주택금융硏 "후분양제 전환, 사업자 자금 조달방안 마련해야"

"PF대출 보증 확대하고 부동산개발사업 투자 전용 펀드 도입"

주택 공급 방식을 현재의 선분양제에서 후분양제로 바꾸기 위해서는 건설 사업자를 위한 자금 조달방안도 함께 마련돼야 한다는 주장이 나왔다.

최근 주택금융공사 주택금융연구원이 발간한 '주택금융연구 제2호'에 실린 '전환기 주택 공급자금 조달방안'에 따르면 선분양 방식은 1984년 수도권 인구 집중에 따른 주택공급 확대를 위해 도입됐다.

대부분의 국가가 신규주택 분양을 집이 다 지어진 후에 하지만, 한국의 선분양 시스템은 집이 지어지기 전에 견본주택만 보고 계약한다.

건설회사는 선분양을 하면 수요를 미리 확보해 미분양 위험이 줄어들고, 사업비도 분양계약자 자금으로 충당해 자금 조달 비용도 줄일 수 있다.

계약자도 분양대금을 분할 납부할 수 있고, 가격 상승기에는 입주 시 시장가격보다 분양가격이 싸다는 장점이 있다.

사회 전반으로 봐도 주택공급을 빠르게 늘릴 수 있어 좋다.

그러나 선분양을 하면 불필요한 견본주택 비용이 생기고, 건설회사가 과도한 마케팅을 하게 만든다. 시세가 분양가보다 낮으면 미입주 위험도 있다.

계약자로서는 지어진 집이 견본주택과 다른 부실시공 및 품질저하 우려가 있고 건설회사 부도로 해당 사업이 위험해질 수 있다. 미리 비용을 조달해야 해 금융비용이 발생하는 것도 단점이다.

사회적으로는 투기수요를 유발할 수 있고 분양과 입주 시기가 달라 시장을 불안정하게 할 수 있다.

특히 선분양제는 과거 주택공급을 빠르게 늘리기 위해 도입됐는데, 지금은 주택보급률이 100%를 넘어선 만큼 이제는 후분양제로 전환해야 한다는 것이 전문가들의 의견이다.

다만 급격한 후분양제로의 전환은 상대적으로 자금 조달이 취약한 중·소 주택사업자가 어려워질 수 있다.

이 때문에 보고서는 공공·공적 임대주택 사업에 먼저 후분양 방식을 채택하고 민간 영역으로 점점 확대해야 한다고 주장한다.

또 시중 유동자금이 주택공급자금으로 유입될 수 있도록 부동산펀드, 리츠 등 간접투자시장을 선진화하고 PF 대출보증도 확대하는 방안이 필요하다.

장기투자가 가능한 연기금, 보험사 등이 주택공급 사업에 진입하고, 중·소 건설사들은 채권발행을 통한 조달이 가능하도록 다양한 금융기법 허용도 중요하다.

장기적으로는 미국 지역개발금융기관이나 중국개발은행처럼 부동산개발사업 투자 전용 펀드나 개발사업 주택건설자금 채권 유동화 등을 도입하는 방안도 검토할 필요가 있다.

방송희 주택금융연구원 연구위원은 "후분양제로 넘어가는 과정에도 주택품질보증 보험 의무 도입 등 선분양 사업장의 소비자 보호 규정을 강화하는 방안도 함께 진행돼야 한다"고 말했다.