최대 이슈로 떠오른 '보유세' 개편…바람직한 방안은?

◆…조세일보는 지난 8일 '보유세 개편 바람직한 방안은?'이란 주제로 서울 서초동 조세일보 본사 대회의실에서 전문가 좌담회를 개최했다.

정부가 보유세 인상 카드를 고심하고 있다. 아직 구체적인 내용은 밝혀지지 않았지만 어떤 방식으로든 보유세를 인상해 부동산 투기세력과 맞서겠다는 것이 정부의 방침인 것으로 보인다.

벌써부터 다주택자에 대한 핀셋증세, 종합부동산세 개편, 공정시장가액 비율 인상, 거래세 조정 등 무수한 전망이 언론보도를 통해 쏟아지고 있다. 사실상 정부가 부동산 시장에 취할 수 있는 '마지막 카드'라는 점에서 관심이 집중되고 있는 셈이다.

세금 부담을 높이는 일은 그 어느 정책보다 정교하고 신중해야 한다. 특히 조세정책이 재정조달이라는 기본적인 목적에서 벗어나 어떠한 정책목적을 달성하기 위해 활용될 때는 위험 부담이 크기 때문에 더욱 신중을 기해야 한다.

목적 달성에 실패할 경우 아무런 소득 없이 세부담만 국민에게 고스란히 남는다. 더욱이 보유세는 소득이 없어도 상시적으로 부과되  기 때문에 강력한 조세저항을 야기할 수 있다는 것이 전문가들의 공통된 주장이다.

지난 8일 조세일보(www.joseilbo.com)는 '보유세 개편 바람직한 방안은?'이란 주제로 서울 서초동 조세일보 본사 대회의실에서 전문가 좌담회를 개최, 보유세 개편의 올바른 방향과 전반적인 부동산세제 정책에 대해 논의하는 시간을 마련했다.

이날 사회는 조세일보 황춘섭 대표이사가 맡았으며, 토론자로는 안창남 강남대 교수, 오문성 한양여대 교수(한국조세정책학회 회장), 박재환 중앙대 교수(한국세무학회 차기회장), 구재이 한국조세재정연구포럼 학회장이 참석했다.

□ 사회자 : 정부는 OECD 평균에 비해 우리나라의 거래세 부담은 높고 보유세 부담은 낮은 구조이기 때문에 보유세 인상을 검토하고 있다고 한다. 어떻게 보나?

보유세는 높이고 거래세는 낮춰야 한다. 왜냐하면 부동산이라는 것은 필요한 사람에게 공급되어야 하고 불필요한 사람들에게는 억제하는 것이 정석이기 때문이다. 그런 측면에서 보유세를 높이면 불필요하게 보유한 사람들이 보유량을 줄일 것이다.

단 1세대 1주택은 제외하고 다주택자들에 초점을 맞춰 보유세를 인상해야 한다. 아울러 양도소득세 등 거래세는 인하하는 것이 일반적인 방법이 될 것이다. OECD 평균 수준으로 맞춰야한다고 생각한다.

보유세를 높이는 것은 바람직하지 않다. 보유세와 다르게 거래세, 특히 양도세는 실제 이익이 발생해서 과세하는 것이다. 양도세는 실제 낼 돈이 있는 것이라 조세저항이 덜할 수 있다. 하지만 보유세는 이익이 발생하지 않아도 세금을 내야 한다. 보유세 인상을 그래서 맨 나중에 하는 것이라고 본다.

보유세 인상은 결국 종합부동산세(이하 종부세)를 건드리겠다는 것이다. 사실 종부세는 재산세에 편입돼서 없어질 수 있다는 관측까지 나왔었다. 하지만 보유세 인상 이야기가 나오니 다시 수면위로 떠올랐고 보유세를 인상하겠다는 것은 종부세 인상, 결국 핀셋증세와 맥락이 같다.

아울러 유력한 안이 공정시장가액비율을 조정하겠다는 것이다. 종부세를 처음 도입할 때 세액이 너무 부담스러워서 80%로 낮췄는데 100%로 인상될 수 있다는 전망이 나온다. 100%로 올리는 것은 1세대 다주택자에 국한하겠다라는 말이 정부에서 나와 그나마 다행이다. 하지만 사실상 공정시장가액비율을 100%로 조정하는 사항은 산식이 그대로이기 때문에 1세대 1주택자도 포함된다. 정책을 시행할 때는 목적에 부합해야 되는데 1세대 1주택자에 대한 안전장치가 분명하지 않아 보인다. 1세대 1주택자는 분명히 보호해야 한다.

