국세청, 아파트 편법증여 투기혐의자 '517명' 세무조사 착수

◆…세종시 나성동 국세청사 전경.

국세청은 법인의 자금을 유용하여 아파트를 취득하거나 출처가 불문명한 자금으로 자녀에게 아파트를 사주는 등 부동산투기로 탈세를 한 혐의가 짙은 517명에 대해 고강도 세무조사에 착수했다.

7일 국세청은 관계기관 합동조사 결과 통보된 탈세의심자료, 고가 아파트 매매·전세거래 및 호화사치 생활자 등을 분석해 다수의 탈루혐의를 발견하고 세무조사에 착수했다고 밝혔다.

이번 조사 대상은 ▲관계기관 합동조사 결과 통보된 탈세의심자료 중 변칙 거래를 통한 탈루혐의자 279명 ▲자금출처가 명확하지 않아 편법증여 등 혐의가 있는 고가 주택 취득자 등 146명 ▲다주택 보유 연소자와 세금탈루 혐의가 있는 호화사치 생활자 60명 ▲법인 설립 및 자산 운용과정이 불투명한 소규모 부동산업 법인, 기획부동산업자 등 32명 등 총 517명이다.

◆…국세청 고가부동산 투기혐의자 세무조사 착수. 2020년 5월 7일. (사진=국세청)

국세청에 따르면 최근 부동산 경기는 수도권 일부지역을 중심으로 국지적 과열현상이 반복되고 법인 설립을 통한 편법증여, 특수관계자 간 고·저가 거래 등 부동산 변칙거래를 통한 탈루행위가 지속적으로 발생하고 있다.

또한, 지난달 21일 관계기관합동조사 결과 1차(532건), 2차(670건) 통보 건수에 비해 대폭 증가한 835건이 3차 탈세의심자료로 통보되었으며, 분석 결과 특수관계자간 채권·채무로 소명한 편법증여 혐의, 법인자금 유출 등 탈루혐의 사례가 다수 포착됐다.

국세청은 이에 "세법질서를 확립하고 성실납세 의식이 제고될 수 있도록 변칙 증여 및 소득 탈루 혐의자에 대해 세무조사를 착수하게 됐다"고 조사 착수 배경을 밝혔다.

최근 국세청은 부동산 거래 과정에서 발생하는 조세 탈루행위를 상시적으로 파악하고 탈루혐의자에 대해선 즉각 세무조사를 실시하고 있다.

지난 2월 13일에는 부동산 거래과정에서의 탈세혐의자 361명에 대해 조사를 착수하는 등 2017년 8월 이후 부동산거래·금융자산 등을 통한 변칙적 탈루혐의자 3070명에 대해 자금출처 조사 등을 강도 높게 실시해 탈루세액 4877억원을 추징했다.

여기엔 한의원 현금 매출을 ATM 기기를 이용, 수십 개의 개인계좌에 분산 입금해 신고를 누락하고 부친으로부터 거액의 현금을 증여 받은 한의사도 있었으며, 다주택자인 자녀가 보유세 중과 회피를 목적으로 모친 명의를 빌려 부동산을 취득한 경우도 있었다.

건설업자인 부친이 토지를 매입해 오피스텔을 신축하면서 건물을 연소자인 자녀와 공동명의(50%)로 소유권보존 등기하는 방법으로 자녀에게 고액 부동산 지분을 편법 증여한 경우, 임대업자가 임대료 수익 등을 현금으로 관리하면서 무통장 입금, 지인 계좌를 통한 우회 입금 등 방식으로 연소자인 자녀에게 편법 증여한 경우도 있었다. 

이번에 국세청이 세무조사에 착수한 유형은 크게 4가지로 분류된다.

우선 관계기관 합동조사에 따른 세무조사인데, 지난해 10월부터 실시한 서울지역 관계기관 합동조사 결과 1차와 2차에 걸쳐 1202건의 탈세의심자료가 통보됐고 지난달 21일에는 서울을 포함한 투기과열지구 31개 지역 전체를 조사해 3차로 835건의 탈세의심자료가 국세청에 통보됐다.

국세청은 1·2차 통보분 중 미분석 자료와 3차로 통보된 835건 중 증여세 신고기한이 경과한 자료를 분석해 특수관계자간 고액 차입금 등으로 아파트를 취득했으나 변제능력이 의심되는 경우, 고가의 아파트를 특수관계자와 공동으로 취득하며 매수대금을 지분보다 적게 부담한 경우 등 편법증여 혐의가 있는 탈루혐의자 등 279명을 조사대상자로 선정했다.

자체자료 분석 결과 자금출처가 불분명한 고가 주택 취득자·고액 전세입자도 이번 조사 유형 중 하나다.

