건물을 임차하여 10년 동안 병원을 운영한 이 원장은 자신이 임차한 건물이 매물로 나온 것을 알게 되었다. 새로운 곳으로 이전하면 지금까지 쌓은 인지도를 모두 포기해야 하고 또 동종 진료과목 의원이 새로 그 자리에 들어온다면 환자의 상당수를 빼앗길 것으로 생각한 이 원장은 건물을 자신이 구입하기로 결심하였다. 이 건물을 어떤 방법으로 취득하는 게 유리할까?
취득 시 세금 관련 사항 확인 필수
건물은 매매나 분양 등 유상으로 취득하는 방법과 상속 또는 증여와 같이 무상으로 취득하는 방법이 있다. 건물을 유상으로 취득할 경우 자금출처조사에 대비하여 구입 전에 대비책을 세운 후에 취득을 실행해야 한다. 대비책이 없는 상태에서 실행하면 증여세 등 세금을 추징당할 가능성이 있다.
건물을 무상으로 취득한 경우(증여나 상속)에는 상속세 또는 증여세 신고를 해야 한다. 유상 또는 무상으로 취득한 건물 전체를 병원으로 사용하지 않고, 일부만 병원으로 사용하고 나머지 부분은 다른 사람에게 임대하는 경우에는 부동산임대사업자 등록을 하고 6개월마다 부가가치세 신고를 해야 한다.
또 병원을 운영하면서 벌어들인 소득 외에 부동산을 임대하여 발생한 소득이 있으므로 매년 종합소득세도 신고해야 한다. 일반과세자인 경우 세금계산서를 발급해야 하나 간이과세자인 경우 세금계산서 발급 의무가 없다.
건물을 구입할 때도 다운계약서는 No!
부동산을 사고파는 경우 건물 양도인이 양도세 문제 때문에 계약서에 가격을 낮춰 적는 다운계약서를 요구하는 경우가 있다. 다운계약서 요구에 응할 경우 당장은 취득세와 등록세가 적게 발생한다. 하지만 장차 자신이 건물을 양도할 경우 그 차액만큼 양도차익이 발생하여 양도소득세를 추가로 부담하게 된다.
또한 취득가액을 낮췄기 때문에 사업용 자산에 대한 감가상각 가능 금액도 줄어든다. 그뿐 아니라 건물을 구입할 때 다운계약서를 쓴 사실이 발각되면 부동산거래의 신고를 거짓으로 한 자에게는 해당 토지 또는 건축물에 대한 '취득세의 3배 이하에 상당하는 금액'을 과태료로 부과한다고 정한 부동산 거래신고에 관한 법률 제8조 제3항에 따라 과태료를 물어야 한다.
배우자 명의로 취득하는 것도 고려
건물을 구입할 때 명의를 배우자로 하는 것이 절세와 현금흐름상 유리하다. 건물 구입가액이 5억원이고 그중 건물 가격이 2억원, 토지 가격이 3억원이라고 가정해보자. 건물과 토지 가격을 구분해야 하는 이유는 토지는 감가상각이 적용되지 않기 때문이다. 감가상각비는 경비로 인정받을 수 있으므로 건물을 구입할 때 꼭 구분하도록 한다. 만일 토지와 건물 구분 없이 일괄적인 금액으로 건물을 구입했다면 안분해야 한다. 감가상각 방법은 건물의 추정사용 기간을 30년으로 잡고, 정액법(건물 가격 / 30년)을 적용해 계산하는 것을 기준으로 잡는다.
원장 명의로 구입했을 때
원장 명의로 건물을 구입하려면 건물 구입가액 5억원 중 건물 가격 2억원에 대한 부가가치세 2천만원을 더 내야 하므로 총 5억2천만원의 자금이 필요하다. 보통 부가가치세는 환급받을 수 있지만 병의원은 면세사업자이므로 돌려받을 수 없다. 그 대신 돌려받지 못한 부가가치세는 감가상각비에 더해져 경비처리를 할 수 있다.
