"기준금리 인하 등으로 주택가 내림효과 미미…전세값 상승 가능성"
정부가 최근 서울 아파트값이 지속적인 상승세를 보이는 등 실수요자의 내집마련 부담이 커지자 주택시장 안정화를 위해 민간택지 분양가상한제 카드를 꺼냈으나 주택가격 하락에 대한 기대는 어렵다는 의견이 나왔다. 되려 특정단지 쏠림 현상 등 로또청약과 국지적 전세가 상승 같은 부작용을 낳을 우려가 있다는 분석이다.
부동산정보서비스 직방은 "향후 기준금리 인하 가능성과 시중의 풍부한 부동자금을 고려할 때 주택 가격을 끌어내릴 정도의 파괴력을 기대하긴 어려울 전망"이라고 12일 밝혔다.
분양가상한제 실시로 분양가가 낮아지면 청약 대기수요의 분양시장 관심을 높이고 재고 주택시장의 가격상승 압력을 낮출 수 있을 것으로 기대되지만 정비사업이 위축돼 주택 공급량 장기 감소로 이어지면 준공 5년차 내외 새 아파트의 가격 강보합 유지에 따른 선호현상이 지속될 수 있다는 것이다.
이 같은 수요·공급 교란이 장기적인 집값안정 효과를 저하시킬 수 있고 인근 지역시세보다 낮은 분양가가 로또청약이란 부작용을 일으킬 수 있다는 주장이다.
앞서 국토교통부는 이날 "최근 투자수요가 집중된 강남권 재건축 단지 중심으로 아파트 가격 상승세가 나타났고 최근 서울의 분양가 상승률이 집값 상승률보다 3.7배 가량 높았다"면서 "분양가격을 적정한 수준으로 유지시켜 주택시장 안정을 확고히 하기 위해 민간택지의 분양가상한제 지정 지준을 개선한다"고 발표했다.
이번 개선안에 따라 기존 직전 3개월 주택가격 상승률이 물가 상승률의 2배 초과인 지역에서 서울과 같이 투기과열지구로 지정된 지역으로 확대되며 재건축·재개발 사업의 경우 관리처분계획인가 신청 단지에서 첫 입주자모집승인을 신청한 단지로 규제수위가 높아진다. 개정안은 입법예고 기간과 관계기관 협의, 법제처 심사, 국무회의 등의 절차를 거쳐 이르면 오는 10월 초 공포·시행될 예정이다.
과거 2007년 9월 민간택지 분양가상한제가 전국 동시 적용됐으나 이번에는 투기과열지구 등 규제지역에 한정돼 위축된 지방 주택시장을 배려하고 가격불안의 진원지만 핀셋 적용하게 됐다는 평가가 뒤따랐다.
◆…2015~2019년 전국 아파트 공급 추이. 자료=직방
다만 연내 30만가구가 공급을 앞두고 있는 상황에서 개정안 실시 지역에 해당되는 예정 사업장들이 분양시기 조율을 놓고 셈법이 복잡해질 전망이다.
함영진 직방 빅데이터랩장은 "인위적 분양가 통제로 조합원 분담금이 커지게 된 서울 정비사업 단지들의 반발과 불만이 당분간 상당할 수 있고 사업 진행도 주춤할 것"이라며 "분양가상한제를 피할 수 있는 1대 1 재건축과 임대 후 분양카드를 검토할 수 있으나 장래 주택시장의 시계를 정확히 예측하기 어렵고 서울처럼 택지구득난이 만성화된 지역은 정비사업 이익감소가 주택공급 위축 문제로 이어질 수 있어 도심 내 공공임대주택 확보나 수도권 3기 중소택지 조기 공급 등의 안배가 필요할 전망"이라고 내다봤다.
특히 인기지역 청약경쟁률 급등과 같은 과열현상이 야기될 수 있고 단기 불법전매 등 첫 수분양자에 과도한 시세차익이 돌아가지 않도록 전매규제, 실거주 여부에 대한 꾸준한 시장 모니터링이 필요하단 지적이다. 규제지역 분양물량의 경우 무주택 세대주에 청약우선권을 부여하기 때문에 무주택자격을 유지하며 임차 시장에 머무는 대기수요가 많아질수록 아파트 입주량이 적은 지역에서 전세가 상승 현상도 나타날 수 있다는 것이다.
함 랩장은 "공급사 입장에서는 분양시기 조율 외에도 택지비 상승, 장기 수익성 악화, 수주감소, 사업비용 증가가 예상된다"며 "민간보다는 안정적 수주가 가능한 공공개발의 도급수주 비중을 높이려는 움직임이 나타날 수 있고 한정된 사업비 속 품질 저하나 디자인 획일화를 타계할 가성비 제고 고민도 커질 것"이라고 진단했다.
