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[고경희의 상속증여세 핵심 가이드]

부동산 개인임대사업자 법인 전환, 과연 유리할까?(2)

조세일보 | 고경희 세무사 2021.05.31 08:00

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요즘 꼬마빌딩 또는 주택을 개인사업자로 임대사업을 영위하는 경우로서 종합소득세등 부담이 워낙 커서 법인사업자로 전환하고자 하는 사람들이 많다. 

이 경우 법인으로 전환하는 것이 유리한지 아니면 그대로 개인사업자로 있는 것이 유리한지 또는 법인으로 전환하는 경우 어떤 세금이 부과되는지 무척 궁금해 한다.

그래서 법인 전환하는 단계, 법인 전환 후 부동산을 보유하고 있는 단계, 해당 부동산 또는 주식을 양도하는 단계에서 각 단계별로 조세문제를 3편에 걸쳐 살펴본다. 

2. 법인전환 후 부동산을 보유하고 있는 단계에서 부담하는 조세문제

☞ 법인전환 후 임대소득에 대한 법인세 및 부가가치세 납부

법인으로 전환한 후 해당 법인의 임대소득에 대하여는 법인세와 부가가치세 10%를 납부하여야 한다.

현재 법인세율은 과세표준이 2억원 이하인 경우 10%~25%(지방소득세 별도)이다. 개인사업자에 대한 종합소득세율 보다 훨씬 낮은 세율로 법인세를 납부하게 된다. 현재 소득세율은 과세표준 구간에 따라 6%~45%(지방소득세 별도)이다. 따라서 부동산 임대소득에 대한 세부담액은 개인사업자 보다 법인사업자가 훨씬 작다.

☞ 법인이 임직원에게 급여 또는 배당금 지급시 소득세 과세

법인이 임대수입 등으로 임직원에게 급여를 지급하는 경우에는 그 임직원은 급여소득에 대하여 소득세를 부담하게 되며, 이 경우 소득세 부담은 과세표준 구간에 따라 6%~45%(지방소득세 별도)이다.

또한 법인의 누적된 잉여금을 주주에게 배당할 때 그 배당소득에 대하여 소득세를 납부하여야 한다. 2020년 이전에는 주주 간 차등배당을 실시하는 경우로서 일정금액 이하의 차등배당에 대하여는 증여세 과세문제가 없어서 이를 많이 활용하였으나 2021년부터 차등배당을 하는 경우에는 소득세와 증여세 모두 납부해야하므로 차등배당에 따른 증여세 절세효과는 없게 되었다.

☞ 법인전환 후 3년 이내 법인의 주식을 상속·증여시 순자산가치로만 1주당가액 평가

비상장주식을 평가할 때 원칙은 증여일 전후 3개월 이내에 불특정다수인 간에 자유로이 거래된 매매가액 등 시가로 평가하는 것이지만 대개 가족으로 구성된 경우에는 시가로 인정되는 매매가액 등이 없는 경우가 대부분이다.

그럴 경우에는 1주당 순손익가치와 1주당 순자산가치를 3과 2(부동산과다보유법인은 2와 3)로 가중 평균한 가액과 1주당 순자산가치의 80%중 큰 금액으로 1주당 가액을 산정한다. 하지만, 이 경우에도 사업개시후 3년 미만 법인에 해당하는 경우에는 과거의 수익력을 기준으로 수익가치를 평가하는 것이 불합리하므로 순자산가치로만 1주당 가액을 평가하도록 하고 있다.

따라서 전환한 법인의 주식 1주당 가액을 순자산가치로만 평가하는 경우에는 법인으로 전환하기 전의 임대부동산을 직접 증여 또는 상속하는 것과 다를 것이 없다.

☞ 법인전환 후 3년이 지난 후 부동산 등 비율이 80%이상 법인 해당시 순자산가치로만 1주당가액 평가

법인으로 전환하여 사업을 개시한 후 3년이 지난 후에 해당 법인의 주식을 증여 또는 상속하거나 특수관계인에게 양도하는 경우에도 해당법인의 주식을 평가할 때 평가기준일 현재 자산총액 중 부동산과 부동산에 관한 권리의 가액, 해당 법인이 직간접 보유한 다른 부동산과다보유법인의 주식가액 상당액이 차지하는 비율이 80% 이상에 해당하는 경우에는 마찬가지로 순자산가치로만 1주당 가액을 평가한다.

☞ 법인이 부동산을 보유하는 단계에서 부담하는 재산세 및 종합부동산세

법인이 법인전환 등으로 부동산을 보유하고 있는 경우에는 재산세와 종합부동산세를 부담해야 한다. 과세기준일은 매년 6월 1일이 되며 재산세율은 종합합산과세대상 재산 또는 별도합산과세대상 또는 분리과세대상 재산 등에 따라 세율이 0.2%~0.4% 부과된다.

다만, 골프장용 토지 및 고급오락장용 토지의 경우 4%의 재산세가 부과된다.

재산세외에 종합부동산세도 부과된다. 종합부동산세를 부과할 때 해당법인이 소유한 주택에 대하여는 개인에게 허용하는 기본공제 6억원을 2021년부터 적용하지 않으며, 세율도 6%의 단일세율을 적용하며, 세부담상한도 없애버려 종합부동산세 부담이 대폭 증가 되었다.

광교세무법인(도곡지점)
고경희 대표세무사

▲영남대 사학과, 연세대학교 법무대학원 경영법무학과 석사, ▲국세청 24년 근무, ▲국세공무원교육원 겸임교수, 한국여성세무사회 회장(현), 광교세무법인 도곡지점 대표세무사(현) ▲저서: 아는 만큼 돈버는 상속·증여세 핵심절세 노하우(2012~2020), 상속·증여세 실무편람(2008년~2020년)
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