수도권 주택대출 심사 내달부터 확 달라진다

처음부터 원리금 나눠갚는 '여신심사 가이드라인' 시행

은행들은 주택을 담보로 돈을 빌리려는 사람이 오면 담보로 맡기는 집의 가치와 소득 흐름, 신용등급 등을 보고 대출금을 얼마까지 줄 수 있는지, 대출금리는 얼마로 할지를 결정한다.

지금까지는 대출 금리를 변동형으로 할지 혹은 고정형으로 할지, 원리금을 처음부터 나눠 갚을지 아니면 만기일에 한꺼번에 상환할지를 돈 빌리는 사람이 결정하는 게 일반적이었다.

하지만 내달부터 정부와 은행권이 마련한 '여신심사 선진화 가이드라인'이 도입되면 상황이 달라진다.

가이드라인은 우선 주택을 담보로 돈을 빌리고서 이자만 내다가 만기에 원금을 한 번에 갚는 대출방식을 선택하기 어렵게 만들었다.

과거 집값이 많이 오르던 시절에는 이런 식으로 돈을 빌렸다가 재미를 본 사람이 많았다.

하지만 앞으로는 집값이 예전처럼 오르지 않을 가능성이 크고, 대출금리가 많이 오르기라도 하면 빚을 갚지 못하고 해당 주택을 경매에 넘기는 사람이 늘어날 수 있다.

실제로 미국이 작년 말부터 기준금리를 올리기 시작하면서 정부와 은행권은 일부 주택담보 대출의 부실화 가능성을 우려하고 있다.

새 가이드라인은 집의 담보 가치나 소득에 비해 빌리는 돈이 많거나 소득증빙을 제대로 하지 않은 경우에는 아예 처음부터 빚을 나눠 갚도록 하는 내용을 담고 있다.

집을 새로 사면서 그 집을 담보로 돈을 빌리는 사람도 처음부터 빚을 나눠 갚도록 하는 원칙이 적용됐다.

물론 아파트 등의 중도금 집단대출이나 일시적 2주택 처분 등 명확한 대출 상환계획이 있는 경우는 예외로 인정한다.

비수도권은 그동안 담보로 된 집만 문제가 없으면 소득을 그다지 엄격하게 들여다보지 않았기 때문에 체감 변화가 더 클 수 있다.

다행히 비수도권은 3개월간 추가 준비 기간을 뒀기 때문에 5월 2일부터 가이드라인을 적용받는다.

변동금리로 돈을 빌리려는 사람에 대한 제한도 많아진다.

앞으로 금리가 더 오를 수 있는 점을 고려해 소득에 따른 대출 한도를 더 엄격하게 따지기로 한 것이다.

일정 한도를 넘어서는 대출은 고정금리 대출로 유도하거나 아예 한도를 넘지 않는 선에서만 대출을 받을 수 있게 된다.

이밖에 주택담보대출 이외에 신용대출 등 다른 대출이 있는지도 은행이 꼼꼼히 따져 한 달에 내야 하는 원리금 상환부담액이 버는 돈에서 차지하는 비중이 큰 경우는 은행이 별도 관리대상으로 선정하는 내용도 담겼다.

금융당국은 새 가이드라인이 무작정 대출심사를 강화하는 것과는 다르고 예외규정도 많이 뒀다는 입장이다.

진웅섭 금융감독원장은 최근 내부 임원회의에서 자격을 갖춘 실수요자들이 대출받기 어려워지는 부작용이 발생하지 않도록 감독을 철저히 하겠다고 밝히기도 했다.

금융위원회와 은행연합회가 밝힌 내용을 토대로 가이드라인의 적용 대상과 달라지는 점, 유의할 점을 문답 형식으로 정리했다.

-- 가이드라인 적용 대상은.

▲ 이번 가이드라인은 은행이 신규 취급하는 주택담보대출을 대상으로 한다. 주택담보대출 중 집단대출은 대출구조가 일반 가계 주택담보대출과 다른 점을 감안해 대상에서 제외했다.

-- 시행 시기는.

▲ 서울·경기·인천을 포괄하는 수도권에서는 2월 1일부터 시행한다. 다만 그간 총부채상환비율(DTI)이 적용되지 않았던 비수도권은 추가적인 준비시간이 필요한 점을 감안해 5월 2일부터 시행한다.

-- 원천징수영수증 등 증빙소득이 없으면 대출을 못 받나.

▲ 원칙적으로 객관성 있는 소득금액증명원, 원천징수영수증과 같은 증빙소득을 먼저 확인한다. 다만 증빙소득 자료가 없는 경우라도 국민연금이나 건강보험료 등을 바탕으로 한 추정소득인 인정소득이나 신용카드 등으로 추정한 신고소득을 통해서 대출받을 수 있다.

-- 가이드라인에 따라 추가로 제출해야 하는 서류가 있는가.

▲ 소득을 객관적으로 입증할 수 있는 원천징수영수증 등 증빙소득 자료를 우선적으로 준비하는 게 유리하다. 신용카드 사용액 등으로 소득을 추정하는 신고소득 활용 대출은 비거치식 분할상환대출로 취급하게 되는 등 일부 제약을 받을 수 있다.

-- 대출한도가 줄어들게 되나.

▲ 그런 경우는 거의 없다. 다만 스트레스금리(상승가능금리)를 감안한 DTI가 높게 나오는 차주(돈을 빌리는 사람)는 고정금리 대출로 금리 유형을 변경하거나 스트레스 DTI가 80% 이내가 되도록 대출 규모를 일부 조정받을 수 있다. 증빙소득 또는 인정소득 대신 최저생계비를 활용하는 경우 대출 규모는 3000만원 이하로 제한된다.