박재환 한국세무학회 차기회장(중앙대 교수)

요즘 세율 인상이나 복지재정 등을 정부에서 언급할 때마다 OECD 통계를 많이 인용한다. 보유세가 인상되면 전반적으로 전 국민의 부담 비율 늘어날 것이다. 그런데 정부의 초점은 1세대 다주택자들이다. 이런 면에서 우리 실정과 맞지 않는 통계치를 갖고 보유세 인상을 논하는 것은 앞뒤가 맞지 않는 것이다.

이번 보유세 인상 방안은 지난해 8월 2일 정부의 부동산 대책으로 나온 양도세 중과조치와 대출제한에도 불구하고 아파트 가격이 오르니까 후속 조치로 나온 정책이다. 공정시장가액비율을 인상하는 안이 유력하다고 하는데, 비율의 조정은 시행령 사항이라 현 정부에서 탄력적으로 적용 할 수 있다. 단, 타겟은 분명히 해서 적용해야 한다. 아울러 투기적 수요자와 실수요자를 구분하는 것이 중요하다.

오문성 한국조세정책학회장(한양여대 교수) 

1세대 1주택의 양도차익에 대해서 과세하자는 학자도 있지만 전통적으로 1세대 1주택은 세법에서 보호해왔다. 1세대 1주택자가 고가주택을 소유했더라도 이는 실수요자이기에 투기자로 분류해선 안 된다. 고가주택을 가진 것이 죄가 아님에도 징벌적으로 과세하는 건 부당하다는 것이다. 

현재 우리나라의 부동산 세제는 너무 투기세력 잡기에만 집착하고 있는 것 같다. 부동산 가격이 조금 오르면 세금을 올리고 부동산 가격이 떨어지면 세금을 낮추는 식이다. 정부는 실제적으론 강남 집값을 잡고 싶은 것이다. 하지만 세제로 부동산 가격은 잡을 수가 없다. 왜냐하면 부동산 가격은 수요와 공급의 문제이기 때문이다.

안창남 강남대학교 교수

조세공평부담을 원칙으로 고가의 재산이 있으면 1세대 1주택자도 재산세와 종부세를 내는 것이 당연하다. 하지만 1세대 1주택자 또는 일시적 1세대 2주택자까지 재산세 부담 높이는 것은 정부의 목적과 맞지 않다.
 
결국 투기자들에 대한 보유세를 늘려야하는 것이다. 그런 점에서 보유세 인상에 찬성한다. 그리고 보유세 수준은 OECD 평균정도 수준으로 맞춰야 한다.

오문성 한국조세정책학회장(한양여대 교수) 

1세대1주택자는 보유세를 내지 말라는 말이 아니고, 1세대 다주택자가 주요 타겟이기 때문에 1세대 1주택자를 인상 대상에 추가 하지 말라는 의미다. 보유세는 기본적으로 1세대 1주택자도 내야 한다고 생각한다.

□ 사회자 : 정부는 공정시장가액 비율을 현실화 하겠다고 방침을 정한 것 같은데, 일각에선 '정부가 규제하면 집값이 오른다. 정부 정책과 반대로 하면 돈 번다'는 말까지 나오고 있는데?

오문성 한국조세정책학회장(한양여대 교수) 

정부가 규제하면 집값이 오른다는 학습 효과가 있는데, 이는 정부가 부동산 시장을 보는 시각이나 집값 급등의 이유를 잘못 분석하고 있기 때문이다.

강남의 경우 집값 변동에 여러 가지 이유가 있다. 외고, 자사고 없애는 분위기에 결국 강남 8학군으로 이사 오는 수요가 많아진 것도 있고, 다주택자 입장에서는 세금을 피하려다 보니 강남에 제대로 된 1채를 보유하는 것이 낫다는 생각을 한다. 이런 관점에서 논해야지 세제정책 시행을 통해 집값을 잡기는 어렵다.

안창남 강남대학교 교수

정부에 대한 비판은 할 수 있지만 차제에는 방향을 바꿀 필요가 있다. 부동산 시장은 부동산 시장이고 세금은 세금이다. 세금의 목적은 세수입이다. 우리나라는 40년 가까이 세금으로 부동산 시장을 잡으려는 사고가 만연해있다.

