주택시장 침체와 치솟는 전세값으로 인해 서민의 주거비 부담이 날로 늘고 있는 가운데, 28일 정부가 전월세 대책을 확정·발표했다.
이날 발표된 정부안은 ▲취득세 인하 ▲장기 주택 모기지 공급 확대 등 매매수요 전환 촉진 ▲월세소득 공제 확대 ▲공공임대주택 제고 확충 등 서민·중산층의 전월세 부담을 완화하고 주택거래를 활성화시키는 내용을 골자로 하고있다.
다음은 정부와의 일문일답.
□ 전월세 대책 추진배경과 정책방향은?
올해 들어 전셋값은 7월까지 전국적으로 2.1% 상승해 예년과 비슷한 수준이나, 6월 이후 거래 부진과 맞물려 비수기임에도 상승폭이 확대되고 있는 상황이다.
또 최근 전월세 시장은 과거와 달리, 월세시장은 안정적인 반면 3~5억원대 수도권 아파트 전세를 중심으로 상승폭이 큰 것이 특징이다.
그간 누적된 전세가 상승으로 전세보증금의 절대 수준이 높아졌으며, 이에 따라 재계약시(2년) 체감 상승률이 더욱 높은 상황이다. 이에 전월세시장 안정을 금년 후반기 주택정책의 주안점으로 두고, 이번 대책을 마련하게 됐다.
전셋값 불안은 매매시장이 부진한 가운데, '전세 → 월세'로의 임차시장의 구조변화가 진행되고 있어 임차시장의 수급 불균형이 심화된 데서 비롯된 것으로, 이번 대책에서는 전세 수급불균형 등 임차시장의 구조 변화에 대응하기 위한 개선방안을 마련한 것이다.
□ 이번 대책의 특징과 의의는?
이번 전월세 종합대책은 인위적으로 시장을 통제하기 보다는 주택시장 정상화를 통해 과도한 전세수요를 매매수요로 전환하고, 공공과 민간의 임대주택 공급 확대를 통해 수급 불균형을 완화하는 등 시장의 수급 조절기능에 의해 임대시장이 안정을 찾을 수 있도록 한 것이 주요특징이다.
또한 전세의 월세전환 등 임차시장의 구조적 전환 과정에서, 급격한 월세전환으로 서민 주거비 부담이 급증하지 않도록 월세 세입자 지원을 강화하는 등 서민들의 부담을 완화하는 데 주안점을 두었다.
□ 전월세 시장이 안정될 것으로 보는지?
전세시장은 구조적 요인 외에 계절적 영향도 있어 9~10월간 어느 정도의 가격불안은 예상된다.
하지만 취득세율 인하, 장기 모기지 활성화 등 세제․금융지원방안을 통해 전세수요가 매매수요로 전환되고 준공후 미분양 주택의 임대주택 활용, 민간 매입임대 활성화 등 임대주택 공급이 늘어나면 수급불균형이 완화되면서 전세시장 안정에 도움이 될 것이다.
□ 전세시장 대책인데, 왜 매매시장 활성화가 중요한지?
지금 전세시장의 가장 큰 문제는 주택구입능력이 있는 사람들마저 낮은 집값 상승 기대감과 전세거주 비용에 비해 월등히 높은 주택구입․소유비용 때문에 전세수요로 몰리는 상황에서 비롯됐다.
공급측면에서도 다주택자 등 주택구입가능계층이 주택을 구입하여 전월세 주택으로 공급할 수 있는 여건 마련이 중요하다. 따라서 전세와 매매시장은 서로 연계되어 있어 전세와 매매시장 동반 안정을 위한 패키지 정책이 필요하다.
□ 취득세 개편 방안이 효과가 있나? 기존 한시감면보다 세제지원이 다소 축소되었는데?
취득세율이 미국․영국 등 주요 선진국 수준으로 낮아짐에 따라 거래비용 감소, 원활한 주택교체 취득 등 주택시장 정상화 효과가 있을 것으로 기대된다.
매매가격 상승이 미미한 상황에서 2~4%에 달하는 취득세는 심리적으로 큰 비용으로 인식됨을 감안, 이번 취득세율 인하가 임차수요 → 매매수요로 전환되고 전월세 시장 안정에도 기여할 수 있을 것으로 기대된다.
인하폭과 관련해서는 2011년 이후 한시감면 관행으로 시장의 기대가 한시 감면세율 수준으로 형성된 측면이 있으나, 1% 취득세율 적용구간인 6억이하 주택이 전체 주택 재고의 94.3%(수도권은 89.3%)로 혜택 받는 대상이 많으며, 기존과 달리, 다주택자에 대한 차등세율을 폐지함으로써 수혜대상이 넓어지는 효과가 있다.
2011~2012년 중 시행했던 취득세 감면세율은 냉각된 시장심리를 회복하기 위한 단기적 한시 조치인 반면, 이번에 정부안으로 확정한 취득세율 수준은 상시제도로서의 지방세수감․담세력 등을 감안하여 결정한 것이다.
□ 장기주택 저당차입금 소득공제 대상주택을 확대하는 데 따른 혜택은?
현재 기준시가 3억원 이하의 주택을 취득하기 위한 장기주택저당차입금 이자상환액을 소득공제해주고 있다.
