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[부동산 정책 어디로 가나?]

임대차 3법 시행전 미리 연장거부 통보? 계약갱신청구권이 우선

조세일보 / 연합뉴스 제공 | 2020.07.29 07:20

yunhap

◆…임대차 3법 (PG) [장현경 제작] 사진합성·일러스트

임대차 3법의 시행을 앞두고 일부 집주인이 세입자에게 미리 계약 연장 불가를 통보하는 상황이 벌어지고 있다.

세입자들은 집주인의 계약 종료 통보를 받고 임대차 3법이 시행돼도 다른 집을 구해야 하는 것은 아닌지 불안감을 호소하고 있다.

29일 법조계와 당정 등에 따르면 집주인의 이같은 발빠른 행보도 임대차 3법을 거스르진 못할 것으로 전망된다.

현행 주택임대차보호법에는 집주인이 계약 종료 6개월~1개월 전 세입자에게 계약 연장을 하지 않는다고 통보하도록 하는 조항이 있다.

최근 집주인들이 이를 근거로 계약 종료일까지 6개월 이내로 남았으면 세입자에게 계약 갱신 거절 의사를 밝히는 경우가 늘고 있다.

그러나 이는 묵시적 계약 연장에 관한 조항이기에 신설될 예정인 계약갱신청구권과는 별개로 봐야 한다는 의견이 많다.

해당 조항은 주택임대차보호법 제6조1항으로, 임대인이 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 임차인에게 갱신 거절 통지를 하지 않으면 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다고 돼 있다.

주택임대차보호법개정연대 공동대표인 김남근 법무법인 위민 변호사는 "주임법 6조1항은 묵시적 계약 갱신이 되지 않는 조건을 설명한 조항으로, 신설되는 계약갱신청구권과는 별개"라며 "계약갱신청구권제도가 이미 도입된 상가건물임대차보호법에도 두 개념이 따로 들어가 있다"고 설명했다.

이 때문에 집주인이 미리 계약 종료 선언을 했다고 해도 세입자로선 임대차 3법이 시행되고 나서 계약 갱신을 청구하면 그만이라는 것이다.

상가건물임대차보호법을 보면 제10조1항에는 임대인은 임차인이 임대차 기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 계약갱신을 요구하면 정당한 사유 없이 거절하지 못한다는 계약갱신청구권을 서술한다.

또 같은 조 4항에는 임대인이 같은 기간 임차인에게 갱신 거절 통지를 하지 않으면 그 기간이 만료됐을 때 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다는 묵시적 갱신과 관련한 내용이 들어 있다.

이와 함께 당정은 집주인이 실거주를 이유로 계약 갱신 청구를 거절할 수 있도록 할 방침이라고 밝혀 세입자들의 우려가 커지고 있다.

집주인이 거짓으로 둘러대고 세입자의 청구를 받아들이지 않으면 결국 애꿎은 세입자만 손해를 볼 것이라는 불안이다.

yunhap

◆…강남 아파트 단지 [연합뉴스 자료사진]

이에 대해 당정은 법정손해배상청구제도를 도입하는 방안을 유력하게 검토 중이다.

법정손해배상청구권제는 원고가 실제 손해를 입증하지 않더라도 사전에 법에서 정한 일정한 금액을 손해액으로 인정해주는 제도다.

세입자는 실거주하지 않는 집주인에 속아 임대차 계약을 갱신하지 못했다는 사실만 밝히면 손해액은 자동으로 계산되기에 소송 등으로 대응하기 용이해진다.

더불어민주당 박주민 의원은 주임법 개정안에 '임차인이 부담한 이주비 및 2년간 임대료 증가분 합계의 3배'를 배상하는 내용을 넣었다.

다소 징벌적인 성격을 띠고 있는데, 집주인의 기만적 행위를 막기 위해 이와 같은 강력한 내용의 손배소가 가능하게 해야 한다는 의견도 나오고 있다.

정부는 임대료 3개월치 또는 신규와 기존 임대료 차액의 2년치 중 많은 액수를 배상하게 하는 방안을 검토한 것으로 전해졌다.

그리고 집주인에게는 세입자가 요구하면 실거주를 입증할 증거를 제시할 의무가 부여될 전망이다.

세입자로선 집주인이 증빙을 하지 않으면 퇴거를 거부하면 된다.


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