 다른 견인차가 될 수 있다.
분양가상한제가 도입될 경우 후분양제를 선택하면 강남권 재건축 조합의 경우 평당 평균 6000~7000만원 이상의 분양가 책정이 이론적으로 가능하다는 얘기다.
실제 지난해 9월 재건축 시공사를 선정한 반포 주공 1단지 1·2·4주구(반포 1단지)부터 분양가상한제 적용에 대한 해법으로 후분양제가 거론되기도 했다. 즉 후분양제는 선분양제와 달리 자금조달에 따른 비용이 발생해 이를 원가에 반영하면 상품가격이 오른다는 단점도 있다. 이로인해 분양가는 더 상승할 것이라는 예상이 많다.
정부는 공공부문인 한국토지주택공사에 후분양제를 단계적으로 의무화하고, 민간에 대해서는 의무화 대신 자발적인 후분양을 하면 각종 인센티브를 지원하겠다고 한다.
주택업계는 후분양제에 대한 부작용을 우려하는 모습이다. 인센티브가 부족하면 후분양을 하려는 건설사가 없어 제도가 유명무실해 질 수 있다. 반대로 너무 많은 혜택을 주면 특혜 논란이 생길 수 있다.
국회에는 민간 건설사가 부실시공으로 적발돼 영업정지나 일정 수준의 벌점을 받은 경우 선분양을 제한하거나 신규 기금 대출을 제한하는 등 페널티 조항을 담은 법안도 발의돼 있어 후분양에 대한 압박이 커질 것을 보인다.
후분양제 단계적 도입에 앞서 주택품질보증제도 도입 및 감리 제도의 개선 등 실효성 있는 대안 마련이 모색돼야 한다.
정부가 제시할 후분양 인센티브가 어느 정도 되어야 건설사들이 본격적으로 호응할 수 있을까.
국토부와 주택도시보증공사(HUG) 등은 참여정부 때처럼 후분양을 하는 건설사에 공공택지 분양 우선권을 주는 방안을 검토 중이다. 또 HUG의 프로젝트파이낸싱(PF) 대출의 보증한도를 총 사업비의 50%에서 70~80%로 확대하고 후분양을 하는 건설사에는 주택도시기금에서 저리의 자금을 지원하는 방안 등을 로드맵에 담을 예정이다.
하지만 건설사에 대한 지원이 쏟아져도 수분양자들이 목돈을 마련할 길이 없으면 건설사는 망하는 구조다. 따라서 후분양된 집을 분양을 받으면 수분양자들의 금융을 대폭 지원해야 한다. 박상언 유엔알컨설팅 대표
