혜택이 다주택자들 집 신규 구매에 역이용되는 경향 차단 의도
정부가 등록 임대주택에 부여하기로 한 세제 혜택을 축소하는 방안을 검토하기로 함에 따라 임대주택 등록 활성화 정책에 변화가 불가피하게 됐다.
김현미 국토교통부 장관은 지난달 31일 정부세종청사 인근에서 기자들과 만난 자리에서 등록 임대주택에 대한 세제 등 혜택을 줄이겠다는 방침을 밝혔다.
김 장관은 "임대 등록 활성화 대책은 무주택자가 안정적인 임대료에 8년 이상 거주할 수 있게 해 정책적 효과가 크다"며 "그러나 일각에서 이같은 제도의 취지와 달리 세제 혜택 등을 집을 사는 데 이용하려는 경향이 있는 것 같다"고 말했다.
임대주택 등록을 활성화하고자 각종 세제 및 대출 혜택을 주고 있는데, 일각에서 이같은 제도의 취지와 달리 새집을 사면서 각종 규제를 피해 가는 수단으로 임대 등록을 하는 경우가 있다는 것이다.
정부에 등록된 임대주택은 4년이나 8년 등 임대 의무기간 내 임대인이 안정적으로 거주할 수 있고 임대료 인상폭이 연 5% 이내로 제한된다.
정부는 작년 8·2 부동산 대책과 12월 13일 임대주택 등록 활성화 방안에 따라 올해 4월부터 다주택자 등에 대해 양도소득세와 종합부동산세 등의 과세를 강화하는 대신 등록한 임대 사업자에 대해서는 양도세 등을 감면해주고 있다.
국세의 경우 올 3월까지 등록한 모든 임대주택에 대해 양도세 중과 및 종부세 합산 배제, 장기보유 특별공제 등 세제 감면이 주어졌으나 4월 이후에는 8년 이상 장기 임대로 등록한 경우로 대상이 줄어든 바 있다.
이 때문에 임대 등록 활성화 방안 발표 이후 올해 3월까지 4년 임대를 중심으로 임대 등록이 급증했고 4월 이후에는 8년 이상 임대 위주로 등록이 늘고 있다.
취득세와 재산세 등 지방세나 건강보험료의 경우 등록 시점과 상관없이 면제나 감면 혜택을 주고 있다.
국토부는 기존 보유 주택의 임대주택 등록보다는 신규로 주택을 구입하면서 임대로 등록한 데 대한 세제 혜택을 줄이는 방안을 검토하고 있다.
국토부는 아직 주무 부처인 기획재정부와 구체적인 협의에 들어가지는 않은 것으로 알려졌으나, 양도세나 종부세 합산 배제 등 핵심적인 내용에서 혜택의 폭을 축소하는 방안을 검토할 것으로 전해졌다.
최근 기재부는 내년부터 재개되는 연간 2천만원 이하의 임대소득에 대한 과세에서 미등록자와 등록자에 대한 임대소득 기본공제 금액과 필요경비 인정 비율 등을 차등 적용하는 등의 내용을 담은 세법 개정안을 국회에 제출한 바 있다.
이 때문에 정부가 제도 개선안을 마련해도 국회에서 다시 구체적인 내용이 논의돼야 할 것으로 보인다.
등록 임대주택에 대한 대출 혜택에 대해선 이미 금융당국이 임대 사업자를 포함한 사업자대출을 강화하는 방안을 추진 중이다.
정부가 등록 임대주택에 대한 혜택을 축소하기로 함에 따라 그동안 큰 폭으로 불어나던 임대 등록도 주춤해질 수밖에 없게 됐다.
신규 등록된 임대주택 사업자는 올해 1월 9천31명에서 2월 9천199명에 이어 3월 3만5천6명으로 대폭 증가했고 이후에도 매달 6천∼7천명이 새로 등록해 1∼7월 신규 등록한 임대 사업자는 8만539명에 달한다.
작년 1월 1일부터 12월 13일까지 신규 등록한 임대 사업자는 5만7천993명이었다.
임대 사업자에 대한 세제 등 혜택이 줄어들면 임대 사업자 등록이 앞선 수개월에 비해 현저히 떨어질 수밖에 없다.
정부가 정책을 내놓은 지 1년도 되지 않아 수정 방침을 밝힌 것에 대해서는 정책의 일관성이 부족하다는 지적이 제기될 것으로 보인다.
정부의 노선 변경은 등록 임대에 대한 과도한 혜택이 다주택자에게 정부 규제를 회피하는 수단을 제공하는 것과 다르지 않다는 최근 지적과 무관치 않아 보인다.
이준구 서울대 경제학부 교수는 최근 페이스북에 올린 글에서 "임대 사업자에 과도한 특혜가 주어지고 있고, 이는 정부의 부동산 투기억제책의 예외조항과 같은 것"이라고 비판했다.
이 교수는 "투기억제책의 핵심은 다주택자에게 무거운 세금 부담을 안기는 데 있는데, 이와 같은 특혜로 인해 억제책이 무력화되는 결과가 빚어지게 된다"며 "임대주택 등록제는 부동산 투기에 꽃길을 깔아주는 것과 마찬가지"라고 비판했다.
이와 함께 다주택자들이 보유 주택을 8년 이상 임대 등록하면서 시장 전체적으로 매물이 잠기는 역효과가 나왔다는 지적도 있다.
국토부가 등록 임대에 대한 혜택 축소에 나선 것은 이와 같은 공급 부족과 관련한 지적을 의식한 것이 아니냐는 시선도 제기된다.
그러나 국토부는 주택 공급은 충분하다는 기존 입장을 고수하고 있다.
국토부 관계자는 "향후 연간 수도권 주택 물량은 서울에서 7만2천호, 경기 과밀억제권역에서 7만4천호 등 14만6천호가 나올 예정이고 서울의 재건축 등 정비사업으로 나오는 물량도 연간 3만4천호 가량 돼 2022년까지 주택 공급은 충분하다"며 "수도권 공공택지를 30곳 신규 지정하는 것도 당장 문제라기보다는 2022년 이후를 고려한 것"이라고 말했다.
