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[박상근의 다주택 양도세 중과 해설]

③양도소득세 중과대상에서 제외되는 주택 1

조세일보 / 박상근 세무사 | 2018.06.14 09:06

1. '1세대3주택 이상' 중과대상에서 제외되는 주택(소득령§167의3)

국내에 3주택 이상을 소유하고 있는 1세대가 다음 요건의 어느 하나에 해당하는 주택을 양도하는 경우 양도소득세 중과대상에서 제외된다. 그러나 ①에 해당하는 주택은 다른 소유주택 양도 시 주택 수를 계산함에 있어서 주택 수 계산에서 제외되고, 이외 주택은 다른 소유 주택 양도 시 주택 수를 계산할 때 주택 수 계산에 포함됨을 유의해야 한다.

 '1세대3주택'이상 양도소득세 중과대상에서 제외되는 주택 요약 

 '1세대3주택'이상 양도소득세 중과대상에서 제외되는 주택 요약

(가) 지역기준 및 가격기준에 의하여 중과대상에서 제외되는 주택

광역시의 군 지역, 경기도의 군지역 및 지방자치법 제3조 제3항․제4항에 따른 경기도의 도농복합시의 읍․면지역, 세종시의 읍․면지역 및 도지역에 소재하는 주택(부수토지 포함)으로서 당해 주택 또는 그 밖의 주택 양도당시 기준시가 또는 조합원입주권의 가액(사업시행인가일 기준 종전 주택가액)이 3억원을 초과하지 아니하는 주택

(나) 장기임대주택으로 일정기간 이상 임대 후 양도하는 주택

모든 장기임대주택은 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 의한 임대사업자등록, 소득세법 제168조에 의한 사업자등록을 기본요건으로 하며, 장기임대주택 또는 일반주택 양도당시(다만, 주택가격은 양도 당시 또는 취득당시, 임대개시일 당시) 각 장기임대주택별로 다음의 개별요건을 갖춰야 한다.

장기임대주택별 중과배제 요건(소득법§167의3①2)

장기임대주택별 중과배제 요건(소득법§167의3①2)

장기임대주택별 추가 요건

①의 임대주택은 민간임대주택에 관한특별법 제2조 제3호에 따른 민간매입임대대주택을 1호 이상 임대하고 있는 거주자가 2018.3.31.까지 사업자등록(주소지 지자체 및 주택 소재지 세무서에 임대사업자등록)을 한 주택에 한함. 2018.4.1. 이후 등록 민간임대주택은 8년 이상 임대해야 함

②의 임대주택은 2003.12.29. 이전에 지자체에 임대사업자등록과 2004.6.30.까지 임대주택 소    재지 관할 세무서에 사업자등록을 요건으로 함

③의 임대주택은 2018.3.31.까지 사업자등록을 한 주택에 한함. 2018.4.1. 이후 등록 민간임대주택은 8년 이상 임대해야 함

④의 임대주택은 민간매입임대주택[미분양주택(「주택법」 제54조에 따른 사업주체가 공급하는  주택으로서 입주자모집공고에 따른 입주자의 계약일이 지난 주택단지에서 2008.6.10.까지 분양계약이 체결되지 아니하여 선착순의 방법으로 공급하는 주택)으로서 2008.6.11.부터 2009.6.30.까지 최초로 분양계약을 체결하고 계약금을 납부한 주택에 한정]으로서 미분양매입임대주택 요건을 모두 갖춘 주택. 양도소득세 예정․확정 신고시 시장․군수․구청장이 발행한 미분양주택확인서 사본 및 미분양주택 매입시의 매매계약서 사본을 제출해야 함.

다가구주택의 주거전용면적 등

① 다가구주택의 주거전용면적은 구획된 전용면적을 기준으로 판단한다. 주택임대기간 중에 증축 또는 개축으로 당해 임대주택의 면적이 임대주택 기준 면적을 초과하는 경우에는 장기임대주택으로 보지 아니한다.

② 임대주택의 임대기간 계산

 - 주택임대기간의 기산일:소득세법 제168조에 의한 사업자등록 등을 하고 임대주택법 제6조에 의하여 임대주택으로 등록하여 임대하는 날부터 계산한다.
 - 임대주택 수에 미달하게 임대한 기간은 임대기간에서 제외한다.
 - 상속인이 상속으로 인하여 피상속인의 임대주택을 취득하여 임대하는 경우에는 피상속인의 주택임대기간을 합산한다.
 - 임대기간 계산은 조세특례제한법 제97조의 규정을 준용한다.

 ③ 임대주택의 사후관리(소령§167의 3 ⑤)

∙임대주택의 의무임대기간 요건(8년 또는 5년 이상)을 충족하기 전에 살고 있는 주택(중과배제 주택을 제외하고 1개의 주택만을 소유한 경우의 당해 주택)양도시 일단 당해 임대주택을 임대의무기간요건을 충족한 것으로 보아  1세대1주택 여부를 판정한다. 이후 의무임대기간을 충족하지 아니하고 임대주택을 양도하거나 임대의무호수를 임대하지 아니한 기간이 6월을 경과하게 되는 경우 비과세를 배제하고 해당세액을 추징한다.

