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[연금형 부동산투자]

추락하는 재건축… 1대1 재건축 뜨나

조세일보 / 박상언 유엔알컨설팅 대표 | 2018.06.07 08:30

 
1대1 재건축의 대표적 성공사례는 서울 용산구 동부이촌동에 위치한 래미안 첼리투스다. 강건너 올림픽대로에서 보면  너무나 멋진 위용을 뽐내고 있다.

15층 10개 동 렉스 맨션아파트 460가구를 56층 3개동으로 재건축해서 40평형대에서 50평형대로 평형을 늘렸다. 가구 수 증가와 일반분양이 없는 만큼 조합원들이 각기 5억4000만원 정도의 자체 분담금을 내서 공사비를 충당했다.

입주 전 렉스 맨션아파트 시세는 10억원대 초반이었다. 사업비까지 포함하면 가구당 15억원 이상 자금이 들어갔다. 입주 후 아파트 가격은 당초 시세보다 배 가까이 올랐고, 시세는 30억원대에 달한다. 게다가 매물도 귀하다.

강남권에서도 입주를 앞두고 있는 1대1 재건축 추진 단지로는 서울 서초구 잠원동 신반포5차를 재건축한 아크로리버뷰가 있다. 아크로리버뷰는 전용면적 78㎡와 84㎡의 555가구가 같은 크기의 총 595가구로 재건축돼 입주를 앞두고 있다.

아크로리버뷰는 분양 당시인 2016년 서울에서 가장 높은 평균 306대 1의 경쟁률을 기록했고
1대1 재건축으로 소형 평수 의무할당이 없지만 추가된 40가구 정도는 일반분양도 실시했다.  입주를 앞둔 현재 시세는 반포 2.3단지를 이미 넘어섯고 인근 대장주인 대림 아크로 리버파크와 겨루고 있다.

재건축초과이익환수제에 따른 부담금 폭탄으로 1대 1 재건축을 대안으로 선택하는 단지들이 늘고 있다.

1대1 재건축은 수주에 뛰어든 건설사들의 품질경쟁을 유도함으로 조합원들 및 거주자들에게 돌아가는 직접적인 혜택이 커진다는 것이 가장 큰 장점이다. 일반분양이 없기 때문에 조합원 이익 명목으로 지키지도 못할 무리한 공약을 남발하지 않아도 된다. 또 각종 홍보비도 절약할 수 있는 이점도 있어, 이 돈을 아파트 고급화에 쓸 수 있다.

또한 조합은 아파트의 미래가치만 따지면 되기 때문에 분쟁거리에 휘말릴 가능성이 적다. 사업속도도 기존 재건축보다 빠르다. 일반분양에 따른 초과이익이 없어 재건축 환수금액도 줄어든다. 투자자 역시 단기적으로는 기대수익이 낮아져 이익금이 줄어든다는 단점도 있지만, 이 역시 미래가치 측면에서 본다면 향후 시세차익을 기대할 수 있다.

다만, 토지비를 제외한 사업비용을 모두 조합원이 부담해야하는 만큼 주민 동의가 얻기가 만만치 않다.

또한 사업기간 복잡한 인허가 과정으로 인해 개발부담금과 기반시설 부담금이 증가하는 것 역시 선뜻 1대1 재건축을 실시하지 못하는 가장 큰 이유라고 할 수 있다.

리모델링 사업 역시 한가지 방법이 될 수 있다. 용적률(대지면적 대비 건축 연면적 비율)을 다 채워서 재건축으로는 사업성이 나오지 않는 중층아파트들의 경우 리모델링을 일찌감치 추진했다. 15년 이상만 되면 사업 추진이 가능하고 초과이익환수제에 따른 규제를 피해갈 수 있기 때문에 대안으로 떠오르고 있다.

구체적으로 리모델링은 기존 건물을 전부 철거하고 새로 짓는 재건축과 달리 증축 또는 대수선을 통해 내진 성능을 높여 주거환경을 개선한다. 용적률 제한이 없어서 수직 증축을 통해 신축 가구수를 15%까지 늘릴 수 있다. 더군다나 리모델링은 재건축에 적용되는 조합원 지위 양도 제한이나 초과이익환수제, 분양가상한제 규제에서 자유로운 것도 장점이라고 할 수 있다.
 
재건축 부담금을 피할 대안으로  사업추진을 내년으로 미뤄 공시지가를 새로이 반영하여 추진하는 방법이 있겠다. 구체적으로 말씀드리면, 재건축을 앞둔 강남구 개포동 개포주공단지들은 무리한 사업추진 대신 한 박자 쉬어가기로 했다.

개포주공5단지는 당초 재건축추진위원회 구성을 내년으로 미뤘고, 이미 재건축 추진위원장 선거를 마친 개포주공5단지와 7단지 역시 추진위 설립은 내년에 하기로 했다. 내년 공시지가에 그간 크게 오른 집값이 반영되면 부담액을 줄일 수 있을 것이란 계산이 작용한 것으로 분석된 것으로 보인다.

즉 지난해부터 올해까지 상승한 주택가격을 공시지가에 반영하면 사업 시작 시점의 주택가격이 높아지기 때문에 재건축으로 인한 개발이익이 낮아지지만, 부담금 부담 또한 줄어드는 구조로 이어진다.

끝으로 1대 1 재건축은 단순히 전용면적 확대사업에 불과하기 때문에 여전히 초과수요 상태인 서울의 주택 공급 시장에 큰 도움이 되지 못할 것이다.  또한 중장기적인 입장에서 본다면 초과수요상태인 서울에서는 신규공급의 제한에 따른 여파로 인해 주택가격 상승을 야기할수도 있다.

지방선거후 보유세인상예고와 대출규제로 인해   재건축시장은 당분간 침체가 예고된다.대신
재건축 투자 대신 기존 재고주택과 신축아파트, 신규분양아파트 청약 등으로 대체투자가 늘 수 있다.   박상언 유엔알컨설팅 대표


박상언 유엔알컨설팅 대표

[약력] 서울디지털대 특임교수, 전 경기대 경영학과 교수, 한국HRD 선정 명강사(2007년), 올해를 빛낸 부동산 전문가 대상(한국경제TV,2008년) [저서]나는 연금형부동산으로 평생월급받는다,10년후에도살아남을부동산에투자하라[홈페이지] www.yourandr.co.kr (02-525-0597)
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