국세청은 지난해 과열 양상을 보였던 수도권과 지방 대도시지역의 고가 아파트 취득자에 대한 자금출처를 전수 분석하면서, 고액거래와 특수관계자 간 거래 등을 중점적으로 검토했고 신고된 소득 등 뚜렷한 자금출처가 없거나, 특수관계자 간 시가보다 높거나 낮게 거래해 편법증여 혐의가 명백한 116명을 조사대상자로 선정했다고 설명했다.

국세청에 따르면 소득대비 고액 전세금은 자금 원천이 증여일 가능성이 크며 특히 특수관계자 간 전세 거래는 편법 증여 혐의가 높다.

국세청은 이번 조사에서는 고액 전세입자 중 자금 출처가 불분명 하거나 친인척과 전세계약을 맺은 경우 등으로서 탈루혐의가 큰 30명을 조사대상자로 선정했다고 밝혔다.

부모 등으로부터 편법적인 방법으로 증여를 받은 혐의가 있는 다주택 보유 연소자와 뚜렷한 소득원 없이 고가의 자산을 구입해 증여가 의심되는 자산가 등 60명도 조사대상자로 선정됐다.

아울러 국세청은 법인을 이용해 업무와 무관한 아파트 등을 취득하고 사적 사용하거나 법인자금을 유출해 사주일가 부동산을 취득한 자, 개발호재지역 주변 땅을 헐값에 구입 후 개발이 되는 것처럼 허위·과장광고를 해 다수의 서민들에게 피해를 주는 기획부동산업자, 보유세 중과 등 규제를 회피하기 위해 설립한 부동산업 법인,일명 '법카'(법인카드)를 이용해 개인적 소비를 법인 경비로 계상한 법인 등 32명을 조사대상자로 선정했다고 밝혔다.

국세청은 금융 추적조사를 통해 관련 법인까지 샅샅이 조사하겠다는 방침이다.

국세청은 자산 취득 자금의 원천과 흐름을 파악하고, 자금원천이 사업자금 유출로 의심되거나 친인척으로부터 고액 차입금이 있는 경우 등 필요시에는 영위 사업체는 물론, 자금을 차입한 친인척, 관련 법인까지 조사범위를 확대해 자금 조성 및 회계처리 적정 여부, 수입금액 누락 및 법인자금 유출 여부 등을 면밀히 점검할 계획이라고 밝혔다.

아울러 특수관계자 간 차입금을 정밀하게 검증하고 부채에 대해선 사후관리도 실시할 예정이다.

국세청에 따르면 최근 통보된 관계기관 합동조사 3차 자료 835건의 경우 취득금액 대비 자기자금 비중이 10%이하인 거래가 186건으로 22.3%에 달했고 자기자금이 '제로'인 거래도 91건{취득금액 576억원(건당 6억3000만원)으로 확인되었다. 부모 등 친인척으로부터의 차입으로 보이는 금액도 포함되어 있었다.

이에 국세청은 소액의 자금 또는 자기자금 없이 특수관계자 등으로부터의 차입금으로 고가아파트를 취득하거나 전세로 입주한 경우 차입을 가장한 증여인지 여부를 철저히 검증하고 향후 원리금을 자력으로 상환하는 지 여부에 대해 부채 상환 전 과정을 사후관리 할 예정이라고 밝혔다. 구체적으로 부채 사후관리 점검횟수는 연 1회에서 2회로 확대된다.

국세청은 특히 연소자의 차입금과 고액 전세보증금 상환 내역에 대하여는 보다 철저히 검증하고 탈루혐의가 발견되면 조사로 전환하는 등 엄정히 관리할 계획이라고 전했다.

이 밖에 국세청은 자녀 등 특수관계자에게 아파트를 증여가 아닌 양도로 이전하면서 시가 대비 낮은 가격으로 양도하거나 본인이 주주 또는 대표(임직원)인 법인에게 높은 가격으로 양도하는 사례도 나타나고 있다면서 이같이 시가대비 차이가 나는 거래에 대해서는 업다운 계약 여부, 편법증여 여부는 물론, 특수관계자 간 부당행위계산 부인 해당 여부를 면밀하게 검토해 과세하겠다고 밝혔다.

또 최근 언론에서 지속적으로 문제를 제기하고 있는 소규모 가족 법인이나 꼬마 빌딩 투자자 등에 대해서는 법인 설립부터 부동산 취득, 보유, 양도 전 과정에서 자금흐름을 확인해 편법 증여 여부를 철저히 검증하고 양도차익이 제대로 신고 되었는지, 자금 유입 및 유출 과정에서 회계처리가 적정한지, 법인의 수입금액 및 비용처리가 적정한지 여부 등에 대해 엄정하게 검증하겠다고 강조했다.

특히 조사과정에서 사기 그 밖의 부정한 방법으로 탈세한 사실이 확인되는 경우 '조세범처벌법'에 따라 고발하고 명의신탁 또는 업다운 계약 등 관련 법률 위반사항 발견 시 관계기관에 통보하는 등 법과 원칙에 따라 엄정하게 조치하겠다고 국세청은 덧붙였다.