정부가 지난달 28일 내놓은 전월세 안정대책에서 가장 눈길을 끄는 부분은 초저리의 새로운 모기지상품 도입이다.
국토교통부는 생애 최초 주택 구입자가 금리 1.5%인 수익공유형 모기지를 이용해 집을 구입할 경우 일반 모기지 대출을 받아 집을 살 경우는 물론이고, 전세를 살 때보다도 연간 주거 비용이 훨씬 절약된다고 설명하며 주택 구입을 독려하고 있다.
국토부는 또 금리 1∼2%의 손익공유형 모기지를 통해 주택을 구입하더라도 일반 모기지 대출보다 훨씬 유리할 뿐 아니라 월세를 사는 것보다도 주거비용을 아낄 수 있다고 설명하고 있다.
1일 부동산정보업체 부동산 114의 도움을 받아 전세를 살고 있는 가상의 인물 A씨가 정부가 이번에 내놓은 신형 모기지를 활용해 주택을 구입할 경우 주거비용을 얼마나 줄일 수 있을지 알아봤다.
A씨는 매매가 3억5천만원의 수도권 아파트에 전세 2억4천만원에 살고 있다고 전제했다. A씨의 자기자금은 1억5천만원이고, 나머지 9천만원은 은행에서 금리 4.5%에 전세금 지원 대출을 받았다고 가정했다.
전세를 살고 있는 A씨의 현재 연간 주거비용은 금융비용만 따졌을 때 자기자금 1억5천만원을 은행에 예치했을 때 받을 수 있는 이자소득에 대한 기회비용(예금금리 2.64%로 계산)과 대출금 9천만원에 대한 이율을 더해 801만원에 달한다. 하지만 이자 300만원(소득공제 한도)에 대한 소득공제율 15%를 적용한 금액 45만원을 연말에 소득공제 받는다고 하면 연간 주거비용은 756만원으로 줄어든다.
A씨가 정부가 새로 내놓은 수익공유형 모기지를 이용해 현재 살고 있는 집을 구매할 경우 연간 주거비용은 어떻게 변할까.
A씨가 수익공유형 모기지로 최대 2억원을 금리 1.5%에 대출받아서 집을 구매할 경우 연간 금융비용은 모기지 이자 300만원에 자기자금 1억5천만원을 은행에 예치했을 때 받을 수 있는 이자소득에 대한 기회비용(예금금리 2.64%로 계산)을 더해 696만원으로 계산된다.
전세를 살 때보다 수익공유형 모기지로 집을 구입할 때 오히려 주거비용이 60만원가량 줄어드는 것이다.
A씨가 올해 집을 구입할 경우 생애 최초 주택 구매자에게 취득세 100% 면제, 양도소득세 5년 면제 등의 혜택을 준 4·1대책의 적용을 받기 때문에 취득세 300만원도 아낄 수 있다.
만약 A씨가 5년 후 매입한 집을 판다고 가정하면 A씨는 5년 동안 금융비용 300만원을 절약할 수 있을 뿐 아니라 집값이 올랐을 경우 시세 차익까지 누릴 수 있다.
김은진 부동산 114 리서치팀장은 "계속 전세를 살며 옮겨다닐 경우 정기적으로 이사비, 부동산비 등을 지출해야하는 것을 감안하면 수익공유형 모기지로 집을 사는 것이 장기적으로 훨씬 이익"이라며 "게다가 집값이 상승할 경우 이득이 더 커질 수 있다"고 지적했다.
만약 A씨가 수익공유형이 아닌 손익공유형으로 주택을 구입할 경우의 연간 주거비용(금융비용)은 923만원으로 수익공유형이나 전세보다 훨씬 큰 것으로 계산됐다.
김은진 팀장은 "주택가격 상승률을 0%로 가정하더라도 손익공유형보다는 수익공유형이 수요자에 더 유리하다"며 "집값이 크게 빠질 것으로 예상하지 않는다면 수익공유형 모기지로 수요자들의 선택이 집중될 가능성이 크다"고 전망했다.
