[Q&A]임대료 '5% 룰' 적용 언제부터, 어겼을 때 불이익은

종합부동산세 합산배제·과세특례 관련 일문일답

국세청은 올해 종합부동산세(종부세) 합산배제·과세특례 대상 부동산을 올 11월 정기고지에 반영하기 위해 지난 8일부터 46만여 명에게 신고 안내문을 발송했다고 14일 밝혔다. 신고기간은 9월16일~30일이며 종부세 합산배제 대상과 과세특례 대상자는 납세지 관할세무서에 신고해야 한다.

종합부동산세 합산배제는 등록 임대사업자가 보유한 임대주택과 사원용 주택 등을 종부세 부과 대상에서 빼주는 제도다. 지방자치단체에 임대사업자로 등록하고 세무서에 주택임대업 사업자 등록을 한 경우 의무임대기간과 임대료 인상 5% 제한 등의 요건을 충족해야 한다.

특히 올해부터는 부부 공동명의 1주택자도 고령자·장기보유 공제가 적용되는 단독명의 방식(1세대 1주택 과세 방식)으로 과세방식 변경을 신청할 수 있다. 현재 홈택스 내 신청·미신청 때  세액을 비교할 수 있는 계산 프로그램이 제공되고 있다.

종부세 합산배제 부동산 신고를 앞두고 과세특례에 관련한 궁금증을 문답형식으로 정리했다.

Q. 올해 종합부동산세 정기분 고지는 언제 하는지?

A. 올해 종합부동산세 정기분 고지서는 11월 20일경 발송될 예정이며, 납부기간은 12월 1일부터 12월 15일까지다.

Q. 종합부동산세 합산배제 신고란?

A. 납세자가 보유하고 있는 주택 및 토지 중 종합부동산세 합산배제 요건을 충족하는 주택(임대주택 및 사원용 주택 등) 및 토지(주택 건설 사업자가 주택을 건설하기 위해 취득한 토지)를 종합부동산세 과세대상에서 제외하도록 관할세무서에 신고하는 것이다. 신고기간은 9월 16일부터 9월 30일까지이며, 홈택스를 이용해 전자신고(www.hometax.go.kr)하거나 주소지(본점) 관할세무서에 신고서를 제출할 수 있다.

Q. 부부 공동명의 1주택자 과세특례 적용 시 납세의무자를 판단하는 기준은?

A. 부부 중 지분율이 큰 자가 납세의무자이며, 동일한 경우에는 부부 간 합의에 따라 납세의무자를 선택할 수 있다. 지분율 판단은 공부상 면적 기준이 아니며, 주택과 부속토지분의 공시가격 합계액 중 부부 각자의 지분 공시가격이 차지하는 비율로 판단하는 것이다.

Q. 부부가 주택과 부속토지를 나누어 각각 소유한 경우에도 부부공동명의 1주택자 과세특례 신청이 가능한지?

A. 주택과 부속토지를 나누어서 보유했더라도, 다른 세대원이 주택을 보유하지 않은 경우에는 부부 공동명의 1주택자 과세특례를 적용 받을 수 있다.

Q. 부부 공동명의 1주택과 다른 주택의 부속토지를 소유한 경우 1세대 1주택자 특례 신청이 가능한지?

A. 과세기준일 6월 1일 현재 부부가 공동으로 1주택만을 소유하고 다른 세대원이 주택을 소유하지 않은 경우에 1세대 1주택자 특례적용이 가능하며, 부부 공동명의 1주택의 납세의무자(지분율이 큰 자, 지분율이 동일한 경우에는 선택)가 다른 주택의 부속토지를 소유한 경우에도 종부세법 시행령 제5조의2제2항에 따라 1세대 1주택자 특례 적용이 가능하다.

다만, 납세의무자가 아닌 배우자가 공동명의 1주택 외에 다른 주택의 부속토지를 소유한 경우에는 1세대 1주택자 특례적용이 불가하다.

