NH투자증권, '목동 재건축 심층분석' 부동산 보고서 출간
◆…목동 신시가지단지 [NH투자증권 제공]
목동 재건축 투자와 관련해 아직은 매입하거나 매도하기에 적합한 시점이 아니라는 조언이 나왔다.
목동 신시가지단지가 위치한 양천구 목동과 신월동은 대치동, 중계동과 함께 서울 3대 학군지로 불린다. 5호선을 중심으로 2, 9호선이 지나가 여의도(YBD), 강남(GBD), 서울 도심(CBD 등 주요 업무지구 접근이 편한 것이 입지적 장점으로 분석됐다.
목동 신시가지단지는 2018년 14개 단지 모두 재건축 연한(준공 30년)을 충족했으나 안전진단을 통과하지 못하고 있었다. 올해 1월 5일부터 재건축 안전진단 기준이 완화되면서 지난 2020년 안전진단을 통과한 6단지를 포함해 12개 단지가 안전진단을 통과하며 관심을 끌고 있다.
목동 신시가지단지는 용적률이 대부분 116~125%로 서울시 재건축 단지와 비교 시 매우 낮은 수준이다. 신속 통합기획, 신탁방식 재건축 등 사업에 속도를 내는 점이 특징이다. 주요 사업 이슈는 토지거래허가구역 연장, 목동 1~3단지 종상향 이슈(2종일반주거지역→3종일반주거지역), 6단지 신속통합기획 재건축 확정이 있다.
목동 14개 단지는 지난 2021년 4월 27일 토지거래허가구역 지정 이후 거래량이 월평균 10건 내외로 급격하게 감소했다. 그러다가 올해 1월, 2월 안전진단에 대거 통과하면서 2월 거래량이 35건을 기록했다. 거래금액 또한 시장 분위기에 따라 하락세를 보이다가 1월부터 소폭 상승한 모습이다.
현재 초기 단계로 분양가, 공사비 등의 변동성이 커서 수익과 비용 시뮬레이션을 통한 사업성 분석에는 한계가 있지만, 대지지분이 넓은 편이고 용적률은 낮아 일반분양에 기여하는 수익이 클 것으로 전망된다.
정보현 NH투자증권 Tax센터 부동산 수석연구원(NH WM마스터즈 전문위원)은 "간단하게 사업성을 체크하는 방법 중 현재의 대지지분에서 신축 시 필요한 대지지분과 서울시 기부채납분을 빼서 일반분양 기여 대지지분을 구하는 방법이 있다"며 "5단지를 예로 들면 현재 27평A에서 신축 34평으로 갈 때는 일반분양 대지지분이 5.4평, 현재 35평A에서 신축 43평으로 갈 때는 9.4평으로 다른 재건축 단지와 비교 시 큰 편"이라고 분석했다.
정유나 NH투자증권 부동산책임연구원은 "목동 단지는 개별 대지지분도 넓지만 세대당 평균 대지지분을 봐도 강남, 송파의 주요 재건축 단지와 비교 시 넓은 편"이라며 "현재 목동 소유주가 매도를 계획하고 있다면, 사업 진행에 따른 프리미엄이 어느 정도 형성된 이후가 유리하다"고 설명했다.
정보현 NH WM마스터즈 자문위원은 "목동 신시가지단지는 아직 사업 초기 단계로 분담금, 비용 등 사업 변수가 많아 신중할 필요가 있다"며 "특히 사업성과 입지도 중요하지만, 초기 단계의 작은 속도차이가 재건축 완료시점에는 10년의 오랜 시차가 발생할 가능성이 높으니 단지별 사업진행 속도를 지켜볼 것"이라고 제언했다.
NH투자증권은 지난 1월부터 매월 부동산 보고서를 발간하고 있다. 특히 올해 상반기 재건축과 재개발 관심이 클 것으로 보아 한남동, 성수동 등 주요 정비사업 지역 분석을 담은 보고서가 차례로 발간될 예정이다.
