[긴급점검-①] '유사매매사례' 또 혼란속으로

전문가들, "최대한 시가 반영하라는 법적 취지 무시"

상속증여세를 납부할 때 기준이 되는 상속증여재산의 유사매매사례에 대한 명확한 기준이 없어 납세자는 물론, 과세당국도 큰 혼란을 겪고 있는 것으로 나타났다.

유사매매사례는 아파트 등 상속증여재산을 최대한 시가로 과세하기 위해 상속일 전후 6개월내(증여일 전후 3개월내)에 거래된 비슷한 재산가치의 아파트 등을 상속증여재산의 '유사매매사례'로 인정, 과세하는 것을 말한다. 유사매매사례가 없을 경우에는 기준시가를 인정하도록 하고 있다.

예컨대 상속아파트와 같은 동, 같은 평수의 아파트가 상속일 전후 6개월내에 매매되거나, 다른 동, 같은 평수, 같은 층 아파트가 매매된 경우 이 때의 실거래가를 상속재산의 시가로 보고 세금을 매기게 된다.

과세당국에서는 보통 같은 단지, 같은 평형을 유사매매사례로 규정해 세금을 매기고 있으나, 납세자들은 층수에 따라 달라지는 가격 차이, 조망권 및 내부수리 정도 등을 이유로 유사매매사례로 보기 힘들다며 과세관청의 세금부과에 불복, 소송을 하는 경우가 다반사다.

그러나 조세불복을 하더라도, 납세자들이 패소할 확률이 매우 높아 상속증여재산의 '유사매매사례'는 납세자들에겐 세금 '블랙홀'로 여겨지고 있다.

더구나 과세당국조차도 비슷한 사례에 대해 유사매매사례로 인정하거나 불인정한 경우가 있어 사실상 '유사매매사례'의 명확한 기준에 대해서는 납세자도 과세당국도 혼란을 겪고 있는 모습이다.

□ 심판원 "10평차이는 '유사매매사례' 곤란"‥형평성 논란= 이런 가운데 최근 조세심판원에서는 상속증여재산의 유사매매사례와 관련 새로운 결정을 내려 또한번 납세자들을 헷갈리게 하고있다.

심판원은 지난 15일 국세청이 서울 강남구의 67평 상속아파트에 대해 같은 단지내 57평 아파트를 유사매매사례로 인정, 과세한 결정과 관련 "같은 단지라도 면적차이가 너무 많이 난다"며 납세자의 조세불복소송(심판청구)을 받아들였다.

심판원의 이런 결정으로 납세자는 세금을 무려 6억원이나 덜 내게 됐다.

하지만 이번 결정은 당시 57평 아파트의 실거래가는 28억원인데 비해, 67평 아파트의 기준시가는 15억7000만원으로 무려 12억3000만원이나 차이가 나 최대한 시가를 반영하기 위해 도입한 '유사매매사례'의 법적 취지를 무시했다는 지적을 받고 있다.

한 조세전문가는 "지금까지 상속증여주택은 유사매매사례를 인정하는 경우가 많았는데, 10억원이 훨씬 차이나는 기준시가를 인정하는 결정은 법 취지를 무시한 것"이라고 지적했다.

또한 비슷한 재산을 상속받았는데도 유사매매사례가 있는 경우와 없는 경우 내야 할 세금이 급격히 달라져 조세형평성도 해친다는 지적이다. 예컨대 67평 아파트는 거래되지 않고, 57평만 거래된 경우 재산가치가 더 높은 67평 상속자가 57평 상속자보다 더 적은 세금을 내게 된다.

부동산 경기침체기에는 보통 높은 평형의 거래가 상실되기 때문에 거의 매매가 이뤄지지 않은 타워팰리스 등의 고가 아파트를 상속받을 경우 실거래가의 절반 수준인 기준시가로 상속세를 내는 경우가 다수 발생하게 될 것이란 우려도 나온다.

