정부가 추석연휴 이후 전국에서 다주택자의 돈줄을 사실상 추가대출이 불가능할 정도로 더욱 조일 전망이다.
시세차익을 노린 갭투자 등으로 인한 다주택자 대출의 부실화 가능성을 막기 위해서다.
정부 고위 관계자는 "거시 경제 상황과 정책 효과 등을 감안해 추석연휴 이후, 이르면 이달 중순께 가계부채 대책을 발표할 예정"이라며 "다주택자가 추가로 대출을 받을 경우 더 엄격하게 보게 될 것"이라고 9일 밝혔다.
그는 "이미 금융기관에서 주택담보대출을 받은 차주가 두번째, 세번째 대출을 받을 경우 연체율이 높아지고, 부실화해 금융시장 불안요인이 될 수 있다"며 "그런 대출이 무방비로 번지지 않도록 해 거시건전성 측면에서 금융시장 안정을 유지하는게 정책 목표"라고 말했다.
정부가 내놓을 가계부채 대책은 기존의 총부채상환비율(DTI) 산정방식을 개선한 신(新)DTI 도입을 골자로 한다. 2019년까지 전면도입할 총부채원리금상환비율(DSR) 가이드라인도 윤곽을 드러낼 전망이다.
내년부터 적용되는 신DTI 체제하에서는 연간 대출 원리금 상환액을 소득으로 나누는 DTI의 산정체계가 바뀐다.
분자인 대출원리금은 기존 DTI가 신규 주택담보대출의 원리금과 기존 주택담보대출 등 기타부채의 이자상환액만 포함했다면, 신DTI는 기존 주택담보대출의 원금까지 포함한다. 분모인 소득은 주택담보대출 만기시 평균예상소득이 돼 사회초년생에는 유리하고 50대 이상 중년층에는 불리하게 된다.
정부의 8·2 부동산대책에 따라 이미 지난 23일부터 주택담보대출을 1건 보유한 세대는 서울 강남 등 11개구와 세종 등 투기지역에서는 주택담보대출을 받을 수 없다. 서울 나머지 14개구와 과천시 등 투기과열지구에서는 DTI 30%를 적용받는다.
다주택자는 조정대상지역에서는 DTI 40%를, 수도권에서는 50%를 적용받는다. 전국적으로는 DTI규제 없이 주택담보인정비율(LTV) 60%만 적용받고 있지만, 정부는 DTI규제를 전국으로 확대하는 방안을 추진중이다.
내년에 신DTI 도입으로, 기존 주택담보대출의 원금까지 분자인 대출원리금에 포함하게 된다면, 다주택자들은 사실상 돈을 추가로 빌리기 어렵게 될 전망이다.
정세균 국회의장실이 신용정보회사인 나이스(NICE)평가정보 제출자료를 분석한 결과에 따르면 2건 이상 주택담보대출 보유자의 DSR는 62.6%에 달한다.
DSR는 연간추정원리금상환액을 연간추정소득금액으로 나눠 구하며, DSR가 100%를 넘어서면 연간 벌어들인 돈을 모두 들여도 원리금 상환을 할 수 없게 된다는 의미다.
주택담보대출 1건 보유자의 DSR가 40.9%, 2건 보유자는 56.9%, 3건 보유자는 71.9%인 것에서 유추했을 때 다주택자가 추가 대출을 받으려고 시도할 경우 이미 시행중인 DTI 제한비율을 넘어설 것으로 추정된다. 주택담보대출 5건 보유자부터 DSR는 100%를 넘어선다.
이에 따라 다주택자의 '갭 투자' 등이 차단되는 효과가 예상된다. 갭 투자는 높은 전셋값에 편승, 적은 돈을 들여 전세를 끼고 집을 사 시세차익을 노리는 것이다.
보유한 주택수가 많아질수록 DSR가 급등하는 것은 빚낸 돈은 크게 늘지만, 소득은 제자리걸음을 하기 때문이다. 이는 다주택자들이 주택수가 늘어나면서 확대된 빚부담을 전세금으로 메꾸거나 월세나 임대소득으로 갚는다는 방증이다.
정부는 가계부채 대책 발표에 이어서는 문재인 정부 5년간 펼칠 주거복지 정책의 얼개를 정리한 주거복지 로드맵을 발표할 예정이다.
로드맵에는 다주택자의 임대사업자 등록을 유도하는 인센티브 제공 방안 등이 포함될 전망이다.
정부는 8·2 부동산대책 발표 이후 부산 전역과 안양 평촌, 고양 일산 동구·서구 등 집값 과열이 우려되는 24곳을 지정해 정밀모니터링을 하고 있다. 정부는 추석 이후 시장이 과열되는 기미가 있으면 그에 맞는 후속 대책을 내놓겠다는 방침이다.