Q. 부부 공동명의 1주택자 과세특례와 법인 일반 누진세율 등 적용신청을 합산배제 신고기간에 하지 못한 경우 12월 정기신고 기간에도 신청이 가능한 것인지?

A. 합산배제 및 과세특례는 9월 16일부터 9월 30일까지 신고·신청하는 것이 원칙이지만, 동 기간에 신고․신청하지 못한 경우에는 12월 정기신고 기간에 신고·신청할 수 있다.

Q. 종합부동산세 향교․종교단체 과세특례 신고란?

A. 개별단체가 실제 소유하고 있는 주택 및 토지를 관리목적상 향교재단등의 명의로 통합 등기한 경우, 실질적 소유자인 개별단체 기준으로 종합부동산세를 부담하도록 신고하면 요건을 충족한 주택 및 토지는 과세대상에서 제외된다.

과세특례 신고를 하면 향교재단 등은 신고한 주택 및 토지가 과세대상에서 제외되며 실질 소유자인 개별단체는 별도의 신고 없이 부과고지를 받을 수 있다.

Q. 임대주택 등록이 자동(자진)말소 된 경우에 반드시 합산배제 ‘제외’ 신고를 해야 하는지?

A. 기존 합산배제 신고된 임대주택이 ‘민간임대주택에 관한 특별법’ 개정(8월18일시행)에 따라 폐지된 단기임대 및 장기일반 아파트 매입임대주택에 해당되어 자동(자진) 말소된 경우 합산배제 제외(과세대상 포함) 신고를 해야 한다. 합산배제 제외 신고를 하지 않은 경우 추후 가산세를 포함해서 경감된 세액이 추징될 수 있다.

Q. 아파트는 합산배제 임대주택으로 적용 받을 수 없는지?

A. 2020년 7월 11일 이후 '민간임대주택에 관한 특별법'에 따라 아파트를 장기일반민간임대주택(매입임대주택)으로 등록 신청한 경우에는 합산배제를 적용 받을 수 없다.

다만, 건설임대주택 중 장기일반민간임대주택은 합산배제 임대주택으로 적용이 가능하다.
 
A. 개정 '민간임대주택에 관한 특별법(2021년3월16일)'에 따라 5층 이상 도시형 생활주택을 아파트에서 제외해 민간임대주택 등록을 허용했으므로 합산배제가 가능하다.

다만, 2020년7월11일 이후 종전 ‘민간임대주택에 관한 특별법’에 따라 2020년7월11일∼8월17일 사이 등록신청한 도시형 생활주택의 경우에는 합산배제 대상에서 제외한다.

Q. 지난해 합산배제 신고 후 변동사항이 없는 경우에도 올해 다시 신고해야 하는지?

A. 기존에 합산배제 신고한 납세자는 과세대상 물건에 변동사항(소유권․면적 등)이 있는 경우에만 신고 기간 내에 물건 변동내역을 반영해서 신고하면 된다. 변동사항이 없는 경우에는 신고할 필요가 없다.

다만, 기존 합산배제 적용받던 주택 등이 임대료 상한 초과·임대사업 말소 등으로 합산배제 요건을 충족하지 못하게 된 경우 합산배제 대상에서 ‘제외’하는 신고를 해야 한다.

Q. 합산배제 신고 후 법정요건을 충족하지 못하게 될 경우 불이익은?

A. 합산배제 신고 후 요건을 충족하지 못한 주택 및 토지에 대해서는 경감받은 세액과 이자상당가산액(납부기한 다음날부터 고지일까지 1일 25/100000 가산)을 포함해 추가로 신고·납부해야 한다.

또한 임대료 상한(5%) 요건을 위반한 경우에는 해당연도와 그 다음연도(총 2년간) 합산배제 적용 대상에서 제외된다.

