제소전화해 신청, ‘공동 임차인’ 모두 대상자로 지정해야

공동 임차인(세입자) 제소전화해 시 모두에게 권리와 의무가 발생
공동 임차인 명시 안하면 강제집행 어려워
공동 임대인(건물주)은 대표자 한 명만 지정 가능

제소전화해를 신청할 때 세입자가 여러 명일 경우 건물주는 혼란을 겪는다. 세입자 한 명과 제소전화해를 맺는 건 간단한 일이지만 공동 세입자일 경우는 당사자 특정을 누구로 해야 하는지 잘 모르는 건물주들이 많다.

3일 법도 종합법률사무소 엄정숙 부동산 전문변호사는 “임대차 계약을 맺을 때 세입자가 부부나 친구 사이 등 여러 명으로 이뤄진 경우가 있다”며 “제소전화해를 할 때는 공동 세입자 모두를 대상자로 지정해야 한다”고 조언했다. 이어 “공동 세입자 개인마다 세입자의 권리와 의무가 발생하기 때문”이라고 부연했다.

제소전화해란 소송을 제기하기 전 화해를 한다는 뜻으로 법원에서 성립 결정을 받는 제도다. 화해조서가 성립되면 강제집행 효력을 가진다. 주로 상가임대차 관계에서 많이 활용된다.

만약 공동 세입자와 제소전화해를 신청할 때 계약 당사자 이름을 모두 기재하지 않았다면 어떤 문제가 발생할까.

엄 변호사는 “우선 법원에서 제소전화해 신청이 기각될 확률이 높다”며 “임대차 계약서상에는 모두의 이름이 기재된 반면 제소전화해에는 빠져 법적 효력에 문제가 생기기 때문”이라는 설명이다. 이어 “만일 공동 세입자임에도 한 명만 제소전화해가 성립된 경우라면 강제집행이 필요한 상황에서 화해조서가 무용지물이 될 수 있다”고 주의를 당부했다.

반면 건물주가 여러 명인 경우는 어떨까. 엄 변호사는 “공동 세입자인 경우와 마찬가지로 공동 명의의 건물주라면 원칙적으로 당사자를 모두 특정해야 한다”며 “다만 건물주가 수십 명이거나 공동 건물주 중 한 명이 외국 거주, 투병 등으로 권리행사가 어려울 때는 과반지분을 가진 사람 또는 과반이 동의하여 선출한 대표자 한 사람만 기재하는 경우도 있다”고 설명했다.

한편 세입자는 건물주와 달리 어떤 사정이 있더라도 공동 명의자를 한 명으로 대표자를 뽑을 수 없다. 엄 변호사는 “건물주 명의가 여러 명일 때는 법원에 동의서를 제출해 한 명의 대표자를 건물주로 특정할 수 있지만 세입자는 이에 해당하지 않는다”며 “제소전화해는 세입자가 건물주에게 명도의무를 잘 지키도록 맺는 제도의 특성상 부동산을 실제 점유하고 있는 당사자 특정이 중요하기 때문”이라고 강조했다.