금번 대책에 따른 개정으로 기준시가 4억원 이하 주택 취득을 위한 차입시까지 공제가 확대되므로, 기준시가 3억원~4억원 주택 취득자도 공제혜택을 받게 된다.
□ 수익 공유형, 손익 공유형 모기지를 도입한 취지는?
일반 근로자, 신혼부부 등이 전월세보다 저렴한 비용으로 내 집 마련을 할 수 있도록 지원하는 취지다. 최근 주택구입 실수요마저도 전세수요로 전환돼 전세난이 가중됐다.
신혼부부 등 주택구입 실수요 서민층이 부담하기에는 집값이 여전히 높아, 대출중심의 지원정책은 효과가 제한적이다. 이에 전월세보다 저렴한 비용으로 주택을 구입할 수 있도록 지원해 전세수요의 매매수요 전환은 물론 주거 안정성도 제고하고자 한다.
특히, 이번 제도는 대출 일변도 정책의 한계와 그동안의 대출관행에 대한 언론 등의 문제제기를 적극 반영한 것으로, 주택 구입자와 금융기관(기금)이 주택 구입에 따른 수익과 위험을 공유하는 등 실수요자가 빚 없이 또는 빚을 최소화하면서 집을 마련할 수 있는 새로운 금융상품 모델을 제시했다는 점에서 의의가 있다.
□ 9월부터 연말까지 매입전세임대 2.3만호(수도권 1.3만, 지방 1.0만) 공급이 가능한지?
매입전세임대주택은 도심내 저소득층이 즉시 입주할 수 있는 주거를 마련하기 위해 매우 중요한 정책 수단이다.
지원단가 현실화, 매입임대 유형 다양화, 1~2인 가구를 위한 소형임대주택 매입 확대(연 4천호) 등 공급 확대를 위한 준비를 완료했다. 계획된 매입물량 공급에 차질이 없도록 LH 및 지자체 등과 긴밀히 협조해 나갈 예정이다.
□ 월세 소득공제 확대에 따른 혜택은?
이번 대책에 따른 개정으로 월세 소득공제율이 확대(50%→ 60%)되고, 소득공제한도가 상향조정(300만원→ 500만원)된다. 이를 통해 월세를 지급하는 근로자의 소득공제규모가 확대돼, 세부담이 경감될 것이다.
<사례>
① 공제율 상향조정 : 월세 월 30만원인 경우, 소득공제금액 연 36만원 증가
▲현행 180만원(360만원 × 50%) ▲개정 216만원(360만원 × 60%)
② 공제한도 상향조정 : 월세 월100만원인 경우, 소득공제금액 연 200만원 증가
▲현행 300만원=Min(300만원, 1200만원×50%) ▲개정 500만원=Min(500만원, 1200만원×60%)
③ 공제율·공제한도 상향조정 : 월세 월 60만원인 경우, 소득공제금액 연 132만원 증가
▲현행 300만원=Min(300만원, 720만원×50%) ▲개정432만원=Min(500만원, 720×60%)
□ 전세보증금 반환보증의 보증대상 주택은?
깡통주택 등 서민 주거불안을 해소하기 위해 아파트뿐만 아니라, 단독주택, 다가구주택, 연립주택, 주거용 오피스텔 등을 모두 포함했다.
□ 전세보증금 반환보증 임차보증금을 제한한 이유는?
전세시장이 불안한 상황에서 전세수요를 자극하지 않도록 고액 전세보증금은 보증대상에서 제외했다. (전세보증금 수도권 3억원 이하, 지방 2억원 이하로 제한)
□ 이번 전월세 대책의 중점 수혜대상은?
이번 대책은 매매-전세-월세 시장의 수급 불균형을 완화하여 매매시장과 전세시장의 동반안정을 유도한 맞춤형 대책이라 할 수 있다.
중저가 전세자에 대해서는 저리자금 지원, 공적보증(대주보) 신설, 우선변제권 금액 상향 등 임차인 보호장치를 강화했다. 중고가 전세자들은 임차인에 대한 직접 지원보다는 취득세율 인하, 모기지 이자소득공제 확대, 주택기금지원 방식 다양화 등을 통해 낮은 비용으로 주택구입이 가능하도록 지원한다.
아울러, 전세→월세 전환시 주거비 부담이 증가할 수 있으므로 월세소득공제도 공제율 및 한도를 큰 폭으로 상향조정했다.
□ 소액임차보증금의 우선변제권의 추진 일정은?
소액 임차인의 우선변제권 적용 대상 보증금 가액기준과 우선 변제액의 구체적 금액은 9월 중 주택임대차위원회의 의결을 거쳐 결정될 예정이다. 다만, 시행시기는 주택임대차보호법 시행령 개정절차를 거쳐야하므로 2014년 1월 1일부터 시행될 예정이다.
□ '전월세지원센터'는 어떻게 운영되는지?
LH공사 '전월세지원센터'는 전월세 정보제공(매물․시세 등), 법률상담(임대차보호법․임대차계약 등), 금융상담(전세자금 대출 등)을 수행 중이다. 이번 대책에 따라 상담원을 추가 배치하고 변호사를 상주시켜 센터의 기능을 강화하고, 가을 이사철에 대비해 LH 각 지역본부에서도 센터를 운영할 예정이다.
