갭투자 방지 위해 주택보유·거주 기간 강화 등 거론
9억원이하 중저가 주택 대출 죌 수도
한동안 안정세를 보였던 부동산 시장이 다시 과열 양상을 보이자 정부가 추가 부동산 대책을 강구 중이다.
부동산 규제를 비웃듯 수도권 비규제지역에서 집값이 뛰는 풍선효과가 끊이지 않고 있고 그동안 집값이 소폭이나마 하락했던 서울에서도 집값이 상승세로 돌아섰기 때문이다.
주택 대출을 죄니 '갭투자'로 우회하고 9억원 초과 대출을 강화하자 중저가 주택 가격이 급등하고 있다.
◆…서울의 부동산중개소 모습
[연합뉴스 자료사진]
정부는 수도권 규제지역 확대와 더불어 최근 문제로 대두한 갭투자 방지 대책 등 금융·세제 대책도 종합적으로 검토 중인 것으로 전해졌다.
14일 정부 부처들에 따르면 국토교통부와 기획재정부 등은 부동산 시장 안정화 방안에 대한 검토에 들어갔다.
수도권 비규제지역을 조정대상지역 등 규제지역으로 묶는 것 외에도 갭투자로 인한 시장 왜곡을 완화하고 9억원 이하 중저가 주택에 대한 대출 규제를 강화하는 방안도 나올 것으로 예상된다.
정부가 작년 12·16 대책 등을 통해 대출 규제를 강화한 이후 고가 전세 보증금을 끼고 주택을 사는 갭투자가 성행하고 있다.
국토부가 국회에 제출한 자료에 따르면 올해 1~4월 서울과 경기 과천, 하남, 대구 수성구 등 투기과열지구에서 3억원 이상 주택 거래 5만3천491건 중 임대 목적 거래는 2만1천96건으로 집계됐다. 작년 동기 대비 124.8% 증가했다.
주택 구입 대출 규제가 강화되다 보니 고가 전세를 끼고 집값의 20~30%만 내는 갭투자가 많아지게 된 것이다.
12·16 대책으로 투기과열지구에서 시가 15억원을 초과하는 고가주택에 대한 주택담보대출이 금지됐고 9억원 초과 주택의 주택담보대출비율(LTV) 은 40%에서 20%로 낮아진 바 있다.
정부 관계자는 "전세제도는 원래 돈 없는 서민이 집을 마련하게 해주기 위한 제도였지만 지금은 주택 금융과 같이 쓰이는 것이 사실"이라며 "이에 대한 문제 의식을 갖고 있다"고 말했다.
갭투자는 기본적으로 단기 투자인 만큼 갭투자로 주택을 짧게 보유하거나 거주하면 세금을 많이 물리는 방안이 있을 수 있다.
조정대상지역에서 주택을 2년 이상 보유하고 거주도 해야 양도소득세를 내지 않는데, 이 기간을 더욱 늘리는 방안이 가능하다.
정부는 12·16 대책을 통해 전세대출을 받은 뒤 시가 9억원 초과 주택을 매입하거나 2주택 이상 보유할 경우 전세대출을 회수하도록 했는데, 9억원을 6억원으로 낮추는 식으로 규제 강도를 높일 수 있다.
갭투자를 가능하게 한 것은 높은 전세가율 덕분이라는 점에서 정부와 여당이 추진하는 '임대차 3법'이 더욱 근본적인 해법이 될 수 있다.
◆…서울 아파트 단지
[연합뉴스 자료사진]
전월세신고제와 전월세상한제, 계약갱신청구권제 등을 도입해 전세 보증금 등이 과도하게 오르지 못하게 막으면 자연스럽게 고가주택의 갭투자도 어려워지기 때문이다.
임대차 계약이 신고돼 현황 파악이 가능하게 되면 임대 주택에 대한 세금도 더욱 꼼꼼히 물릴 수 있게 돼 여러 채의 주택을 굴리는 다주택 갭투자자를 견제할 수도 있게 된다.
전월세신고제가 시행되면 고가 전세 보증금에 대해서는 주택 매매 때와 같이 자금조달 출처를 조사할 수도 있다는 전망도 나온다.
이와 함께 최근 서울 강북과 경기 지역을 중심으로 9억원 이하 중저가 주택의 주택 가격이 크게 오름에 따라 이에 대한 대책도 나올 수 있다.
12·16 대책에서 9억원 초과 주택에 대한 LTV를 강화한 바 있는데 이 주택 가격 구간을 6억원 등으로 더 낮추는 방안 등이 가능하다.
서울과 과천, 광명, 하남 일부에 지정된 민간택지 분양가 상한제 대상지를 더욱 확대하는 방안도 있다.
강남권 주택 가격 상승세에 대응해 주담대가 원천 금지된 주택의 가격 기준을 15억원에서 9억원 등으로 더 낮추는 방안도 거론된다.
아울러 국토부는 최근 집값이 불안한 인천과 경기 군포, 화성 동탄1, 안산, 오산, 시흥, 대전 등지의 집값 동향을 보면서 조정대상지역 등으로 묶는 방안 등도 검토 중이다.
이들은 모두 비규제 지역으로 최근 강력한 부동산 규제를 피해 투자수요가 몰려들어 집값이 큰 폭으로 오른 곳이다.
기존 수도권 조정대상지역 중 집값이 불안한 구리와 수원 등지는 투기과열지구로 격상하는 방안도 검토 대상이다.
추가 부동산 대책의 구체적인 내용은 이번주부터 국토부와 기재부, 금융위원회 등의 논의를 거쳐 정해지게 된다. 여러 방안을 꺼내놓고 부처간 이견을 조율하면서 취할 것은 취하고 나머지는 추후 방안으로 유보하는 식이다.
