12·16대책 효과 아직…"매수세 꺾이고 관망세 이어질 것"
"매매시장 숨죽이면 학군·교통 우수지역 전셋값 상승전망"
◆…수도권 매매·전세 주간 변동률 추이. 자료=부동산114
서울 아파트값 변동률이 2주 연속 연중 최고점을 찍었다. 최근 반 년간 집값이 지속적으로 뛰자 수요자들이 매수에 나서면서 시장에 매물이 부족해진 점이 상승세의 원인으로 지목된다. 10월에는 주택 거래량이 올해 최대치를 기록하기도 했다.
정부의 12·16 주택시장 안정화 대책 발표에 따른 효과도 아직 기간이 짧은 만큼 예단하긴 어려운 상황이다. 다만 대출규제 등이 강화되면서 강남권을 중심으로 매수세가 주춤해지는 등 관망 분위기가 나타났다는 분석이 나온다.
부동산114는 이번주 서울 아파트 매매가격 변동률이 0.23%로 집계됐다며 20일 이같이 밝혔다. 이는 지난주 0.21%를 1주일 만에 경신한 올해 최고 수준이다. 지난해 9·13 대책으로 시장이 진정국면에 돌입하기 직전 기록했던 9월 마지막주의 0.35% 이후 최고치이기도 하다. 이번주 재건축이 0.31%로 가격 상승을 주도한 가운데 일반아파트도 0.22%로 최고 상승률을 이어갔다.
◆…서울 주요지역 주간 매매가격 변동률. 자료=부동산114
각 자치구별로 강동(0.65%), 송파(0.57%), 관악(0.28%), 서초(0.28%), 구로(0.25%), 동작(0.24%), 광진(0.21%), 강남(0.20%), 강서(0.20%), 노원(0.17%), 성북(0.13%), 양천(0.13%), 강북(0.11%), 용산(0.11%) 등 모든 구에서 상승률을 보였다. 강남권과 양천 등이 12·16 대책으로 시장 분위기가 급변했으나 민간택지 분양가상한제 지역으로 추가 지정된 강서, 노원, 동작, 성북 등은 정책의 실효성을 아직 크게 체감하지 못하는 분위기라는 게 부동산114의 진단이다.
강동은 대책 이전 매물 부족에 따른 가격 상승 분위기가 반영돼 명일동 삼익그린2·11차와 둔촌동 둔촌주공, 암사동 롯데캐슬퍼스트 등이 1000만~5000만원 정도 올랐다. 송파는 문정동 올림픽훼밀리타운과 신천동 잠실파크리오·잠실엘스와 장미1·2차 등이 2000만~5000만원 상승했다.
신도시와 경기·인천도 이번주 각각 0.03%의 변동률로 지난주 수준의 보합세를 보이면서 대책 영향이 크게 작용하진 않은 모습이다.
신도시는 일산(0.08%), 중동(0.06%), 분당(0.04%), 동탄(0.03%), 위례(0.03%), 판교(0.01%) 등이 오름세를 기록했고 매수세 감소 영향에 김포한강(-0.02%)만 마이너스를 나타냈다. 조정대상지역 해제 이후 거래가 이어진 일산은 일산동 후곡15단지건영·후공8단지동신, 마두동 강촌8단지 우방, 주엽동 문촌17단지신안 등이 500만~1000만원 올랐고 중동은 중동 은하동부·은하대우·금강주공이 500만~1000만원 가량 뛰었다. 분당은 일부 단지에서 관망세가 형성됐으나 가격 오름세가 이어져 정자동 로얄팰리스, 분당동 장안건영, 수내동 양지1단지금호 등이 1000만~5000만원 올랐다.
경기·인천에선 광명(0.10%), 수원(0.10%), 안양(0.08%), 남양주(0.06%), 성남(0.06%), 인천(0.02%), 고양(0.02%), 용인(0.02%), 의왕(0.02%) 등이 상승세였다. 매수세가 지속된 광명은 소하동 휴먼시아5단지, 철산동 주공12단지, 하안동 광명두산위브트레지움 등이 500만~750만원 뛰었고 수원은 급매물 위주로 거래가 진행되면서 세류동 수원LH센트럴타운3단지, 매탄동 매탄주공4단지, 권선동 권선SK뷰 등이 500만~1000만원 정도 상승했다. 이와 달리 매수세가 주춤해진 이천(-0.02%), 화성(-0.01%) 등은 하락세를 보였다.
전세시장은 연말 학군수요가 몰린 가운데 12·16 대책에 따른 공급부족 우려감에 서울이 이번주에도 0.12%의 변동률을 기록한 것으로 조사됐다. 가을 이사철에도 0.04% 내외로 매매시장 대비 비교적 안정적인 가격흐름을 유지했으나 강남권을 중심으로 점차 불안정한 상승세가 이어졌다.
지역별로 서초(0.38%), 강남(0.26%), 강서(0.18%), 성북(0.18%), 강동(0.17%), 종로(0.14%), 동작(0.12%), 광진(0.10%), 송파(0.10%), 양천(0.10%) 등의 순으로 나타났다. 학군수요가 꾸준한 가운데 전세 물건이 부족했던 서초는 반포동 래미안반포퍼스티지·반포자이·아크로리버파크반포·반포힐스테이트와 신원동 서초포레스타6단지 등이 1500만~5500만원, 강남은 학원가가 집중된 대치동 선경3차·쌍용2차·래미안대치팰리스1단지·한보미도맨션1~2차 등이 2500만~7500만원 가량 전세값이 뛰었다. 강서는 등촌동 대림과 화곡동 우장산IPARK·e편한세상 등이 500만~2000만원 정도 오른 것으로 조사됐다.
이밖에 신도시는 김포한강(0.08%), 동탄(0.04%), 분당(0.02%), 판교(0.01%), 중동(-0.02%), 산본(-0.12%) 등으로 집계됐으며 경기·인천은 광명(0.05%), 수원(0.05%), 용인(0.05%), 고양(0.03%), 안양(0.01%), 시흥(-0.01%), 남양주(-0.01%) 등에서 전세가격 변동이 이뤄졌다.
이번 정부 규제로 서울 아파트 매매시장에선 지난주까지 나타난 강남권 추격 매수세가 줄어들고 관망세가 이어질 전망이다. 임병철 부동산114 수석연구원은 "보유세 부담과 대출규제 강화로 대출이 막히면서 강남권을 중심으로 추격 매수심리가 한풀 꺾인 모습"이라며 "시세차익을 노린 투기수요의 진입이 어느 정도 차단되고 내년 6월까지 양도세 중과 한시 면제 등에 따라 다주택자 매도 움직임도 예상된다"고 내다봤다. 다만 비규제지역이나 대출규제가 덜한 9억원 이하 아파트 매수로 이동하는 풍선효과가 우려는 여전한 상황이다.
반대로 전세는 불안정한 상승세가 지속될 것으로 보인다. 임 연구원은 "수도권 전세시장의 경우 자사고 폐지 등 교육 정책 변화와 분양가 상한제 지정으로 청약 대기수요가 늘면서 겨울 비수기에도 상승세가 이어지고 있는 실정"이라면서 "주택시장 안정화 대책에 따른 매수자 관망세로 인해 전세시장의 불안감이 커질 수 있는데 내집마련 수요가 당분간 임차 시장에 머물면서 교통여건·학군 우수 지역이나 신축 아파트를 중심으로 상승세가 이어질 것"이라고 전망했다.
