미국 금리인상보다 가계부채관리가 영향력 더 커
아파트 매매시장, 단기적 위축 불가피
수익형 부동산은 별다른 영향없을 듯
“금리가 계속 오를 것 같은데. 지금 부동산 투자해도 괜찮을까요?”
“금리가 올라가면 수익형 부동산도 영향을 받나요?”
최근들어 부동산 투자자들로부터 많이 받는 질문이다.
정부가 빚을 갚을 수 있는 능력을 따져 그 범위에서 빌려주고, 돈을 빌린 시점부터 나눠갚도록 하는 비거치식 원리금 분할상환 원칙을 지방까지 확대하겠다는 가계부채 관리 방안을 발표했다. 수도권 주택담보대출 심사 기준 강화가 내년 2월부터, 5월엔 전국으로 확대된다.
지난 10월까지만 해도 적극적인 투자행태를 보인 부동산 투자자들이 미국의 금리인상 움직임과 함께 정부의 가계부채 관리강화를 예고한 이후 한발 빼고 있는 모습이다. 미국발 금리인상까지 더해져 ‘가계부채 종합 관리방안’이 실행되면 주택매매시장이 둔화될 것이기 때문에 적어도 내년 상반기까지 적극적으로 주택시장에 뛰어들지 못할 가능성이 있다.
최근 공급과잉론까지 불거져 건설사들도 아파트 신규 분양 물량을 줄일 것으로 보인다. 주택 구입자금 대출규제 강화가 골자인 ‘여신심사 선진화 가이드라인’과 미국발(發) 금리 인상에 따른 글로벌 경기 하락 등 위험요인이 산재해서다. 세입자의 주택 구입이 줄고 월세화가 진전되면서 이주수요지역과 학군 선호지역을 중심으로 전세난은 내년에도 이어질 가능성이 많다.
분할상환을 전제로 한 정부의 가계 부채관리대책이 미국발금리인상 우려보다 부동산시장에 더 직접적인 영향을 미칠 것이다.
수도권외곽과 지방, 젊은층, 은퇴자들 직격탄
지방시장에는 이번 대출규제가 시장 열기를 꺼뜨리는 '직격탄'이 될 것으로 보인다. 그동안 대출규제가 거의 없었던 만큼 심리적인 타격은 수도권보다 더욱 심할 것이다. 대출을 받아 분양권 전매에 뛰어드는 수요가 집중된 데다 새 아파트 공급도 많았던 대구 등 최근 과열됐던 일부 지방 시장은 조정 국면에 들어갈 것이다.
중도금 집단대출은 이번 규제에서 제외돼 분양시장에 수요가 몰릴 가능성도 제기되지만 매매시장이 위축되면 동시에 입지여건 좋은 곳을 제외하고 신규 분양시장도 단계적으로 열기가 식을 수밖에 없다. 상대적으로 전세가율이 낮은 재건축초기단계 아파트나 수도권외곽지역과 지방 부동산시장이 먼저 식을 가능성이 많다. 대출 거치기간인 3~5년 후 소득 상승분을 예상해 대출받아 집을 산 젊은 층과 소득증빙이 어려운 은퇴자들과 자영업자들의 타격이 클 것이다.
수익형 부동산 단기적 주춤, 중장기적 영향없을 듯
수익형 부동산 시장의 경우 미국 금리인상에 다소 민감하게 반응할 것으로 보인다. 수익형 부동산 투자자들의 경우도 금리인상이 가속화되면 그만큼 투자수익율이 낮아지기 때문이다. 통상 수익형부동산 투자자들은 일정수준의 대출을 끼고 분양을 받거나 매매시장으로 뛰어드는데 대출금리가 오르면 임대수익이 그만큼 낮아질 수 밖에 없다. 즉 대출금리가 낮아지면 낮아질수록 레버리지효과를 통해 수익률을 높일 수 있지만 대출금리가 인상되면 디레버리지효과가 나타나 수익형부동산 투자자들에게는 불리할 수밖에 없다.
가령, 상가나 오피스텔 등에 투자하는 사람들은 일정부분 은행대출을 이용해 이들 상품에 투자한다. 따라서 대출금리가 오르게 되면 매달 받는 임대료수입도 당연히 줄어들어 수익율이 떨어질 수 밖에 없다. 따라서 그동안 주택시장 침체의 반사이익을 누렸던 상가, 오피스텔 등의 수익형 부동산 시장의 투자심리가 일부 위축될 수 있다.
