◆…'제주 드림타워' 주경 투시도. 사진=롯데관광개발
그동안 오피스텔과 상가가 부동산 시장에서 대표적인 수익형 모델로 꼽혔으나 불안정한 요소가 많아지면서 새로운 상품의 필요성이 높아지는 추세다. 규제 사각지대에 놓였던 오피스텔도 올해 연이은 부동산대책을 통해 규제 적용을 앞두고 있고 상가도 공실률이 늘고 있는 분위기라 수익보장이 어려워진 까닭이다.
한국감정원 자료에 의하면 올 1분기 전국 중대형상가 공실률은 9.5%에서 3분기 9.8%로 0.3%P 늘었다. 지역별로 서울 강남은 같은 기간 5.3%에서 7.6%로 2.3%P 늘었으며 세종시는 8.3%에서 23.4%로 무려 15.1%P 증가했다.
업계에서는 오피스텔과 상가의 경우 상품을 소유하면서 발생하는 크고 작은 비용들이 있어 실질적인 수익이 줄어든다고 말한다. 상품을 거래할 때 드는 중개수수료와 상품을 관리하는 과정에서 생기는 비용이 꾸준히 발생하고 만약 공실이 생기면 그 기간 동안 수익이 발생하지 않는 등 수익이 변동될 수 있는 요인이 많다는 것이다. 여기에 대책이나 시기에 따라 세금의 기준이 달라지는 점도 수익률 변동의 원인이 된다.
이러한 가운데 제주 노형동에 들어서는 '제주 드림타워 복합리조트' 내 호텔레지던스가 별도의 추가비용 없이 수익을 지급받을 수 있는 상품으로 주목받고 있다.
이 호텔레지던스는 롯데관광개발과 중국 최대 부동산 개발사인 녹지그룹의 그린랜드센터제주가 공동으로 개발하며 세계적인 건설사인 중국건축(CSCEC)이 맡아서 진행하는 만큼 사업주체가 안정적이라는 것이 분양 관계자의 설명이다. 호텔 전체 1600객실과 약 11개의 레스토랑, 그 외 모든 부대시설을 호텔브랜드로 입점한 하얏트 그룹이 운영해 관리부담도 없다는 것이다. 또 객실을 포함한 호텔 내 부대시설, 위락시설 등에서 발생하는 전체 운영수익에서 확정수익을 우선 지급받을 수 있어 수익률 변동에 대한 우려도 없다는 의견이다.
분양 관계자는 "수익 부분은 현재 거래되고 있는 상가들과 비교했을 때 차이가 더 크다"며 "강남 신사동 가로수길에서 시세가 약 80억원으로 형성된 A건물의 경우 연간 임대료 수익이 약 3억 6000만원인데 이 지역 평균 공실률 12.8%(한국감정원·올 3분기 기준), 중개수수료 20년간 5회, 보증금 등을 기준으로 실제 수익률을 계산하면 이 건물의 연 수익률은 4.3%로 나타난다"고 설명했다
그는 "압구정 로데오거리에서 약 73억원의 시세를 형성하고 있는 B건물의 경우 연간 임대료 수익은 약 1억8000만원으로 이 건물 역시 앞의 조건들을 적용하면 실제 연간 수익률은 2.4%에 불과하다"며 "이달 한국은행 기준금리인 1.5%와 크게 차이가 나지 않고 여기에 상가 관리비용까지 제하면 수익률은 더욱 낮아진다"고 강조했다.
이어 "반면 제주 드림타워 호텔레지던스의 경우 외부요인과 상관없이 연 6%의 확정수익이 보장되고 20년 동안 투자금 대비 120%의 수익이 발생해 원금회수가 가능하다"며 "증여세를 포함한 취득세, 양도세, 재산세 등 각종 세금들도 결국 회수되는 셈이기 때문에 절세효과까지 기대할 수 있다"고 말했다.
부동산 전문가는 "수익형 부동산의 경우 은퇴세대의 노후대비용 수익을 위해 구매하는 경우가 많은데 막상 상품을 구매하면 중개수수료와 관리비용 등이 많이 들어 실질적인 수익률이 은행금리와 크게 차이가 나지 않는 경우가 많다"며 "대략적인 수익률만 살피기보다는 실질적으로 들어가는 비용들을 꼼꼼히 따져보고 보다 안정적으로 수익을 얻을 수 있는 상품에 투자하는 것이 안전하다"고 조언했다.
