'부동산 공화국' 집값 전망…"더 떨어진다" vs "바닥 찍고 상승 준비"

이광수 "일시적 변화일 뿐 더 하락"

심형석 "송파, 강남, 마용성(마포, 용산, 성동구) 거래 늘어"

한국부동산원이 3월 전국 주택가격 동향 조사를 발표한 가운데 집값에 대한 전망이 엇갈리고 있다. 이광수 광수네복덕방 대표는 "더 하락할 가능성이 굉장히 높다"라고 주장했고, 심형석 미국 IAU 부동산학과 교수는 "바닥 찍고 상승 준비를 하고 있다"라고 분석했다.

이 대표는 30일 CBS 김현정의 뉴스쇼에서 "모든 자산 가격이 계속 떨어지지도 않고 계속 오르지도 않는다"라며 이같이 말했다.

그는 "사실 지표가 굉장히 여러 가지가 있는데, 한국 부동산원에서 발표하는 지표는 보합 수준이긴 하지만 대표적으로 KB 부동산 같은 경우에는 3월에 하락 폭이 더 커졌다"라며 "2월에는 지수의 하락폭이 0.15%였는데 3월에는 0.71%로 더 하락한 상황이다. 사실은 단기적으로나 아니면 일부 지표만 보고 바닥 찍었다, 이렇게 판단하기는 좀 이르지 않느냐 생각하고 있다"라고 전했다.

그래서 "(더 떨어질)가능성이 굉장히 높다"라고 강조했다.

반면 심 교수는 "거의 바닥 찍었다라고 보는 게 맞는데, 다양한 지표들이 일단 그렇게 보여지고 있고 말씀하신 대로 통계가 KB에서도 나오고 한국부동산원에서 나오긴 하는데 대표적으로 보셔야 될 지역이 요즘은 송파구다"라며 "송파구가 대단지 위주로 있는데 여기가 가장 빠르게 움직인다"라며 이같이 말했다.

이어 "송파구 같은 경우는 2월 12일 이후로 계속 지금 상승 국면이고 그 상승 폭이 계속 커지고 있다"라며 "바로미터 측면에서 볼 때도 의미가 있고 또 하나는 우리가 하락 거래가 얼마 정도 되느냐, 상승 거래가 얼마 정도 되느냐. 지표보다는 오히려 실거래가 더 중요하다"라고 전했다.

그러면서 "한 달 단위로 실거래가를 집계하기 때문에 2월까지만 지금 통계가 나와 있는데 상승 거래가 43%로 하락 거래 39%보다 많아지고 있다"라며 "거래량뿐만이 아니라 송파구 같은 경우 헬리오시티라든지 이런 데들이 거의 90건 정도 지금 벌써 거래가 됐다. 거래량도 늘고 있으면서 이런 부분들도 같이 움직이고 있는 것이 제가 볼 때 의미가 있다"라고 설명했다.

또한 "우리가 하나 보셔야 될 것은 수급 지수, 즉 심리 지표인데 이것도 지금 거의 90 가까운 수준, 전세는 이미 거의 100 가까이 돼 있다"라며 "100이 기준인데 심리적으로도 상당히 좋아지고 있다. 지표상으로는 저희가 그렇게 볼 수 있다"라고 말했다.

이에 이 대표는 "자산시장에서 거래량이 증가한다는 건 두 가지 이유가 있는데 하나는 수요가 증가하거나 아니면 공급이 증가하기 때문에 거래량이 증가한다"라며 "모든 재화가 똑같은데 현재의 거래량 증가는 공급 증가가 원인이다. 그렇기 때문에 일시적이라고 보는 거다"라고 주장했다.

그는 "수요가 증가하기 때문에 거래량이 증가하면 지속될 가능성이 있는데 지금의 거래량 증가는 공급이 증가해서 이루어지는 현상이다. 그래서 일시적이라고 보고 있다"라며 "말씀하신 것처럼 송파구는 사실 일부 실수요자가 시장에 들어오면서 일시적인 변화라고 저는 보고 있다. 예를 들어서 강남, 대치동 아파트는 거래가 거의 되고 있지 않다. 그런 상황 속에서는 거래 가격이 떨어지고 있고 그래서 일부 시장을 통해서 전체 시장을 판단하기에는 좀 어렵다"라고 설명했다.

그러면서 "광수네 복덕방이 중개업이 아닌 리서치를 하는 회사인데 저희가 3월에 서울 아파트의 실거래를 전수조사 했다"라며 "그중에서 보합과 하락 비중이 60%가 넘었다. 그러니까 상승하는 게 40% 정도 수준이어서 실제로 조사해 봐도 그런 어떤 상승으로 보기에는 어렵고 오히려 하락할 가능성이 굉장히 높다고 판단하고 있다"라고 말했다.

다시 심 교수는 "우리가 월 매매량은 대략 5000건 정도를 정상적인 걸로 본다"라며 "지금 현재 매매 거래량은 4000건 정도 넘었고 4월 통계도 나오기 시작했는데 그 통계도 지금 한 1800건 정도 되기 때문에 시장에서는 일단 거래는 꾸준하게 가고 있다"라고 강조했다.

특히 "아까 말씀하셨던 강남에 거래가 안 된다고 그러는데 지금 강남에 거래가 많이 된다"라며 "송파구도 아까 말씀드렸듯이 4개월 전만 해도 100건 거래되는 게 지금 한 200건 정도 되고 있고 거래되는 양들이 마용성이라고 보통 표현하는데 마포, 용산, 성동구 쪽으로도 퍼져나가고 있다"라고 전했다.

이어 "가격 상승도 원래는 강남에서만 있었다가 마용성, 그리고 지금 4월 22일 기준으로 하락하는 데는 노도강이라고 소위 이야기하는 지역 아니고는 하락을 하는 데가 없다"라며 "그래서 이런 점을 본다면 일단 바닥은 찍고 상승하는 준비를 하고 있다라고 보시는 것이 합리적이다"라고 덧붙였다.