하지만 중·장기적으로 볼때 급격한 금리인상이 수반되지 않는 한 수익형부동산에 대한 투자대세 물줄기까지는 꺾긴 힘들 것이다. 부동산 투자자들의 성향은 시세차익이나 주택투자에서 매달 수익중심인 오피스텔 빌라 상가 빌딩 오피스 등 수익형부동산으로 점차 이동하고 있기 때문이다.
즉 가계부채 관리방안 시행으로 투자심리가 다소 위축될 수는 있지만 수익형 부동산 시장에 미치는 영향은 크지 않지만 만약을 대비해 자기자본 비중을 높이는 투자전략이 요구되어진다.
저금리가 지속돼 부동자금이 계속 들어올 가능성이 크다. 수익형 부동산은 주로 은퇴자나 투자자가 고정 임대수익을 목적으로 매입한다. 베이비부머 은퇴가 이어지는 상황에서 고정 월세를 바라는 자본형 은퇴자들이 투자할 만한 대체 상품이 많지 않다. 즉 임대료를 받아 대출금 이자를 상환하는 투자자가 많아 수익형 부동산의 인기는 쉽게 꺾이지 않을 것이다. 내수시장에 관계없이 마땅히 투자할 곳이 없어서 수익형 부동산으로 눈을 돌리는 것이다.
과거 강남권 재건축 추진 아파트 등을 재테크 투자처로 생각하던 자산가들이 이제는 상가 건물 등에 관심을 쏟고 있어 수익형 부동산 시장이 이번 가계부채 관리 대책에 큰 영향을 받지는 않을 것이다.투자자들이 기대하는 수익형 부동산의 수익률은 서울 강남은 연 4%대, 서울 전체적으로는 연 5~6%대, 수도권은 연 7%대 등이다. 연 1%대 시중은행 예·적금 금리와 비교하면 여전히 매력적이다.
소득과 경제성장율 뒷받침 되면 ,중장기적으로는 호재
결론적으로 금리와 집값은 반비례가 아니고 정비례인 경우가 많았다. 금리는 집값에 영향을 미치는 변수중 하나일 뿐이다. 집값은 금리 외에 집값 상승 기대심리(기대수익률)와 수급 정부정책 소득 국내외경기 등 각종 변수에 좌우되는데 그중에 가장 큰 영향을 미치는 게 소득과 경제성장률이다.
경기회복으로 인한 미국 금리인상은 환율상승 가능성이 높아 수출증가를 기대할 수 있다. 이로 인해 국내 경기가 회복되고 금리도 따라서 오른다면 부동산 가격도 다시 상승할 수 있다.
금리상승기, 금리와 부동산시장의 상관관계를 좀 더 실증적으로 분석해서 대응할 필요가 있다. 지난1987~1990년 12%이상 고금리였지만 집값은 연평균 30% 상승했고 2002~2003년 금리 하락기였지만 집값은 약보합세였다. 2005년부터 2007년까지 한국은행 기준금리가 2%에서 4%까지 상승할 때 부동산 가격은 금리상승률을 상회하는 상승률을 보였다. 지난 2008년 글로벌 금융위기 때에는 위기극복차원에서 한국은행 기준금리가 2%까지 떨어질 때 부동산가격은 잠시 상승폭을 타는가 싶더니 재차 하락세로 접어들었다.
지금까지 금리가 상승할 때는 경기상승에 대한 기대감으로 오히려 부동산가격도 이내 상승세를 보였지만 국내외적인 경기변수와 베이비부머들의 아파트 등 비수익성 자산처분등의 영향으로 지금은 지역별 종목별로 좀 달리 생각해봐야 한다.
금리인상보다 국내외경기와 가계부채관리가 더 관건
국제원유가격 폭락에 따른 경기위축과 신흥국 도산, 중국경기에 대한 우려가 상존해있지만 미국 경기가 살아나서 금리가 점진적으로 인상되지만 국내 기준금리만 급격하게 오르지 않는다면 장기적으로 국내 부동산 시장에 그다지 큰 악재가 아니다.
결론적으로 경제성장률이 한해 물가상승률 수준정도만 뒷받침 되어준다면 한국도 금리인상이 이뤄지더라도 경제성장률과 상쇄되어 부동산 시장에 미치는 영향이 적다.
한편으로는 경기 회복으로 금리도 점진적으로 상승한다는 것은 자산구매력 증가요인으로 작용할 수도 있기 때문에 중장기적으로 부동산시장에 호재로 작용할 수도 있다.