은행 대출심사 강화 등은 정부가 재정건전성을 위해 통제할 필요가 있지만 세금으로 통제하는 정책엔 동의하지 않는다. 예를 들어 올해 4월부터 양도세 중과하겠다고 하는데 집이 안 팔리면 소용없는 정책이다.

□ 사회자 : 강남 집값은 세금으로 잡을 수 없다고 생각한 것 같고, 이참에 보유세라도 인상해야 되겠다는 것이 정부 입장 아닌가?

박재환 한국세무학회 차기회장(중앙대 교수)

맞다. 맥락을 같이 한다. 부동산, 특히 강남 집값의 상승 요인은 무엇일까. 불과 1~2년 전만 해도 집을 사지 않으려고 했다. 집 있으면 보유세를 내야하기 때문에 전세를 원했다.
 
인구가 전체적으로 감소하고 있지만 40~50대의 인구는 계속 늘어나고 있다. 사실 그분들이 다른 세대에 비해 돈이 많아 부동산 수요가 높은 편이다. 부동산 시장의 이 같은 추세는 미국의 금리인상, 통화 흡수 정책 실현되지 않는 한 지속 될 것이다.

투기지역을 대상으로 양도세 세율이 4월부터 최대 62%까지 오른다. 하지만 포탈적인 조세는 언젠간 바뀔 것이라는 기대감이 있기 때문에 시장에 큰 변동은 없을 것이다. 무리한 조세로는 부동산 가격을 잡을 수 없다. 그런데 부동산 가격을 잡는 게 마치 이번 정부의 대명제인 것처럼 조바심을 내다보니 마지막 남은 보유세 인상까지 온 것이다.

보유세 인상은 지난해 법인세, 소득세 인상 했듯이 아주 정교하게 타겟팅해서 효과가 발휘 될 수 있도록 해야 한다. 시도는 해보는 것이 맞다고 생각하지만 결과에 일희일비해선 안 된다. 강남의 집값은 오르지만 거래는 사실 많지 않을 것이다. 현실적으로 고려해야 할 요소인가를 우선 들여다봐야 한다.

□ 사회자 : 다주택자를 대상으로 투기지역에오는 4월부터 최대 62%에 달하는 양도세를 부과한다. 이에 대한 생각은? 

안창남 강남대학교 교수

반대 입장이다. 기본적으로 양도세는 계속적 반복적 소득이 아니다. 로또도 계속적 반복적 소득이 아니지만 세율은 20%다. 결국 아무리 세율을 인상해도 종소세 이상으로 높여선 안 된다. 그래서 양도세 62%는 타당성이 매우 떨어진다.

그 대신 투기자에 한해 보유세는 올릴 필요가 있다. 양도세는 올리면 올릴수록 동결효과가 나타나서 오히려 집을 팔지 않는다. 보유세를 통해 부동산 시장을 정상화하는 것이 목적인데, 이와 반대로 가게 되는 셈이다.

오문성 한국조세정책학회장(한양여대 교수) 

저도 안창남 교수의 발언에 100% 동의한다. 세율을 무리하게 높이면 매도 물량이 없어지기 때문에 시장의 왜곡을 발생시킨다.

박재환 한국세무학회 차기회장(중앙대 교수)

정부정책과 반대로 생각하면 된다는 학습효과가 있기 때문에 집값이 더 올라간다는 말을 주변에서 많이 들었다. 이렇듯 정책이 먹히지 않는다는 것이다. 탁상에 앉아서 이론에 근거하지만 시장을 파악하지 못한 것이다.

사실 전세 제도는 우리나라 밖에 없다. 월세를 전제로 해서 OECD 국가들과 비교가 가능하다면 보유세를 따라서 조정할 수 있지만 우린 여건이 다르다.

아울러 다주택자자들 중 사는 곳이 한 곳이면 나머지는 임대를 줄 것이다. 최근 추세가 전세에서 월세로 전환되고 있는데, 임대소득에 대한 세원노출이 잘 되지 않고 있다.

□ 사회자 : OECD 평균으로 보유세를 올리는 것은 찬성하지만 1세대1주택자에 대해선 건드리면 안 된다는 의견이다. 보유세를 올리면 부동산 가격 안정에 도움이 될 것이라고 보는가. 오히려 서민들의 전월세 부담으로 전가돼서 서민 부담만 가중된다는 지적도 있다.

