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[2020년 세법개정안]② [부동산 정책 어디로 가나?]

고가·다주택에 '더 센 종부세'…단기 양도땐 세부담↑

조세일보 / 강상엽 기자 | 2020.07.22 14:01

정부가 종합부동산세 최고세율을 6.0%로 높이고, 다주택자들이 집을 팔 때 양도소득세를 중과(重課)하는 등 전방위적인 세금 압박에 나섰다. 특히 다주택자들의 투기수요를 억제한다는 차원에서 분양권도 주택 수를 계산할 때 넣는다.

22일 기획재정부는 이 같은 내용을 담은 '2020년 세법개정안'을 발표했다.

다주택자, 종부세율 0.6~2.8%p 인상

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◆…(자료 기획재정부)

개정안에 따르면 종합부동산세율이 과세표준 구간별로 0.1~0.3%포인트 오르며, 3주택 이상이거나 조정대상지역 내 2주택을 보유했을 땐 0.6~2.8%포인트로 훌쩍 뛴다.

시가 20억원 1주택자가 속하는 과표구간인 3억~6억원의 종부세율은 0.7%에서 0.8%로 0.1%포인트, 시가 30억원 수준인 6억~12억원 과표의 세율은 1.0%에서 1.2%로 오른다.

시가 123억5000만원 초과(과표 94억원 초과)하는 종부세 대상자가 적용받는 최고세율은 2.7%에서 3.0%로 뛴다. 같은 조건으로 3주택 이상이거나 조정대상지역 내 2주택자 보유자에겐 6.0%(현 3.2%)의 최고세율이 적용된다.

또 조정대상지역 2주택자 세부담 상한(전년대비 당해 연도의 종합부동산세액과 재산세액의 합산세액 증가 한도)이 200%에서 300%로 오른다. 세부담 상한선이 늘어나 보유세 부담이 더 큰 폭으로 증가할 것으로 보인다.

다만 실수요 1주택자의 세금부담을 덜어주기 위해 60에 이상 고령자에 대한 세액공제율을 10%포인트 늘린다. 60~65세는 공제율이 10%에서 20%로, 65~70세는 20%에서 30%로, 70세 이상은 30%에서 40%로 공제율이 올라간다. 고령자 공제와 장기보유 공제의 합산 공제율 상한도 70%에서 80%로 늘어난다.

종부세 인상이 '세금폭탄'일까

고가주택(아파트) 1채를 보유한 A씨, B씨 사례로 살펴보자. 주택 가치는 올해 공시가격으로 약 31억원, 내년은 34억원 수준으로 예상된다. 65세인 A씨는 주택을 10년 간 보유, 58세인 B씨의 보유기간은 3년이다.

1주택자가 주택을 장기 보유했다면 세부담은 크게 늘어나지 않는다. A씨는 고가주택(시가 40억원) 보유에도 불구하고 종부세가 약 100여만원 늘어난다. 반면, 단기보유자인 B씨는 1000만원 이상 종부세를 더 내야한다.

기재부 관계자는 "공시가격 30억원 이상 주택은 작년 기준 전체주택의 0.01% 수준에 불과하다"고 했다. 이에 실수요 목적의 장기 1주택 보유자, 고령자의 경우엔 이번 종부세 인상으로 세부담 변화는 크지 않다는 것이다.

다주택자나 조정대상지역 2주택자의 세부담 변화를 어떨까.

C씨는 서울에 아파트 2채를 보유하고 있다. 올해와 내년의 공시가는 각각 15억원·13억원, 16억5000만원·14억원)이다. C씨의 세부담은 2650만원에서 6856만원으로 오른다. D씨는 합산 공시가로 36억7000만원인 3채의 주택을 보유하고 있다. 올해 부담할 종부세액은 약 4170만원인데, 내년에 6575만원이 늘어난 1억745만원의 종부세를 내야 한다.

기재부 관계자는 "조정대상지역 내 2주택 및 3주택 이상의 경우 중과세율 인상으로 인해 세부담이 크게 증가하지만, 이러한 다주택자는 전 국민의 0.4%(올해 기준)에 불과하다"고 말했다. 

단기 거래때 양도세 중과 상향…분양권도 '집 한 채'로

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◆…(자료 기획재정부)

주택 보유기간이 1년 미만인 경우에는 양도소득세율이 40%에서 70%로 인상된다. 보유기간이 2년 미만인 경우에는 60%의 양도소득세율을 부과한다.

