15억 초과 고가 밀집한 강남 거래 급감…갈아타기 수요 '발동동'
대출 영향 없는 9억 이하는 '풍선효과'…매물 회수, 신고가 행진
"새해 들어 주택 거래가 뚝 끊겼어요. 12·16대책 이후 대출이 안되고, 고가주택에 대한 조사를 강화하니 살 사람이 없는 거죠." (강남구 대치동의 한 중개업소 대표)
"9억원 이하 아파트는 물건이 별로 없고 가격도 강세에요. 대책 발표 이후에도 신고가를 경신하고 있습니다." (성북구 돈암동의 한 중개업소 대표)
이번 주로 12·16대책이 발표된 지 한 달을 맞으면서 서울 아파트 시장이 두 갈래로 나뉜 모습이다.
15억원 초과 대출 중단의 직격탄을 맞은 강남권은 매수자들이 자취를 감추면서 거래도 급감했다.
반면 9억원 초과 주택이 밀집한 비강남권 또는 호재가 있는 15억원 이하 아파트 시장은 여전히 매수 문의가 이어지며 높은 가격에 계약이 이뤄지는 '온도차'가 극명하게 갈리고 있다.
◇15억원 초고가주택 거래 '뚝'…관망하는 강남 시장
＃ 내년에 고등학생이 되는 자녀의 교육을 위해 '강남 입성'을 꿈꾸던 주부 A씨는 갑작스러운 12·16대책 발표로 마음을 접었다.
가지고 있는 강북의 아파트를 팔고, 현금을 조금 보태도 대출 없이 19억∼20억원이 넘는 주택을 매입하기는 현실적으로 불가능하기 때문이다.
A씨는 "다소 무리를 해서라도 강남 쪽으로 이사를 하려 했는데 대출이 안되면 도저히 구입이 불가능하다"며 "그 동네 일단 전세로 들어가서 살지, 상대적으로 집값이 낮은 강동구 쪽으로 이사를 고민하고 있다"고 말했다.
＃＃ 강남 내에서 갈아타기를 계획 중이던 1주택자 B씨는 요즘 밤잠을 설치고 있다. 눈여겨 봐둔 잠실의 아파트값이 계속 오르자 지난달 이 집을 20억원에 매수했는데 갑작스럽게 대책 발표된 뒤 팔려고 내놓은 기존 집이 안팔리고 있어서다.
새로 산 아파트의 중도금 날짜는 닥쳤는데 대출이 막히면서 매수세가 종적을 감췄고, 결국 살고 있는 집이 안팔려 중도금을 내지 못할 처지가 된 것이다.
집주인에게 사정해 이달 말까지로 중도금 날짜를 미뤄놨지만 그 사이 갖고 있던 집이 안 팔리면 계약금 2억원은 고스란히 날리는 것은 물론이고, 집주인이 손해배상까지 청구하겠다고 해 걱정이 태산이다.
B씨는 "집값을 잘 받으려고 리모델링까지 해놨기에 설마 내 집이 안 팔릴 것이라곤 상상도 못 했다"며 "1주택자 갈아타기 수요 만큼은 대출을 풀어줘야 하는 거 아니냐"고 했다.
정부의 12·16 대책 발표 이후 15억원 초과 주택이 밀집한 강남 지역은 찬바람이 불고 있다.
집주인들은 시장 상황을 지켜보느라 급매물을 내놓지 않고, 매수 대기자들은 가격이 떨어지기를 기다리면서 거래 위축이 현실화한 것이다.
특히 새해 들어서는 연초 비수기까지 겹치며 거래가 더욱 급감했다.
강남구 대치동의 한 중개업소 대표는 "정부가 12·16대책에서 대출을 중단하고 자금출처조사까지 확대 등하는 등 전방위 압박에 나서니 투자수요는 물론 1주택자도 쉽게 움직일 수 없는 상황이 됐다"며 "앞으로 한두달은 이런 상황이 더 지속될 것"이라고 말했다.
대치동 은마아파트 전용 76㎡ 현재 19억8천만∼20억5천만원 선에 매물이 나와 있으나 팔리지 않는다.
지난해 말 정상 매물 가격 대비 5천만∼1억원 이상 낮은 금액이지만 매수자들은 "더 떨어져야 사겠다"며 관망하고 있다.
