집 1채 대출자와 10채 다주택자 소득격차 600만원, 대출격차 6억원
정세균 의장 측 "집값상승 노리고 돈빌려 전·월세 놓고 원리금 갚는듯"
다주택자 중 58만명은 신용대출 끌어다 쓴 다중채무자…가계부채 '뇌관'
우리나라의 전체 가계대출 채무자는 1천857만 명, 이 가운데 주택담보대출 채무자는 622만 명이다.
집을 2채 이상 가진 것으로 보이는 다주택 대출자는 132만 명이다. 나머지 490만 명은 1주택 대출자다.
정세균 국회의장실은 9일 나이스(NICE) 평가정보의 자료를 토대로 다주택자의 소득·부채 현황을 정밀 분석했다. 지난 6월 기준이다.
주택을 많이 갖고 있을수록, 즉 대출 건수가 많을수록 소득과 부채가 모두 많았다. 빚을 갚을 능력(소득)이 되니 빚을 많이 냈고, 이 빚을 활용해 집을 더 사들였다고 추정할 수 있다.
정 의장실은 주택담보대출 1건을 받은 사람부터 11건 이상 받은 사람까지 구분했다.
일각에선 2주택자가 아닌 3주택 이상이야말로 엄밀한 의미의 다주택자라는 견해도 있다. 이쯤 돼야 '투기'의 범주에 들지 않겠느냐는 것이다.
2주택자와 3주택자는 부채 측면에서 달랐다. 2주택자는 101만 명, 3주택자는 23만 명이다. 2주택자의 1인당 부채는 1억9천899만 원, 3주택자는 2억6천261만 원이다.
4주택자(6만 명), 5주택자(2만 명) 등으로 주택 보유량이 늘수록 빚도 많았다. 1주택∼10주택자는 주택 보유 건수가 늘어날 때마다 평균 6천788만 원씩 대출이 많았다.
대출 건수가 많다고 해서 근로소득 또는 사업소득이 눈에 띌 만큼 많지는 않았다.
1주택자 490만 명의 연평균소득은 4천136만 원이다. 10주택자 390명은 4천720만 원이다. 11채 이상 1천305명의 소득(5천11만 원)이 5천만 원을 간신히 넘는다. 집을 1채 가진 사람과 10채 가진 사람의 소득 격차가 600만 원에 못 미친다. 대출 격차는 1주택자 1억3천182만 원, 10주택자 7억4천272만 원으로 6억 원을 넘는다.
이 같은 통계에 대해 정 의장 측은 '갭 투자'와 임대업자로 설명했다. "1명이 집 10채라니, 웬만한 대가족이라도 어렵지 않겠느냐. 결국 실제 거주하지 않는 집들이고, 전세를 놨거나 월세를 받고 있을 것"이라고 말했다.
집값이 오를 것으로 보고 무리해서라도 빚을 끌어다 전세 등을 낀 채 집을 사들였다는 의미다. 집 1채와 10채에 소득 격차 600만 원, 대출 격차 6억 원을 설명하려면 신용정보회사가 파악하지 못한 사업소득이 존재하거나, 어마어마한 임대소득을 올린다는 추정이 필요할 수도 있다.
근로·사업소득과 주택담보대출의 격차에는 '다중채무'라는 변수도 있다. 주택담보대출 외에도 여러 곳에서 다양한 방법으로 돈을 끌어 쓴 게 다중채무다.
정 의장실은 다주택자의 다중채무를 따져봤다. 그랬더니 60만명 가까이가 다중채무자로 파악됐다. 기존의 통념상 다중채무는 여러 금융회사에서 돈을 빌린 것이지만, 이번에는 주택담보대출을 일으키고, 신용대출을 또 일으킨 경우까지 포함했다.
2건 이상의 주택담보대출에 신용대출까지 더한 채무자는 58만 명이다. 1인당 부채는 1억9천899만 원에서 2억7천769만 원으로 커진다.
제2금융권에 손을 벌린 경우도 적지 않았다. 다주택자 가운데 신용카드사의 카드론을 받은 사람은 18만 명, 저축은행 신용대출이나 대부업체 대출을 받은 사람도 각각 3만 명과 2만 명으로 나타났다.
정부는 소득에 견줘 원리금 상환 부담을 꼼꼼히 따지도록 할 방침이다. 이를 위해 도입되는 게 기존의 총부채상환비율(DTI)을 개선한 신(新) DTI, 그리고 총부채원리금상환비율(DSR)이다. 신 DTI는 내년부터, DSR는 2019년부터 본격 시행된다.
DSR를 계산한 결과 5주택자(103.4%)가 되는 순간부터 100%를 넘었다. 10주택자는 217.6%, 11주택 이상은 300.2%로 치솟았다. DSR 100% 이상은 모든 부채의 원리금을 매년 똑같이 나눠 갚는다고 가정할 경우 소득으로 원리금을 다 갚지 못한다는 뜻이다.
정 의장 측은 "3건 이상 다주택자의 평균 DSR는 80.2%다. 많은 수가 임대소득으로 원리금을 갚는 것으로 추정된다"며 "임대소득을 제대로 받지 못하게 되거나, 거치 기간이 끝나 갑자기 원리금 상환 부담이 커지는 등 유동성 흐름이 나빠지면 연체에 빠질 우려가 매우 커질 것"이라고 말했다.
다주택자이면서 다중채무를 진 사람에 대해서도 "주택담보대출을 넉넉히 받지 못했거나 다른 대출이 불가능해 어쩔 수 없이 금리가 높은 신용대출, 카드론, 대부업체 대출을 이용한 것 같다"며 "이들의 평균 DSR도 100% 안팎에 달해 연체를 주의해야 한다"고 덧붙였다.
