깡통전세 우려에…서울보증, 빌라 전세보험 가입기준 강화

3일부터 빌라·오피스텔·다세대·도시형생활주택 시가 기준 강화

임대사업자 등록하지 않은 임대인은 2건까지만 보증 가능

지방을 중심으로 집값이 하락하면서 '깡통전세' 우려가 커지자 서울보증보험이 전세금반환보증보험(전세보증보험) 가입기준을 강화했다.

특히 이번 기준 변경은 빌라나 오피스텔, 다세대 주택처럼 상대적으로 깡통전세 우려가 큰 집들이 대상이어서 전세보증보험에 가입하지 못해 걱정하는 세입자가 늘어날 전망이다.

서울보증보험은 전세금보장신용보험 상품의 가입기준을 변경했다고 3일 밝혔다.

전세보증보험 상품은 주택담보대출 등 선순위 설정 최고액과 임차보증금 합산액이 해당 주택 '추정 시가'보다 많으면 가입할 수 없다.

만약 추정 시가가 4억원인 집에 주택담보대출이 1억5천만원 잡혀있고 전세보증금이 3억원이면 주택담보대출액과 전세보증금 합이 4억5천만원으로 추정 시가(4억원)보다 많아 전세보증보험에 가입할 수 없다.

추정 시가를 정하는 방법에 따라 전세보증보험 가입 여부도 달라지는 것인데, 서울보증보험은 이날부터 오피스텔과 연립, 다세대, 도시형생활주택의 추정 시가 산정 방식을 이전보다 강화했다.

아파트와 단독, 다가구 주택의 시가 사정 방식은 이전과 같다.

그동안 서울보증보험은 오피스텔과 연립, 다세대, 도시형생활주택은 국토교통부 실거래가 동일단지, 동일면적 기준 최근 월 평균액의 100%를 추정 시가로 인정해 줬지만, 이제는 80%까지만 인정해 준다.

준공한 지 1년 이내라면 분양가의 90%까지 인정하던 것을 80%로 낮췄고, 임대차 계약을 중개한 공인중개사 시세 확인서 인정 비율도 100%에서 90%로 낮췄다.

또 오피스텔은 인터넷 평균 시세(KB부동산, 부동산테크, 부동산114)의 90%까지 인정해 주던 것을 70%로 낮췄다.

연립, 다세대, 도시형생활주택은 국토교통부 부동산 공시가격의 150%를 인정해 주다 이제는 130%만 시가로 쳐준다.

예컨대 공시가격 기준으로 1억5천만원인 집에서 2억원에 전세로 살았다면 그동안은 공시가격의 150%인 2억2천500만원을 추정 시가로 보고 전세보증보험에 가입할 수 있었다.

그러나 이제는 추정 시가가 공시가격의 130%인 1억9천500만원으로 산정돼 전세보증금(2억원)보다 작아 전세보증보험에 가입할 수 없다.

이 밖에도 임대인이 개인 임대사업자로 등록하지 않으면 동일 임대인에 대해 2건까지만 보증서 발급이 된다.

만약 임대인이 다주택자이면서 임대사업자는 아닌데, 다른 임차인들이 먼저 전세보증보험에 가입하면 가입 기회가 사라질 수 있다.

임대인이 개인 임대사업자라도 소정의 심사를 통과해야 한다.

물론 서울보증보험이 아니더라도 주택도시보증공사(HUG)에서도 전세보증보험 상품에 가입할 수 있다.

그러나 주택도시보증공사는 전세보증금 기준으로 수도권은 7억원 이하, 그 외 지역은 5억원 이하만 가입할 수 있다.

반면 서울보증보험은 최대 10억원(아파트는 보증금 전액)까지 가입할 수 있어 보증 한도가 더 크다.