또 조정대상지역 다주택자에 대한 양도세 중과세율이 10%포인트 더 오른다. 조정대상지역 2주택자는 20%포인트, 3주택자는 30%포인트의 양도세가 중과된다.

1세대 1주택자 장기보유특별공제에 거주기간 요건이 추가돼 실제 거주하지 않고 보유만 한 집을 팔 때 양도소득세 공제율은 절반가량으로 줄어든다. 연 8%의 공제율을 '보유기간 연 4% + 거주기간 연 4%'로 구분해 더 엄격해졌다. 현재는 보유기간이 3년을 넘어서면 24%를 공제해주고, 보유기간이 1년씩 추가될 때마다 공제율을 8%포인트씩 올려 10년 이상일 경우 최대치인 80% 공제가 적용되는 방식이다.

단기 투기거래에 대한 세부담은 크게 오르나, 2년 이상 주택을 보유한 실수요 1주택자 세부담엔 영향이 없을 것으로 보인다. 예컨대 A씨는 1년 미만, B씨는 2년 미만, C씨는 3년 보유한 주택 한 채씩을 갖고 있다고 하자. 주택 양도에 따른 차익은 5억원으로 동일한 조건이다. 이 때 A씨가 내야할 양도세액은 1억9900만원에서 3억4825만원, B씨는 1억7360만원에서 2억9850만원으로 크게 오른다. 반면 C씨는 5907만원 수준의 양도세로 세부담은 변화가 없다(3년 거주 가정).

1세대 1주택자, 조정대상지역 내 다주택자 등 양도소득세제상 주택 수를 계산할 때 주택분양권도 포함된다. 기재부는 "양도세제상 주택 수를 계산할 때 조합원입주권은 포함되나, 일반 분양권은 미포함"이라며 "대출·청약제도에서는 두 권리를 동일하게 주택 수에 포함하고 있는 점을 감안한 조치"라고 했다. 법 시행 이후 새로 취득하는 분양권부터 적용된다.

다만 분양권 취득으로 일시적인 1세대 1주택(1주택+1분양권)자가 된다면, 현재 조합원입주권에 적용되는 일시적 2주택 비과세와 유사한 특례를 적용한다는 방침이다(소득세법 시행령 개정).

세부담 회피…다주택 법인엔 종부세 강화

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◆…(자료 기획재정부)

법인 보유 주택에 대해 개인에 대한 종부세율 중 최고세율을 단일세율(3%, 6%)로 적용한다. 적용세율은 2주택 이하(조정대상지역 내 1주택 이하)는 3%, 3주택 이상(조정대상지역 내 2주택)은 6%다.

또 법인 보유 주택에 대해 종부세 공제(6억원)를 폐지한다. 신규 법인을 설립해서 분산 보유했을 때 공제액이 무한대로 증가하는 점을 감안한 조치다. 실제 개인이 3주택을 보유하면 공제액은 6억원인데 반해, 법인 2개를 설립한 이후 3주택을 분산 보유 때 공제액은 21억원(개인 1주택 9억원+법인별 6억원)에 달한다. 

법인 보유 주택에 대한 종부세 과세 때 세부담 상한도 없어진다.

법인이 올해 6월 18일 이후 조정대상지역에 8년 장기 임대등록한 주택에 대해선 종부세 비과세 혜택을 받지 못한다.

법인의 주택 양도차익에 대해 기본 법인세율(10~25%)에 더해 추가과세되는 세율을 현 10%에서 20%로 올린다. 법인이 보유한 주택을 취득하기 위한 권리(조합원입주권, 분양권)에 대해서도 양도 때 추가세율이 적용된다. 여기에 8년 장기 임대등록(올해 6월18일 이후)하는 주택도 포함된다. 단, 사원용 주택 등은 제외된다.

기재부 관계자는 "법인을 통해 주택을 분산 보유하는 경우 인별(개인·법인)로 합산 과세하는 종부세 체계상 세부담 회피가 가능하다"며 "인별 과세원칙 하에 법인에 대한 종부세 인상은 불가피하다"고 말했다. 급격한 종부세 부담 증가로 인한 부작용 우려에 대해선 "종부세 과세대상 중 토지를 제외하고 주택에 한정해 실시했다"며 "법인의 주택 보유가 불가기판 경우 세부담 증가가 없도록 관계부처 협의를 통해 제도를 마련할 계획"이라고 말했다.


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