Q. 조정대상지역 판단 기준은?

A. 종합부동산세 과세기준일(매년 6월 1일) 현재 조정대상지역에 해당하는지 판단한다.

Q. 개인이 2018년 9월14일 이후 조정대상지역에 주택을 취득했으나, 취득 계약은 2018년 9월13일 이전에 한 경우에도 장기일반민간임대주택은 합산배제 적용이 안되는지?

A. 2018년 9월13일까지 조정대상지역 내 주택을 취득하기 위해 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의해서 확인되는 경우에는 합산배제가 적용된다. 또한, 주택 취득·계약일자가 조정대상지역 공고일 기준 전·후인지 여부에 따라 합산배제 가능 여부는 달라진다.

사례로 보면 안양 만안구, 의왕시 등은 2020년 2월21일 조정대상지역으로 지정됐으므로 2020년 2월20일 이전의 취득·계약분은 합산배제 가능하나, 이후 취득·계약한 분은 합산배제 적용 불가하다.

Q. 신탁재산에 대한 납세의무자가 변경됐는데 합산배제 신고 방법은?

A. 종합부동산세법 개정(2020년 12월29일)으로 신탁재산의 납세의무자가 종전 수탁자에서 위탁자로 변경됐다. 따라서 합산배제 신고 역시 납세의무자인 위탁자가 해야 하며, 합산배제 요건은 종전과 같이 위탁자를 기준으로 판단한다.

다만 종전 납세의무자인 수탁자 명의로 기 합산배제 신고된 물건은 별도의 신고가 없어도 작년과 동일하게 종전과 같이 합산배제가 적용된다.

단, 이 경우에도 기존 신고사항에 변동내역이 있는 경우 위탁자는 당해 연도 신고기간에 변동내역을 신고해야 한다.

Q. 합산배제 임대주택 임대료 증액 5% 상한은 언제부터 적용되고 어떤 불이익이 있는지?

A. 2019년 2월12일 이후 최초 체결하는 표준임대차 계약을 기준으로 이후 임대차계약을 갱신하거나 체결하는 분부터 적용된다. 임대보증금 또는 임대료 증가율이 5%를 초과할 경우 과거 경감받은 세액과 이자상당가산액을 납부해야 하며 해당연도와 그 다음연도 2년간 합산배제 대상에서 제외된다.

Q. 합산배제 및 과세특례 신고(신청)는 어떻게 하는지?

A. 신고(신청)서를 작성해서 서면으로 신고(신청)하거나, 홈택스(www.hometax.go.kr) 이용 시 과세물건 명세 조회와 미리채움 서비스를 통해 보다 쉽게 전자신고(신청)할 수 있다.
A. 종합부동산세 과세기준일(6월1일)현재 실제 주택을 임대하고 있는 납세자의 경우, 합산배제 신고기간 종료일(9월30일)까지 임대사업자(시·군·구)와 주택임대업 사업자(세무서)를 각각 등록하는 경우 합산배제 적용받을 수 있다.

다만, 아파트의 경우 ‘민간임대주택에 관한 특별법’ 개정으로 매입임대주택 유형이 폐지됨에 따라 현재 주택임대사업 등록이 불가하므로 합산배제가 적용되지 않는다(건설임대는 가능).

Q. 임대사업자로 등록하기 이전에 임대한 기간도 의무 임대 기간에 포함되는지?

A. 임대기간은 임대사업자의 지위에서 임대한 기간을 뜻하며, 임대사업자로 등록하기 이전의 임대기간은 합산배제 임대주택의 의무 임대기간에 포함되지 않는다.

Q. 주택임대 사업자 등록은 물건지별로 각각 해야 하는지?

A. 주소지 관할 시·군·구청에서 본인 임대주택을 일괄 등록할 수 있으며, 지방자치단체에서 발급한 임대사업자 등록증을 가지고 주소지 관할세무서에서 사업자등록을 하면 된다.

2018년 4월2일부터는 주택임대사업자가 지방차치단체장에게 임대사업자 등록신청 시, '세무서 사업자등록 신청서 제출'에 동의하는 경우 세무서를 방문 없이 신청정보를 주고받아 사업자등록 처리가 가능해졌다.