서초구 반포·잠원동 일대 역시 대책 발표후 집을 사겠다는 매수 문의는 거의 없다는 게 현지 중개업소의 설명이다.
서초구 반포동의 한 중개업소 사장은 "정부 세무조사의 타깃이 될 수 있는데 누가 집을 사겠느냐"며 "대책 발표 전과 비교하면 그마저 시세라도 알아보려는 매수자들의 전화가 10분의 1로 줄었다"고 말했다.
서초구 반포동 주공1·2·4주구, 송파구 잠실 주공 5단지 등 재건축 대상 아파트는 대책 발표 전 고점 대비 3억∼4억원 이상 떨어진 매물이 속속 나오고 있지만 거래는 쉽지 않다.
잠실 주공5단지 전용 76.49㎡는 최저가 급매물이 대책 직전 21억8천만원에서 대책 발표 이후 19억9천만원→19억7천만원→19억5천만원으로 하락하더니 지난주에는 19억4천만원으로 떨어졌다.
대책 발표 전 최고 23억5천만원까지 호가하던 것으로 고점대비 4억원 이상 내렸지만 살 사람이 없다.
잠실의 한 중개업소 사장은 "대출이 막혔는데 재건축 단지여서 전셋값은 매매가격의 15%밖에 안된다"며 "아무리 현금 보유자가 많다지만 집값 전망이 불안한 상황에서 살 사람이 별로 없을 것"이라고 진단했다.
◇강북 9억원 이하는 매물 회수, 팔리면 최고가
이에 비해 이번 대책에서 한 발 비껴간 9억원 이하 아파트는 대책 발표 이후 매물이 회수되고 이따금 팔리는 가격도 신고가를 찍고 있다.
대출이 자유롭다 보니 대책 이후 일부 '풍선효과'를 기대한 집주인들이 호가를 높이고, 매수자들이 가격 흥정도 못 해본 채 그 가격에 팔리는 것이다.
성북구 돈암동 돈암코오롱하늘채는 2016년에 입주한 새 아파트로 전용면적 84.87㎡가 지난해 12월 28일 9억원에 거래되며 최고가를 경신했다.
대책 발표 직전인 14일 8억8천500만원에 팔린 것보다 1천500만원 오른 금액이다. 전용 59.9㎡도 대책 발표 전인 14일 7억4천만원에 거래됐는데 지난달 말에 최고가인 7억6천만원에 계약이 이뤄졌다.
돈암동의 한 중개업소 사장은 "대책 발표 전 8억원대에 나오던 매물이 지금은 9억원에 나온다"며 "매물이 귀하다 보니 9억원 이하의 주택은 집주인이 부르는 게 값이고, 꼭 필요한 사람들은 최고가를 주고서라도 매수하는 형국"이라고 전했다.
성동구 응봉동 대림강변 전용 59.76㎡ 지난달 초 8억1천500만원에 팔렸던 것이 이달 3일에는 8억5천만원에 거래되며 최고가를 찍었다.
강서구 방화동 마곡푸르지오 전용 84㎡는 지난달 28일 8억9천900만원에 계약됐다. 11월 초 실거래가(8억3천200만원)보다 6천만원이나 높은 금액이다.
방화동의 한 중개업소 사장은 "대책 이후 매물이 줄어 거래는 뜸한데 매수 대기자들은 많아서 호가가 계속 오른다"며 "이 일대 9억원 이하 주택이 부족해 특히 인기가 많다"고 분위기를 전했다.
금천구 독산동 롯데캐슬골드파크 1차 전용 84㎡는 이달 3일 9억5천만원에 팔렸다. 지난해 말 최고가였던 9억원보다 5천만원 높은 역대 최고가다. 이 때문에 현재 호가는 9억5천만∼10억5천만원까지 뛰었다.
9억원 초과 주택이지만 9억원 이하 부분에 대해선 정상적으로 대출이 나오기 때문에 매수세가 꾸준하다는 게 현지 중개업소의 설명이다.
노원구 상계동 일대도 대출 규제를 피해서 유입되는 투자수요가 증가했다.
노원구 상계동의 한 중개업소 대표는 "보람아파트 전용 84㎡는 최근 매매가격이 5억5천만∼5억6천만원 선으로 올랐는데 전세 3억원이 뒷받침되다 보니 대책 발표 이후 갭투자자의 문의가 늘었다"며 "새해 들어 거래는 별로 없지만 가격은 강세"라고 말했다.
