1인 가구 증가와 고령화 시대를 맞아 우리나라도 장기간 저성장 기조로 갈 수밖에 없다. 이런 때일수록 아파트 투자도 시세차익보다 임대수익 위주로 가는 투자가 주목 받고 있다.
전통적인 시세차익 위주의 주택투자 일변도에서 벗어나 다른 선진국처럼 임대수익을 노릴 수 있는 투자로 변해야 한다. 실제 한국에선 장래 주택가격이 얼마나 오를지에 초점을 두는 데 반해 일본, 미국은 임대료가 얼마나 안정적으로 나오느냐에 따라 주택가치가 결정된다.
고객들 상담 사례를 분석해보더라도 지난 2008년 금융위기 이후로 주택가격이 과거처럼 큰 폭으로 오르지 않자, 임대수익에 대한 포트폴리오 투자 문의가 점점 늘어나고 있다.
매입임대주택사업자 큰 폭으로 증가
여러 차례에 걸친 전·월세대책으로 임대사업 문턱이 낮아지면서 사업자등록을 통해 취득·양도소득세 등 세제지원 혜택을 받으려는 투자자가 늘어났기 때문이다. 정부는 임대사업자 세제혜택 대상을 '5가구 이상，10년 이상 임대'에서 이후 1주택으로도 등록이 가능토록 요건을 완화했다.
재산세는 임대를 목적으로 전용면적 85㎡ 이하의 주택 2호 이상(기존주택 포함)을 매입해야 하는데, 전용면적 40㎡ 이하는 면제, 40~60㎡ 이하는 50% 감면, 60~85㎡ 이하는 25% 감면혜택을 적용받는다.
임대사업자에 대한 세제혜택도 2018년까지로 연장했지만, 최초 분양받아 취득신고하는 임대사업자의 주택에 대해선 취득세율(1%)의 85%만 비과세다. 게다가 종합부동산세 적용에 있어서도 합산에서 배제된다.
소형 아파트 임대로 시세차익을 동시에
서울과 수도권 지역을 중심으로 임대수익률이 은행 이자율보다 높은 아파트에 투자자들의 관심이 쏠리고 있다. 저금리의 영향으로 아파트를 월세로 돌리는 분들이 크게 늘기 때문이다. 특히 소형 아파트는 오피스텔에 비해 관리비는 저렴하면서 전용률이 높은 게 매력이고 은행 이자율 이상의 임대수익률을 기대할 수 있다는 장점도 있다.
일반적으로 아파트는 오피스텔, 빌라, 상가 등 수익형 부동산에 비해 임대수익률이 떨어지는 것으로 알려져 있다. 하지만 전·월세난으로 보증부월세로 전환하는 곳이 늘고 보증금과 임대료가 연일 치솟으면서 오피스텔, 빌라, 상가 정도의 높은 월세수익률을 나타내는 단지들이 속속 등장하고 있다. 일부 소형 아파트는 임대수익률이 연 4%를 넘어서고 있어 임대수익형 투자상품으로도 손색이 없을 정도다.
도심권에 위치한 주택은 수요가 충분해 임대수익률뿐만 아니라 시세차익도 기대할 수 있는 장점이 있다. 일거양득의 효과를 기대하면서 소형 아파트를 찾는다면 이와 같이 도심권에 위치하거나 도심 근접성이 뛰어난 주상복합 내지 소형 아파트에 주목해야 한다.
앞으로 전체 주택수요가 줄어들 수 있지만 고령화와 임대수익에 대한 선호 현상으로 도심권 소형 주택에 대한 임대수요는 늘어날 수밖에 없기 때문에 투자용 임대 상품은 가급적 도심권에서 찾아야 한다.
주택임대사업 절차
주택임대사업을 통해 세제 혜택을 받으려면 우선 임대사업자로 등록해야 한다. 사업을 시작한 지 20일 이내에 관할 세무서에 사업자신고를 해야 한다. 임대주택사업자가 반드시 마쳐야 하는 신고는 거주지와 물건지 관할 구청과 세무서에 한다. 원칙적으로 보유 주택이 있는 관할 세무서에 신고해야 하지만 편의상 사업자 거주지 관할 세무서에 신고해도 된다.
사업기간 중 보증금, 계약기간 등 임대조건에 변동사항이 발생하면 변경사유 10일 전에 물건 소재지 관할 구청에 임대조건 변경신고를 해야 한다. 부동산중개업소나 문구점에서 취급하는 계약서 양식이 아닌 시·군·구에 비치된 표준임대차계약서를 사용해야 한다.
취득세를 감면받으려면 부동산 취득일 이전에 임대사업자로 등록을 마쳐야 한다. 등록 후 한 달 이내에 세금감면 신청을 하고, 세무서 신고까지 마쳤으면 면세 대상 사업자등록증을 받을 수 있다.
중요한 것은 해당 주택인데 전국에 있는 1호 이상의 공동주택(다세대, 연립주택, 아파트), 단독주택 또는 주거용 오피스텔을 대상으로 한다. 주택면적은 149㎡ 이하, 공시가격은 서울 포함한 수도권은 6억 원 이하, 지방은 3억 원 이하이다. 임대기간은 최소 4년 이상을 의무로 한다. 임대사업을 하기 전 주택 유형별로 감면 조례가 다르므로 전문가와 자세히 상담 후 투자가치가 있는 곳에 집중해야 한다. 박상언 유엔알컨설팅 대표
