◆…(이미지=클립아트코리아)
신탁부동산의 매매대금에 우선수익자가 위탁자의 채무를 대신해 변제한 금액 외에 미지급공사비가 포함되어 있고, 그 대금 중 일부는 신탁관계에서의 우선수익권 정산금 지급채무와 상계했다면 대물변제로 보기 어렵다는 행정안전부의 유권해석이 나왔다.
최근 행안부는 신탁관계에 있어서 2순위 우선수익자(시공사)가 위탁자의 채무를 대신 변제하고 채권채무관계를 종결하지 않고 1순위 우선수익권을 승계받아 10년간 신탁계약을 유지한 후 우선수익자가 해당 신탁부동산을 매수하면서 그 매매매금을 신탁관계의 우선수익권 정산금 지급채무로 상계한 경우에 이를 대물변제로 볼 수 있는지를 묻는 질문에 이같이 답했다.
구 지방세법에 따르면 대물변제로 과세물건을 취득하는 경우의 취득세 과세표준은 대물변제액(대물변제액 외에 추가로 지급한 금액이 있는 경우에는 그 금액을 포함)으로 하되, 대물변제액이 시가인정액보다 적은 경우에는 시가인정액으로 하는 것이다.
또한, 민법에 따르면 채무자가 채권자의 승낙을 얻어 본래의 채무이행에 갈음해 다른 급여를 한 때에는 변제와 같은 효력이 있으며, 채무에 대한 변제는 채무자 외의 제3자도 할 수 있는 것이다.
대법원에서는 대물변제에 대해 채무자가 본래의 채무이행에 갈음해 다른 급여를 함으로써 채무를 소멸시키는 요물계약이므로 대물변제에 의해 본래의 채무가 소멸되고, 계약에는 채권채무관계가 종결된다는 취지의 기재가 있어야 하며, 채무의 일부를 소멸시키는 경우에는 소멸되는 채무의 액수도 기재되어야 하는 것으로 설명하고 있다.
이번 질의와 관련한 사업약정에 따르면 1순위 우선수익자 등이 그 지위를 포기하면 2순위 우선수익자의 우선수익권이 1순위로 상승하며(제7조-⑥), 이 경우 순위가 상승한 2순위 우선수익자는 위탁자가 제1순위 우선수익자 등에 대해 부담하는 채무를 인수하고 수탁자와 합의하는 바에 따라 신탁계약을 유지해 사업을 수행할 수 있으며(제32조-2-ⅱ), 2순위 우선수익자가 위탁자의 채무를 변제하는 경우 2순위 우선수익자 명의로 신탁부동산의 소유권을 이전하고 그 매매계약서상의 매매대금은 1순위 우선수익자에 대한 대출원리금 및 2순위 우선수익자의 미지급공사비 등 사업 투입비용을 합한 금액으로 하는 것으로(제32조-2-ⅰ) 정하고 있다.
또한, 상계합의서 제2조에서는 매매계약서상의 매매대금 중 일부는 매수자인 2순위 우선수익자가 신탁부동산의 소유자인 수탁자에게 직접 납부하는 것에 갈음해 신탁계약상 처분대금 정산시 수탁자가 2순위 우선수익자에게 부담하는 우선수익권 정산금 지급채무와 상계하도록 정하고 있다.
이런 사실관계를 살펴본 행안부는 "1순위 우선수익자는 위탁자가 채무를 불이행함에 따라 우선수익권을 포기했고(2012년 3월28일), 2순위 우선수익자는 해당 채무를 대위변제한 후 1순위 우선수익자의 지위를 취득했으며(2013년 2월25일), 수탁자와 당초 2순위 우선수익자는 본건 매매계약을 체결한 것(2023년 5월22일)을 확인할 수 있다"고 했다.
이어 "앞에서 살펴본 바와 같이 대물변제는 채무자가 본래의 채무이행에 갈음해 다른 급여를 함으로써 채무를 소멸시키는 계약을 말하는 것인데, ①본 건의 경우 본래의 채무라고 할 수 있는 위탁자의 채무를 제3자인 2순위 우선수익자가 대위로 변제함으로써 채무를 이미 이행한 점, ②2순위 우선수익자는 대위 변제하고 1순위 우선수익자의 지위를 승계받았음에도 채권채무관계가 종결되지 않고 약 10년간 신탁관계를 유지한 채 본건 매매계약을 체결한 점, ③본 건 매매계약은 관리형토지신탁서 제32조 제2호에 따른 신탁부동산의 소유권을 우선수익자에게 이전하고, 담보신탁계약서 제17조제1항에 따른 우선수익자의 요청에 의한 신탁부동산처분 요청 등 매도인(수탁자)과 우선수익자간의 우선수익권의 정산과 담보토지의 대출원리금 등의 정산을 목적으로 한 점, ④매매대금 중 일부는 매도자(수탁자)에게 지급하고 그 외 매매대금은 매수인이 매도인에게 직접 지급하는 하는 것에 갈음하여 수탁자가 우선수익자에게 부담하는 우선수익권 정산금 지급채무상당액 지급채무와 상계한 점, ⑤이와 같은 정산은 위탁자의 채무가 아니라 신탁관계에 따른 우선수익자가 보유하는 우선수익권에 대한 변제적 효력으로 보는 것이 합리적인 점 등을 종합적으로 고려했을 때 대물변제에 해당하지 않는다고 보는 것이 타당하다고 판단된다"고 설명했다.
[참고 : 지방세법령정보시스템 부동산세제과-1428]