∙향후 다음에 해당하는 경우에는 중과세율과 일반세율을 적용한 차액을 추징한다. 다만, 수용(협의매수 포함)되거나 사망으로 상속되는 경우는 예외로 한다. 중과대상에서 제외되는 주택 중 조세특례제한법(§97, §97의 2)에 의한 양도소득세 감면대상 임대주택 및 장기사원용 주택 및 장기가정보육시설에 대해서도 사후관리규정을 준용한다.- 임대의무기간 요건충족 이전에 임대주택을 양도하는 경우- 임대의무호수를 임대하지 아니한 기간이 6월을 경과하게 되는 경우

주택임대기간의 기산일 사례
비거주자 소유 장기임대주택의 중과 배제 사례
(다) 조세특례제한법에 의하여 양도소득세 감면되는 장기임대 및 미분양․신축주택
조세특례제한법에 의하여 양도소득세 감면되는 장기임대 및 미분양․신축주택 표
조세특례제한법에 의하여 양도소득세 감면되는 장기임대 및 미분양․신축주택
조세특례제한법에 의하여 양도소득세 감면되는 장기임대 및 미분양․신축주택
(다) 조세특례제한법에 의하여 양도소득세 감면되는 장기임대 및 미분양․신축주택

(라) 종업원(사용자와 특수관계자인 종업원은 제외)에게 10년 이상 무상으로 제공한 주택(장기사원용 주택)

(마) 문화재보호법에 의한 지정․등록문화재 주택

중과 배제되는 지정문화재 주택 사례

(바) 소득세법 제155조 제2항에 따라 상속받은 1주택으로서 상속일로부터 5년이 경과하지 아니한 주택

 동일세대원으로부터 상속받은 주택의 경우에는 중과대상에서 제외되지 아니한다. 다만, 상속인과 피상속인이 상속개시 당시 동일 세대원인 경우에도 1주택을 보유하고 1세대를 구성하는 자가 직계존속(배우자의 직계존속을 포함하며, 세대를 합친 날 현재 60세 이상으로서 1주택을 보유하고 있는 경우만 해당)을 동거봉양하기 위하여 세대를 합침에 따라 2주택을 보유하게 되는 경우로서 합치기 이전부터 보유하고 있었던 주택만 상속받은 경우 상속받은 1주택으로 본다(2010.2.18이후 양도하는 분부터 적용).

노부모를 봉양하기 위하여 세대를 합가한 후 동일세대원으로부터 상속받은 주택의 중과 배제 사례

그러므로 합가당시 직계존속이 무주택 또는 직계비속이 무주택 상태에서 합가한 후 직계존비속이 취득한 주택을 상속받은 경우, 배우자로부터 상속받은 주택, 동거봉양합가가 아닌 동일세대원인 직계존비속으로부터 상속받은 주택은 중과대상에서 제외되는 상속 1주택에 해당하지 아니한다.
상속인이 피상속인으로부터 여러 주택을 공동 상속받은 경우 상속지분이 가장 큰 상속인의 소유로 하여 주택 수를 계산하되 상속지분이  가장 큰 자가 2인 이상인 경우에는 소득세법 시행령 제155조 제3항 각 호의 순서에 의한다.(재재산󰡈290, 2008.2.19.)

※ 공동상속주택은 상속지분이 가장 큰 상속인의 소유로 하여 주택수를 계산하되, 상속지분이 가장 큰 자가 2인 이상인 경우에는 소득세법시행령 제155조 제3항 각 호의 순서[당해 주택에 거주하는 자 → 호주승계인(2008.2.22. 삭제) → 최 연장자]에 의한 자가 당해 공동상속주택을 소유한 것으로 본다. 그러므로 공동상속 소수지분은 주택 수 계산에서 제외된다(국세청 과세적부심, 2008.11.5).

(사) 1세대의 구성원이 영유아보육법에 의하여 시장․군수 또는 구청장으로부터 인가를 받고 관할세무서에 사업자등록을 한 후 5년 이상 가정보육시설로 사용하고, 가정보육시설로 사용하지 아니한 날로부터 6월이 경과하지 아니한 주택

(아) 저당권 실행이나 채권을 변제받기 위하여 취득한 주택으로서 취득일로부터 3년이 경과하지 아니한 주택

(자) 1세대가 위에서 열거한 (가)에서 (아) 해당하는 주택을 제외하고 1주택만 보유하고 있는 경우의 당해 주택(일반주택)

1세대3주택자가 재건축조합으로부터 청산금을 교부받은 경우 적용되는 세율

1세대3주택자가 재건축조합으로부터 청산금을 교부받은 경우 적용되는 세율

박상근 (세무사․경영학박사)

[약력]1998년~1999년 서울지방세무사회 부회장, 2000년 11월~2002년 11월 한국세무사고시회장, 2002년 4월~2004년 4월 한국세무사회 감사, 세무사 박상근 사무소 대표세무사(현)
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