-- 스트레스금리 적용으로 변동금리 차주의 금리가 상승하나.

▲ 스트레스금리가 적용된다고 해서 실제 고객의 이자를 계산하는 금리가 올라가는 것은 아니다. 부채를 상환할 수 있는 여력이 있는지 평가하기 위해 은행이 자체적으로 활용하는 금리이기 때문이다.

-- 주택을 매입하는 경우 거치식이나 일시상환 대출을 받을 수 있나.

▲ 앞으로 주택을 구입하면서 대출받는 경우 원칙적으로 비거치식 분할상환(거치기간 1년 이내)으로 대출받아야 한다. 다만 고객의 불편을 최소화하기 위해 비거치식 분할상환 취급의 다양한 예외가 있다.

-- 어떤 예외가 있는가.

▲ 집단대출, 상속·채권보전을 위한 경매참가 등 불가피한 채무인수, 자금수요 목적이 단기이거나 명확한 상환계획이 있는 경우(예컨대 예·적금 만기가 도래하거나 일시적 2주택 처분 등 상환계획이 있는 경우)다. 또 불가피한 생활자금으로 본부승인을 받은 경우, 은행이 자율적으로 대출신청자가 충분한 상환능력을 갖고 있거나 불가피한 사정이 있다고 판단할 경우도 예외에 해당된다.

-- 총부채원리금상환비율(DSR) 지표는 사후관리에만 사용한다고 하는데 은행들이 실질적으로 대출 거절 지표로 사용할 수도 있을 텐데.

▲ 이번 가이드라인에는 DSR 지표에 따라 대출을 거절하도록 하는 내용은 없다. 은행들은 DSR 지표를 산출해 사후관리에 적극적으로 활용하게 된다.

-- 앞으로 대출 신청자들이 유의해야 할 점은.

▲ 가이드라인으로 인해 대출상환 방식이나 금리유형에 영향을 받을 수 있고, 예외를 적용받더라도 다소 시간이 소요될 수 있으므로 주택구입 계약을 완료하고 차후에 대출을 신청하기보다는 본인 소득과 소득증빙 종류 등을 고려한 대출규모, 상환방식 및 금리유형을 미리 상담받고 계약을 체결할 필요가 있다. 애초 예상과 다른 비거치식 분할상환대출이나 시간지연으로 자금 마련의 어려움이 발생하는 피해가 없도록 유의해야 한다.

한편 다음은 새 가이드라인 시행과 관련해 등장하는 주요 용어들이다.

◇ 총부채상환비율(DTI·Debt To Income ratio) = 소득 기준으로 총부채 상환능력을 따져 대출 한도를 정하는 비율이다. 일례로 DTI 60%라면 연소득이 1억원일 경우 연간 원리금 상환액이 6000만원을 넘지 않도록 대출규모를 제한하게 된다.

◇ 비거치식 분할상환 대출 = 처음부터 원리금을 나눠갚는 대출을 말한다. 구체적으로는 최초 대출 약정일로부터 만기일까지 이자만 상환하는 기간, 즉 거치기간이 1년 이내이면서 원금을 월 1회 이상 분할해 상환하는 대출이 해당된다.

◇ 집단대출 = 아파트 신규분양·재건축·재개발아파트 입주(예정)자 전체를 대상으로 집단으로 취급하는 대출을 말한다. 일정 자격요건을 갖춘 특정 차주집단을 대상으로 한 대출을 일괄적으로 승인하는 방식으로 취급된다.

◇ 증빙소득 = 국세청 등 공공 기관에서 발급하거나 객관성이 있는 자료로 입증한 근로소득, 사업소득, 연금소득, 기타소득을 포함하는 소득을 말한다. 소득금액증명원(사업소득)이나 원천징수영수증(근로소득) 등이 해당한다.

◇ 인정소득 = 국민연금 납부액, 건강보험료 납부내역 등 공공기관이 발급한 자료를 바탕으로 추정한 소득을 말한다.

◇ 신고소득 = 증빙소득이나 인정소득에 해당하지 않는 이자소득, 배당금, 지대, 임대료 등 재산지표를 활용해 얻은 소득으로, 대출 신청자가 제출한 자료로 추정한다.

◇ 상승가능금리(스트레스금리·Stress rate) = 변동금리대출의 원리금 상환부담 및 차주의 채무상환능력 변화를 파악하기 위해 향후 금리상승 가능성을 고려한 가산금리를 말한다. 한국은행이 발표하는 신규 취급 가계대출 가중평균금리의 최근 5년 내 최고치에서 매년 11월 공시된 가중평균금리를 차감한 수치로, 은행연합회가 은행권과 협의해 제시한다. 2015년 12월 현재 상승가능금리는 2.7%다. 상승가능금리를 적용한 DTI가 80%를 초과하면 고정금리 대출로 유도하거나 80% 이하로 대출규모를 줄이도록 안내한다.

◇ 총부채원리금상환비율(DSR·Debt Service Ratio) = 차주의 소득 대비 원리금 상환 부담 정도를 나타내는 지표를 말한다. 금융업권별, 대출종류별 평균 만기와 금리 수준을 추정해 전체 금융부채를 분할상환한다는 가정을 하고 산출한다. DSR이 은행 자체 관리 수준을 초과하면 사후관리 대상으로 선정해 모니터링을 강화한다.