부동산 세금에 대한 투자 상담의 절반 이상이 양도소득세라 할 정도라 양도세의 비중이 크다. 양도소득세법은 복잡하고 사례가 다양하지만 양도소득세를 절세할 수 있는 방법 또한 많다.
부동산 거래 시 대표적인 세금인 양도소득세는 1가구 1주택의 경우 양도 당시 실거래가가 9억 원을 초과하는 경우를 제외하고는 2년 이상 보유했을 경우 비과세가 된다. 이때 주택에 딸린 토지가 도시 지역 안에 있으면 주택면적의 5배, 도시 지역 밖일 경우 10배까지는 1가구 1주택 범위에 포함된다. 1가구 1주택자가 장기저당 담보대출 계약을 체결하고 주택을 담보로 연금식 대출을 받은 경우 2년 보유인 거주기간 요건을 적용받지 않는다.
이 외에 취학, 질병 치료, 요양 등으로 1년 이상 살던 주택을 팔고 가구원 모두가 다른 시·군으로 이사할 경우나, 1년 이상 국외 거주로 취학 또는 근무상 이유로 가구원이 출국하는 경우(단 출국 후 2년 이내에 양도해야 함) 등도 보유기한 제한을 받지 않는다. 다만 1가구 1주택이라도 취득등기를 하지 않고 매도하는 이른바 ‘미등기 전매’는 양도차익의 70%에 해당하는 세금을 내야 한다.
집이 두 채 이상 일 때 양도차익 적은 집부터 팔아야
집을 두 채 이상 보유하다가 양도하게 되면 양도세 비과세를 받을 수 없다. 최소한 먼저 파는 집에 대해서는 양도세를 내고 남은 한 채는 1가구 1주택 비과세를 받는다. 따라서 2주택자가 주택을 양도할 때에는 주택 각각의 양도 차익을 먼저 비교해본 뒤 양도 차익이 적은 주택을 먼저 팔아 세 부담을 최소화하는 방법을 써야 한다.
일시적인 양도세가 비과세 되는 경우
1가구 2주택이라도 일시적인 경우에는 양도세가 과세되지 않는다. 양도세가 비과세 되는 집 한 채가 있는 1가구가 이사를 하기 위해 새 집을 사고 3년 내(종전 주택을 취득한 날로부터 1년 이상이 지난 후 새 주택 취득 시)에 전에 살던 집을 팔게 되면 양도세가 과세되지 않는다. 1가구 2주택이나 1가구 3주택 이상에 대해 중과세율은 완전 폐지되었다.
부모님을 동거봉양이나 혼인으로 2주택이 된 경우
60세 이상 부모님을 동거봉양하거나 혼인으로 일시적 2주택이 된 경우에도 합가(合家)나 혼인한 날부터 5년 이내에 먼저 양도하는 주택은 1세대 1주택으로 보아 비과세를 적용받는다.
상속으로 인해 2주택이 된 경우
1주택 보유자가 상속주택(피상속인의 보유기간이 가장 긴 주택)을 소유해 2주택자가 된 경우에는 기한에 관계없이 기존의 1주택을 양도할 때 비과세를 적용한다.