따라서 원장 명의로 구입했을 때의 감가상각비는 건물 가격에 부가세를 포함한 2억2천만원을 30(년)으로 나눈 220,000,000÷30 = 7,333,333원이 된다. 감가상각비를 경비로 처리하면 그만큼 소득세를 낼 때 절세를 할 수 있다. 소득세는 원장의 1년 수입 규모에 따라 비율이 달라지지만 여기서는 계산을 편하게 하기 위해 1200만원 초과~4600만원까지의 소득세율인 15%를 적용하기로 한다. 여기에 지방소득세(소득세의 10%)를 더하면 감가상각비의 16.5%에 해당하는 절세효과를 얻을 수 있다. 즉 원장이 1년에 얻을 수 있는 절세효과는 7,333,333원×16.5% = 1,209,999원인데, 반올림해 121만원으로 잡는다.
배우자 명의로 구입했을 때
배우자 명의로 구입한 후 배우자가 부동산임대업 사업자등록을 한 후 원장에게 임대했을 때의 절세효과는 얼마나 될까? 우선 건물을 구입할 때 부담한 부가가치세는 과세사업자(부동산임대업)이므로 환급받을 수 있다. 월 임대료가 250만원이라고 가정하면 원장 입장에서는 한 달에 2,500,000원 + 250,000원(부가가치세) = 2,750,000원을 지출해야 한다. 부가세를 포함한 임대료는 경비로 처리할 수 있으므로 이로 인해 원장이 누릴 수 있는 절세효과는 2,750,000원×12(개월)×16.5%(소득세율) = 5,445,000원이 된다.
그 대신 배우자의 부동산임대소득이 발생하므로 이에 대한 소득세를 내야 한다. 배우자의 소득은 1년에 3천만원(월 2,500,000원×12월 = 30,000,000원)이고, 여기에서 1년의 감가상각비(200,000,000원 / 30년 = 6,666,666원)를 경비로 처리해서 빼면 총임대소득은 23,333,334원이 된다. 이 금액에 해당하는 소득세율은 15%이고, 지방소득세까지 포함하면 16.5%이므로 23,333,334원×16.5% = 3,850,000원의 소득세를 내야 한다.
절세효과와 현금흐름 비교
앞에서 살펴본 것처럼 원장 명의로 구입했을 때는 121만원의 세금을 절약할 수 있으며, 배우자 명의로 했을 때는 544만5천원의 세금을 절약할 수 있다. 하지만 현금흐름을 비교하려면 배우자의 임대소득에 대한 소득세와 환급받을 수 있는 부가가치세를 고려해야 한다. 부가가치세는 한 번 돌려받으면 끝이므로 건물을 구입한 첫해만을 기준으로 하면 비교가 정확하지 않다. 10년을 기준으로 했을 때 원장 입장에서 현금흐름을 살펴보면 다음 표에서 보는 것처럼 2385만원(507,900,000원 - 484,050,000원) 더 유리한 것으로 분석된다.
하지만 배우자 명의 취득에 대한 절세를 고려할 때 첫째, 배우자가 최고 세율 구간에 해당하지 않아야 하며, 둘째, 위의 사례는 건물을 최초 취득하는 경우에만 해당하므로, 기존 원장 명의의 건물을 배우자에게 증여한 후 임차료를 발생시키는 경우에는 취등록세가 추가 발생하므로 이에 대한 고려를 하여야 한다.
셋째, 건물에 대한 감가상각을 산정하는 경우 추후 건물 양도 시 취득가액을 감소시키기 때문에 양도세가 증가할 수 있으며, 넷째, 배우자 명의로 건물을 구입했을 때 배우자 소득이 확실하지 않으면 자금출처조사가 나올 수 있고, 자금 출처를 소명하기 어려운 경우 증여세가 과세될 수 있다(증여의 경우 배우자에게 증여 시 10년간 6억원까지 비과세되며 배우자의 신고된 소득이 건물 구입에 대한 자금 출처를 소명하기 충분하다면 문제가 되지 않는다).
그래서 6억원의 증여 한도를 초과하는 건물을 구입하는 경우 배우자와 원장이 공동사업자로 부동산임대 사업자등록을 하고 병의원에 임대를 주는 것도 고려할 수 있다. 이와 같이 절세효과를 따지기 전에, 앞서 설명한 다양한 고려 사항을 세무 전문가와 확인하는 것이 필요하다.
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