수도권에서 임대업을 하고 있는 정 대표는 3주 전 친구의 모임에 나갔다가 6개월 전 사망한 친구 A씨의 소식을 접하고는 '결국 터질 것이 터졌다'는 생각을 하게 되었다. 정 대표와 친구 A씨와는 동종 사업을 하는 까닭에 다른 친구보다는 자주 만나고는 했다. 친구 A씨는 만날 때마다 상속에 대한 고민을 정 대표에게 얘기했었다. 2명의 자녀를 둔 친구 A씨는 16층짜리 건물이 자산의 전부였다.
이에 자신이 사망하게 되면 자녀들은 상속세 납부자금을 만들기 위해 빌딩을 매각할 것이고 세금납부 후에는 매각금액을 나눠가질 것 같다는 것이다. 결국 평생 아끼고 줄여가면서 겨우 마련한 빌딩인데, 자신이 사망한 지 1년도 못가는 것이 너무 서글프다는 것이 친구 A씨의 고민이었다. 이런 고민을 들은 지 불과 1년도 안 되어서 친구 A씨는 상속을 정리하지도 못한 채 교통사고로 사망했다.
아니나 다를까, 친구 A씨가 사망 전 고민했던 것처럼 2명의 자녀는 건물을 반씩 나눠 갖는 것으로 합의했고, 상속세를 납부하기 위해 층별로 쪼개어 매각하기 시작하였다. 그러면서도 개별 층에 대한 분쟁을 지금도 하고 있다는 소식을 친구 모임에 나가서 들었던 것이다. 부동산 전문가들 말에 의하면 친구 A씨의 자녀처럼 나눠서 소유하게 되면 지분 문제로 인해 유지보수가 어려워 건물 가치가 급격하게 하락하고 급기야 싼 가격에 건물을 매각처분할 수밖에 없다고 한다.
정 대표는 친구 A씨의 사례를 눈으로 봤기에 마음이 급해졌으며 친구의 전철을 밟지 않고자 서둘러 상속 문제를 정리하기 시작하였다. 그는 법인전환을 적극 검토하고 있다.
정 대표가 법인으로 전환하게 되면 세금절감의 이점을 볼 수 있다. 먼저 개인 임대사업자의 경우 소득세 6%에서 최고 42%를 적용 받지만 법인사업자의 경우에는 10%에서 25%의 법인세를 적용 받기에 세금부담을 줄일 수 있다. 또한 개인 사업의 경우 근로 소득이 없어서 퇴직금을 설정할 수 없었지만 법인사업의 경우에는 근로 소득 인정과 급여 및 퇴직금의 비용처리가 가능하기에 개인 사업보다 이익규모가 적어져 그만큼의 세금을 절감할 수 있다.
아울러 상속·증여에서도 개인사업자는 부동산 자체의 가치만으로 상속증여 재산가액을 평가하지만 법인사업자는 법인자산 소유권을 변경하는 것이므로 자산가치와 수익가치를 가중 평균하여 상속증여 재산가액을 평가하기에 세금을 절감하는 이점이 있다.
우리나라의 상속증여세 비중은 세계적으로도 매우 높아 OECD 평균의 4배 수준에 다다르고 있다. 그럼에도 정부는 지난 세법개정에서 상속·증여세 신고세액 공제율을 과거 7%에서 5%로 낮췄으며, 내년에는 3%로 다시 인하할 예정에 있다. 게다가 정부는 비거주용 건물에 대한 과세 기준을 현실화하기 위해 상가·빌딩 가격공시제도의 도입을 2018년에 마무리하고자 준비하고 있다. 만약 이 제도가 도입되면 재산세와 상속·증여세가 대폭 오르게 된다.
예를 들어 개인이 보유한 재산을 합계한 금액이 10억 원을 넘어가면 10~50%의 세율로 과세된다. 특히 임대사업자들은 부동산이 있기에 고율의 상속세를 부과받을 가능성은 더욱 높아진다. 소유 부동산이 100억 원을 넘기면 30~40억 원 정도의 상속세가 나올 수 있다. 반면 법인의 경우 가업상속공제제도를 활용하면 최대 500억 원까지 공제 받을 수 있기에 납부할 자진납부세액은 없게 된다.
게다가 정 대표와 같이 임대업이 주업종일 경우 임대법인을 통해 자녀들에게 적절한 지분구조를 만들면 효과적으로 증여를 할 수 있으며 상속세에서도 이점을 볼 수 있다. 그러면서도 대표, 임직원 등을 맡게 되면 자금 출처를 분명히 해둘 수 있으며 등기절차 없이 이전이 가능한 이점도 있다.
그러나 아직까지도 상당수의 임대사업자의 경우 자금 사용에 제약이 있고 의사결정의 복잡함과 자금 출처에 대한 증빙이 까다롭다는 이유로 법인전환을 미루는 경향이 있다. 물론 개인사업자도 당장에는 대출받은 이자비용, 감가상각, 각종 인건비, 수리비, 재산세와 종합부동산세 그리고 복리후생비 등을 통해 세금을 절감할 수 있다. 또한 부부간 증여 또는 부담부증여 등을 통해 증여도 할 수 있으며 소유지분을 배우자 또는 자녀 명의로 나누어 소득세를 줄일 수도 있다.
하지만 매년 세법 개정을 보면 갈수록 고소득 사업자의 세금부담이 증가하고 있으며 과세당국은 고액자산가들의 자금출처를 강화하고 있는 추세에 있다. 이에 개인사업자들은 갈수록 세금부담이 커질 전망이기에 법인전환을 적극 검토할 필요가 있다.
법인전환의 방법에는 1) 일반 사업양수도 방법이 있다. 이 방법은 법인을 설립하고 개인 사업자산을 법인에 매각하는 방법이다. 이 방법은 절차의 간편함이 있지만 조세혜택이 없는 단점도 가지고 있다. 이에 법인전환이 촉박하고 양도소득세와 취·등록세를 납부하는 것에 부담이 적을 경우 사용할 수 있다.
2) 세감면 사업양수도 방법이 있다. 이는 먼저 법인을 설립하고 개인 사업자산을 포괄적으로 양수도하는 방법이다. 이 방법은 일반사업양수도와 현물출자의 방법의 중간 정도에 해당하는 것으로 현물 출자보다 세제 혜택이 부족한 측면이 있지만 절차가 간단해 부동산 비중이 낮을 경우 고려할 수 있다.
3) 조세특례제한법상 조세지원 현물출자에 의한 전환 방법이다. 이 방법은 개인사업자가 법인을 설립할 때 사업용 고정자산을 자본금 대신 현물로 출자하는 방법으로 부동산 비중이 높은 개인사업자가 조세 혜택을 많이 받을 수 있지만 처리기간이 다른 방법에 비해 길다는 단점도 있다.
임대사업자의 경우 이월과세 등의 세감면 효과가 있으며 세부담을 법인에 넘길 수 있기에 세 번째에 해당하는 현물출자 방법을 활용하는 경우가 많다. 그러나 임대업의 법인전환에서 가장 큰 세금위험은 양도소득세와 취득세이기에 실물자산에 대한 가치평가가 정확하게 이뤄지는 것이 중요하다.
