임종룡 금융위원장이 15일 부동산 P2P 투자 주의보를 발령했다. P2P업체가 부동산 P2P 대출에 대해 통상 1년 내 투자금 단기회수, 담보 확보를 거론하며 적극 홍보하고 있기 때문이다.
금융위는 이날 내놓은 자료를 통해 “P2P업체 취급 투자상품은 안전하면서 수익률 (10~20%) 높은 매력적인 투자상품이라고 적극 홍보하고 있으나 부동산 P2P 대출상품이 신용대출 같은 다른 대출상품보다 안전한 것이 아니다”고 지적했다. 때문에 리스크를 줄이기 위해 여러 사항을 꼼꼼히 살펴볼 필요가 있다고 설명했다.
◆부동산이 견인해 쑥쑥 커지는 P2P 대출시장= 한국P2P금융협회에 따르면 P2P 대출시장은 2015년 신규 P2P업체가 진입하면서 지난해 가파른 성장세를 보였다.
대출잔액은 2016년 6월 1129억원→9월 2087억원→12월 3118억원→2017년 1월 3357억원으로 조사됐다. 누적대출액의 경우도 2016년 6월 1526억원→9월 2918억원→12월 4683억원→2017년 1월 5275억원에 달한 것으로 집계됐다.
금융위는 “P2P대출시장이 이처럼 빠르게 규모가 확대하는 이유로 부동산 관련 P2P 대출의 급속한 성장에서 비롯하는 것”으로 파악했다.
부동산 관련 대출잔액은 2016년 9월 1216억원→12월 2043억원→2017년 1월 2214억원으로 급속 성장 추세다. 전체대출잔액 가운데 부동산 비중은 2016년 9월 58.3%에서 2017년 1월엔 66.0%로 치솟았다.
특히 부동산 P2P대출 가운데 '건축자금 대출 (PF대출)'이 부동산 담보 대출보다 더 높은 비중을 차지하는 것으로 드러났다. 건축자금 (PF) 대출잔액의 규모는 2016년 9월 832억원→12월 1535억원→2017년 1월 1708억원이다. 부동산 담보 대출잔액은 2016년 9월 384억원→2017년 1월 505억원 수준에 그친다.
◆부동산 P2P대출도 원금보장 상품 아니다= 금융위 관계자는 “부동산 시장상황에 따라 차입자의 연체·상환지연 같은 채무불이행이 발생하면 투자원금의 손실 가능성이 있다”고 말했다.
원금손실 최소화를 위해 담보대상, 채권순위 (선·후순위), LTV비율, 담보권 실행방식 (담보물의 경매처분, 채권매입추심업자에 담보부 대출채권 매각)을 면밀히 살펴볼 필요가 있다는 것.
일부 PF대출상품 가운데 토지에 대한 담보권이 후순위거나 담보가 없는 경우도 있다. 예컨대 “담보대출이니 걱정말고 투자하라”는 광고·홍보 문구일 뿐 투자 손실은 투자자의 몫이라는 진단이다.
◆높은 수익률은 높은 위험이 따른다= 차입자가 은행을 통한 저금리 대출이 아닌 중·고금리 대출을 받는다는 것은 높은 금리만큼 위험성을 내포하고 있다는 뜻이다.
P2P업체가 제공하는 일반적인 부동산 담보대출에 대한 투자상품의 경우 후순위 채권이 대부분이다. 이는 다시 말해 차입자의 채무불이행시 담보처분 가격에 따라 원금손실이 크게 발생할 수 있다는 것.
금융위에 따르면 일부 업체의 경우 차입자 모집을 위해 LTV 100%까지 대출이 가능하다고 광고하고 있으나 투자자 측면에서는 담보가치 하락이 직접적 손실로 귀결될 수 있다.
◆단기 대출이 위험도 낮은 게 아니다= 부동산 P2P대출상품은 신용대출과 달리 통상 1년 이내의 단기간 대출에 대한 투자 상품이 다수다. 단기 대출임에도 부동산 시장의 경기변화에 따라 채무상환 연체가 발생할 가능성은 상존한다는 얘기다.
금융위는 “최근 금리인상 등에 따른 경기 침체시 부동산 가격하락 우려가 있으므로 투자 여부를 신중히 판단할 필요가 제기된다”고 강조했다.