이와 관련 심판원 관계자는 "기존까지 유사매매사례라고 하면, 1평 정도밖에 차이가 안 났으나, 10평이나 나는 것은 드문 경우"라며 "평형 차이가 큰 아파트는 유사매매사례로 찾지 않아도 돼 납세자의 불편이 줄어들게 될 것"이라고 밝혔다.

그러나 오히려 조세형평성과 법적 안정성을 해칠 가능성이 높다는 지적이 많다. 유사매매사례의 유무에 따라 세금차이가 많이 나게 되면, 납세자의 혼란이 가중될 것이란 설명이다.

□ '유사매매사례' 조세불복 겨우 18% 승소= 또한 상속증여재산의 유사매매사례가 명확하지 않아 조세불복이 다수 제기되고 있으나, 대부분 납세자들이 패소하는 경우가 많은 것으로 나타났다.

조세일보가 작년 초부터 10월 19일까지 심판원과 국세청에 접수된 상속증여세 '유사매매사례'와 관련된 조세불복 현황을 분석한 결과 약 114건 중 82%인 84건이 기각된 것으로 집계됐다. (19일 현재 국세법령시스템)

심판원에는 약 97건의 심판청구가 있었으며, 이중 79건이 기각되고, 11건이 일부인용, 7건이 인용 결정을 받았다. 국세청에는 약 7건의 심사청구가 접수돼 2개만 일부인용으로 결정됐다.

과세당국에서는 상속증여재산(아파트)과 같은 단지, 같은 평형이 매매됐을 경우 유사매매사례로 규정하나, 납세자들은 조망권 및 인테리어 등 내부수리 정도에 따라 가격 차이가 나고, 부동산 가격 급등시기에 책정된 아파트 가격을 매매사례로 보는 것은 적절하지 않다며 조세불복하는 사례가 많았다.

또한 아파트 층수에 따라 가격이 다르게 결정되는데, 이를 유사매매사례로 볼 수 있느냐고 항변하는 경우도 다반사였다. 전체 15층의 4층과 20층의 1층을 비교할 수 있느냐는 논쟁이다.

□ '유사매매사례' 못 찾으면 가산세까지 내야 돼= 대부분 심판원은 유사매매사례의 기준시가가 상속증여재산의 기준시가보다 낮아서 별 문제가 없다는 점을 강조하며 납세자들의 조세불복을 기각해왔지만, 이로 인해 납세자는 가산세까지 내야 해 부담이 클 수밖에 없다.

상속증여세는 납세자가 자진 신고·납부해야 하는 세금으로, 유사매매사례도 납세자가 찾아서 직접 신고해야 한다.

납세자가 유사매매사례를 못 찾아 기준시가로 신고했는데, 과세당국이 향후 10년내(상속증여세 부과제척기간) 유사매매사례를 찾을 경우에는 추가로 상속증여세를 더 내야 할 뿐 아니라, 납세불성실가산세도 내야 돼 납세자는 상당히 불리해진다.

예컨대 한 납세자는 지난 2005년 5월 상속아파트를 기준시가 8억2850만원을 기준으로 상속세를 신고·납부했는데, 상속받은 이후 4년이 다 돼가던 작년 3월 국세청으로부터 실거래가 10억5000만원의 유사매매사례가 있어 상속세와 가산세 6140만원을 내야 한다는 통보를 받았으며, 심판원에서도 패소했다.(조심2008서1589)

이렇게 유사매매사례를 놓고 과세당국과 납세자간의 혼란이 야기되는 이유는 상속증여세법에 '유사매매사례'의 범위가 명확히 제시돼 있지 않다는 점과 과세당국이나 심판원이 자의적으로 '유사매매사례'를 해석하고 있기 때문인 것으로 조사됐다.

실제로 상속증여재산이 유사매매사례와 기준시가도 다르고, 층수도 다를 경우 이를 유사매매사례로 인정한 경우도 있고, 그렇지 않은 경우도 있어 납세자로서는 어떤 기준에 맞춰 세금을 신고·납부해야 할지 혼란이 가중될 수밖에 없다.