안창남 강남대학교 교수

보유세를 올린다고 해서 당장 집값이 안정되지는 않을 것으로 본다. 상당한 시간이 소요될 수밖에 없다. 하지만 방향은 정부가 정확히 제시해야한다. 초점은 결국 1세대 다주택자인데, 보유세 부담을 회피하는 방법이 임대사업자 등록이다. 저는 정부가 이렇듯 목표를 제시했으면 한다.

다주택자들에게 보유세를 높인다면 전월세가 오를 것이다. 이에 전월세 비용은 경비로 인정해 주는 것이 필요하다.

박재환 한국세무학회 차기회장(중앙대 교수)

기본적으로 임대주택 과세안에 동의한다. 하지만 이것이 정교하게 이뤄져야 하는데 굉장히 복잡한 것이 사실이다. 아울러 강남은 전월세 전가가 가능해도 지방은 전가하기 힘들다. 왜냐하면 세입자가 없기 때문이다.

□ 사회자 : 지금까지 내용을 정리해보면 박재환 교수가 이의를 제기한 부분은 있지만 우리나라 보유세가 OECD 평균에 못 미치니 1세대1주택자를 제외하곤 세금 부담을 높이는 것에 다들 찬성하는 입장인 것 같다. 양도세 중과세는 안창남 교수, 박재환 교수 ,오문성 교수 3명 모두 반대했다.

저도 비슷한 의견이다. 보유세 논란은 집값 폭등으로 인해 시작된 것인데, 이것은 사실 오래된 이슈다. 다만 보유세를 정상화하는 부분이 세제의 정상화나 합리화 차원이 아닌 조세 외적인 측면으로 되는 부분이 아쉽다. 발등에 불로 정부가 부동산 문제를 생각하다보니 보유세 인상 문제가 제기됐다. 그렇다면 어느 수준까지 올려야 집값이 안정화 될 것인가 이런 차원에서 논의되다보면 해답이 나오겠지만 부작용이 클 것이다.
 
정부가 보유세를 세제정상화 차원의 수준까지 끌어올리겠다는 건 아닌 것 같다. 공정시장가액 비율을 조정해서 보유세를 어느 정도 수준까지 높이는 것이 필요하다. 소득세와 법인세 인상을 했는데 보유세 부분을 건드리지 않는 것은 형평성의 차원에도 문제가 있다.

아울러 공정시장가액의 비율을 높이자는 문제도 오래 전부터 있었던 얘기다. 다주택자나 고가 주택 위주로 비율을 늘리는 것에 동의한다.

양도세 중과는 전부 중과세하는 것이 아니고 투기지역에 하는 것이기 때문에 괜찮다고 본다. 보유세 뿐만 아니라 양도세도 투기지역에 한해서라면 중과세도 가능하다고 본다. 왜냐하면 보유세 인상은 부담을 못 느끼는 사람도 있을 것이기 때문이다.
 
양도는 투기지역에서 얻은 매매차익에 대해 일정율을 과세하는 것이다. 이를 환수하는 측면에서 보면 부동산 투기를 잡기 위한 방책이다. 투기 지역으로 지정돼 있었다면 중과세하는 것은 필요하다.

□ 사회자 : 양도세 중과세 목적이 투기를 잡기 위한 것인데, 그렇다면 4월전까지 집을 팔라는 것이다. 4월이 지나면 중과세가 시행되고, 그러면 팔고 싶어도 팔지 못할 것이다. 매도을 유도한 정책인데 반대로 팔지 못하게 만든 정책 아닌가?

구재이 한국조세연구포럼 회장

사실 양도세 중과세는 이미 우리가 경험을 해봤다. 매도를 하지 않은 것은 보유세를 제대로 올리지 않았기 때문이다. 양동작전을 펼치는 상황이 돼야 한다. 투기지역에 한해서는 그래서 중과세가 필요하고, 이를 통해 거래가 움직일 것이다. 공정시장가액 비율만을 조정해서는 투기수요를 막을 수 있을지 의문이다.

보유세를 늘리면서 월세세액공제를 100% 수준까지 올리는 것이 맞다고 생각한다. 사실 현행 월세세액공제 제도는 너무 제한적 이라고 생각한다. 100% 해줘야 한다. 그래야 임대소득 노출도 될 것이다.