부동산을 보유한 자산가들 가운데 사전증여를 상담해오는 사례가 급증하고 있다. 사전증여의 효과를 극대화하기 위한 방법은 다양하다.
부동산을 사전증여하는 전략을 짤 때 자산을 배분할 수 있는 경우의 수는 많다. 하지만 5가지 원칙만 잘 응용하면 가장 효과적인 증여방법을 찾아낼 수 있다. 그 비법을 소개한다.
첫째, 임대소득이 있는 부동산을 증여하라. 이 경우 임대부동산에서 발생하는 소득이 함께 이전되므로 소득의 분산효과까지 누릴 수 있다.
둘째, 기준시가가 낮고 실거래가가 높은 부동산을 증여하라. 호가는 15억원이고 공시지가는 7억원인 토지를 예로 들어보자. 해당 토지가 실제 거래된 가액이 없는 경우에는 시가를 적용할 수 없다. 따라서 별도의 보충적 평가방법인 공시지가 7억원으로 증여가액이 평가된다. 그만큼 증여세 부담이 줄어든다.
셋째, 향후 가격상승이 예상되는 자산을 증여하라. 증여세는 증여시점의 가치를 기준으로 부과되므로 증여 후 해당 자산의 가치가 늘어나더라도 수증자 입장에서는 별도의 세부담 없이 가치상승에 따른 이익을 얻을 수 있다.
넷째, 재산을 증여받는 수증자를 늘려라. 증여세는 증여받은 사람을 기준으로 부과된다. 따라서 수증자가 늘어날 경우 증여재산공제를 수증자가 각각 받을 수 있다. 뿐만 아니라 세율도 낮아지기 때문에 한 명에게 증여하는 것보다 세부담 측면에서 훨씬 유리하다.
다섯째, 자산뿐만 아니라 부채도 함께 이전시키는 부담부증여를 활용하라. 부담부증여는 증여재산가액에서 수증자가 인수한 채무액(증여재산에 담보된 채무액)을 뺀 나머지 금액에 대해서만 증여세를 과세한다. 이처럼 부담증여는 채무를 공제한 가액에 대해서만 증여세를 납부하기 때문에 절세 수단으로 많이 사용되고 있다.
예를 들어 5억원의 채무가 담보로 잡혀 있는 시가 11억원의 부동산이 있다고 하자. 이 부동산을 채무를 포함해 증여하는 경우 11억원에서 채무액 5억원을 제외한 6억원만 증여세 과세 대상이 된다.
이때 5억원의 채무는 수증자가 대신 갚아야 하는데 증여자의 입장에서는 넘겨주는 채무액만큼은 수증자에게 재산을 유상으로 양도한 것과 같은 효과가 있기 때문에 '양도'로 본다. 수증자가 인수한 증여재산에 담보된 증여자의 채무는 증여자가 일부를 유상으로 양도한 것으로 간주해 양도세를 낸다.
또 다른 의미에서 부담부증여란 자녀에게 재산을 증여하되 일정한 부담을 이행하지 않으면 증여를 해제할 수 있도록 약정을 맺는 것으로 해석 할 수 있다. 이 같은 약정을 해 두면 다른 경우와 달리 소유권이 이미 넘어간 증여 재산도 다시 찾아올 수 있다.
우리나라에선 자녀와의 사이에 계약서나 각서를 작성하는 데 거부감이 있다. 하지만 도리어 더 큰 분쟁을 막기 위해서라도 부담부증여를 적절히 활용할 필요가 있다.
즉 부모와 한집에 살면서 부양의무를 충실히 이행해야 하고 이를 위반하면 증여는 해제된다는 각서를 받는 방법이다.
부담부증여 계약서는 다른 계약서와 마찬가지로 증여하는 대상 자산, 당사자의 인적 사항, 계약서 작성일 등을 기재한다. 또 자녀가 증여의 대가로 지는 의무의 내용과 의무를 이행하지 않으면 증여를 해제할 수 있고 재산을 반환해야 한다는 내용을 적은 뒤 서명 또는 날인하면 된다.
박상언 유엔알컨설팅 대표
