4. '1세대 1주택과 1조합원입주권' 중과대상에서 제외되는 주택 (소득령§167의11)
국내에 주택과 조합원입주권을 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 소유하고 있는 주택으로서 다음 요건의 어느 하나에 해당하는 주택을 양도하는 경우 양도소득세 중과대상에서 제외된다. 그러나 아래 ③에 해당하는 주택을 제외한 주택은 다른 소유 주택을 양도한 후 중과 여부를 판단할 때 주택 수 계산에 포함됨을 유의해야 한다.
1주택과 1조합원입주권 중과 배제되는 주택 요약
(1) 1주택과 1조합원입주권을 소유한 경우에만 중과 배제되는 특례
1세대가 1주택과 1조합원입주권을 소유하였으나 다음의 ㉠, ㉡, ㉢과 같이 1세대1주택으로 보아 소득세법시행령 제154조 제1항의 1세대1주택비과세 규정을 적용받는 주택으로서 보유 및 거주요건을 갖추지 못하여 양도소득세가 과세되거나 보유 및 거주요건을 갖추었으나 고가주택이기 때문에 양도소득세기 과세되는 주택은 1주택과 1조합원입주권을 소유한 1세대가 양도하는 주택에서만 중과 배제된다.
① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 조합원입주권을 취득(2012.6.29 이후 종전주택을 양도하는 경우에는 종전주택 취득일부터 1년 이상이 지난후에 취득한 경우에 한함)함으로써 일시적으로 1주택과 1조합원입주권을 소유하게 된 경우 조합원입주권을 취득한 날로부터 3년(2011.6.28이전 양도분은 2년) 이내에 종전의 주택을 양도한 경우
※ 한국자산관리공사에 매각을 의뢰한 경우이거나 법원에 경매를 신청한 경우 또는 국세징수법에 따른 공매가 진행 중으로 3년(2012.6.28이전 양도분은 2년) 이내에 양도하지 못하는 경우 포함
② 주택을 조합원입주권 취득일로부터 2년(2012.6.28이전 양도분은 2년)을 경과하여 양도하는 경우로 아래 요건(㉠+㉡+㉢)을 모두 충족하는 경우
㉠ 종전주택이 1세대1주택 비과세요건을 갖출 것
㉡ 재건축주택 완공 전 또는 완공 후 2년(2008.11.27. 이전 양도분은 1년) 이내에 종전주택 양도
㉢ 재건축주택 완공 후 2년(2008.11.27. 이전 양도분은 1년) 이내 재건축주택으로 세대전원이 이사하고 1년 이상 거주
※ 고등학교 이상의 취학, 근무상 형편, 1년 이상의 치료나 요양을 필요로 하는 질병의 치료 또는 요양의 경우에는 세대원의 일부가 이사하지 않더라도 가능
③ 1세대1주택자의 주택이 입주권으로 전환되어 재건축사업 시행기간 중 주거용으로 취득한 주택(대체주택)을 양도하는 경우로 아래 요건(㉠+㉢+㉢)을 모두 충족하는 경우
㉠ 사업시행인가일 이후 대체주택을 취득하고 1년 이상 거주
㉡ 재건축주택 완공 후 2년(2008.11.27. 이전 양도분은 1년) 이내 재건축주택으로 세대전원이 이사하고 1년 이상 거주
※ 고등학교 이상의 취학, 근무상 형편, 1년 이상의 치료나 요양을 필요로 하는 질병의 치료 또는 요양의 경우에는 세대원의 일부가 이사하지 않더라도 가능
㉢ 재건축주택 완공 전 또는 완공 후 2년(2008.11.27. 이전 양도분은 1년) 이내에 대체주택 양도
(2) 1세대2주택 또는 1세대3주택 이상 판정시기
주택양도일을 기준으로 당해 양도주택을 포함하여 1세대2주택인지 여부를 판정한다. 동일한 날에 2개 이상의 주택을 양도하는 경우 납세자에게 유리한 방법, 즉 세금이 적게 나오는 방법에 의한다. 예컨대 1세대3주택자가 동일한 날에 2개(A, B) 주택을 양도한 경우
∙A주택：양도차익 1억원 → 먼저 양도한 것으로 처리(3주택 '누진세율 + 10%p'의 가산세 율 적용)
∙B주택：양도차익 2억원 → 나중에 양도한 것으로 처리(2주택 '누진세율 + 10%p'의 가산세율 적용)세율 적용)
(3) 주택 수 계산 기준
① 공동지분으로 소유하고 있는 주택
1주택으로 간주한다. 즉 지분으로 소유하는 자가 각각 1채의 주택을 소유한 것으로 간주하는 것이다.
그러나 공동상속주택은 상속지분이 가장 큰 상속인의 소유(재재산290, 2008.2.19)로 하여 주택수를 계산하되, 상속지분이 가장 큰 자가 2인 이상인 경우에는 제155조 제3항 각호의 순서[당해 주택에 거주하는 자 → 호주승계인(2008.2.22.) → 최 연장자]에 의한 자가 당해 공동상속주택을 소유한 것으로 본다.
② 다가구주택
「건축법 시행령」 별표 1 제1호 다목에 해당하는 다가구주택은 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 본다.
다만 다음의 경우는 주택 전체를 하나의 주택(단독주택)으로 본다.
③ 부동산매매업자의 재고자산인 주택
주택 수 계산에 포함한다.
④ 주택신축판매업자(건설업에 해당하는 경우)의 재고주택
주택 수 계산에 포함되지 아니한다.
⑤ 본인 토지 위에 타인 소유의 주택이 있는 경우
다주택 중과 대상 주택은 해당 주택 소유자를 기준으로 판단하므로 본인의 토지 위에 타인 소유의 주택이 있는 경우 본인이 소유하는 주택을 양도 시 주택 수에 포함되지 아니한다.(양도소득세 집행기준 104167의 311)
(4) 중과배제 신청방법
양도소득세과세표준 신고시 △임대사업자등록증(또는 보육시설인가증), △임대차계약서 사본, △임차인의 주민등록등본 등을 첨부하여 중과배제 신청을 해야 한다.
1세대 다주택자의 양도소득세 중과 배제 주택 종합
○(중과세율 적용), ×(중과세율 적용배제)
