청약1순위 가입자 7% 감소…아파트 당첨 확률 높아진다

부동산114, 신규 분양시장 주목할 이유 5가지 제시

올해는 아파트 청약시장에서 '하늘의 별따기'만큼 어려웠던 당첨 가능성이 높아질 전망이다. 아파트 분양물량이 지난해보다 50% 가량 늘어난 가운데 정부의 연이은 규제로 부동산 시장 분위기가 바뀌기 때문이다.

분양가 규제가 실수요자에게 프리미엄으로 작용할 공산이 크고 계약 포기자가 늘면서 예비입주자에게 돌아갈 기회도 늘어날 것으로 예상되고 있다.

부동산114는 봄 분양시즌을 맞아 수요자들이 올해 신규 분양시장에 주목해야 하는 이유 5가지를 소개했다.

강화된 아파트 청약규제로 경쟁자 줄었다

지난해 8·2 부동산대책에 따라 청약 1순위 규제가 강화돼 청약통장 1순위 가입자수가 대책 발표 이후 7.2% 감소한 것으로 나타났다. 금융결제원에 따르면 1순위 가입자는 1239만 7466명으로 전년 8월 1335만 3798명 대비 95만 6332명 줄었다. 투기·청약과열지역에 해당되는 서울 66만명을 필두로 부산 18만명, 대구 13만명, 경기 12만명, 세종 1만 2000명 순으로 감소됐다.

투기·청약과열지역 내 아파트 청약통장 1순위 요건은 통장 가입기간이 수도권 1년·지방 6개월에서 전국 2년(국민주택 24회 납부)으로 강화된다. 1주택자 혹은 무주택세대주면서 5년 이내 본인·세대원 중 아파트 분양에 당첨된 사실도 없어야 한다. 비규제지역의 경우 기존과 같다.

이에 따라 청약 1순위 경쟁률도 낮아지는 추세다. 8·2대책 이후 이달 중순까지 서울은 11.3대 1로 직전 동기 13.9대 1보다 줄었으며 부산(53.3대 1→34.9대 1), 대구(68.8대 1→56.8대 1) 등에서 경쟁률이 크게 둔화됐다.

올해 아파트 분양물량 작년보다 48% 증가

올해 예정된 아파트 분양물량은 약 48만 가구로 작년에 비해 48% 정도 늘어났다. 이는 2000년 이후 최대 물량이었던 2015년 51만 가구의 92% 수준에 달하는 규모다. 청약규제 강화·중도금 대출 규제 등으로 분양일정이 밀리거나 향후 주택시장 침체를 우려한 건설사들이 일정을 앞당기면서 이 같은 물량이 집계됐다.

서울의 경우 강남권 재건축과 강북권 재개발 물량들이 포진해 5만 4517가구로 2001년 6만 2814가구 이후 가장 많다. 다만 내년 이후부터 신규 아파트 물량이 줄어들 가능성이 제기됐다. 이미윤 부동산114 책임연구원은 "재건축 초과이익환수제 적용과 이주시기 조절로 분양일정들이 뒤로 미뤄질 수 있다"며 "재건축 안전진단 기준 강화로 준공 30년 연한을 갖췄어도 재건축을 바로 진행할 수 없어 서울 신규 아파트 분양물량이 점차 줄어들 것"이라고 예상했다.

분양가 규제가 실수요자에 프리미엄 작용

부동산114에 따르면 분양가 자율화 시기인 2007~2009년 분양된 단지의 현재 시세가 전국 평균 8.7% 상승에 그쳤다. 주변 시세보다 높은 분양가로 공급돼 이 시기 분양 단지 중 17만가구는 여전히 분양가 수준도 회복하지 못하는 실정인 반면 2010~2012년 분양단지는 28.5%, 2013~2015년 분양단지는 29.3% 올랐다.

정부는 최근 민간택지의 분양가 상한제 적용 기준을 개선했으며 주택도시보증공사(HUG)에서 간접적으로 고분양가 관리·우려지역을 선정해 분양가 인상을 통제하고 있다. 분양가 상한제 적용 공공분양의 경우 민영보다 저렴하지만 향후 오를 것으로 예상된다. 정부는 분양가 상한제 아파트에 적용되는 기본형 건축비가 지난 1일 2.65% 상승한 만큼 분양가격도 1.06~1.59% 가량 오를 것으로 내다보고 있다. 이 책임연구원은 "동일 지역에서 공공분양이 순차적으로 나올 예정인 곳은 먼저 당첨되는 것이 유리하다"고 조언했다.

분양당첨 전략 필요…알짜 미분양 주목

청약가점 공급 비율이 높아지자 가점 낮은 20~30대를 중심으로 청약 포기 사례가 나타나고 있다. 계약 포기 물량이 늘면서 예비입주자에게 돌아갈 기회는 커진 셈이다. 이를 대비해 '주택공급에 관한 규칙'은 예비입주자 물량을 일반공급 주택수 대비 20%에서 40%로 증가시켜 규정했다.

국토교통부에 의하면 전국 아파트 미분양물량은 지난 1월 기준 5만 9104가구로 전월보다 1774가구 늘었다. 까다로운 청약 조건을 갖추지 못한 부적격자와 중도금 대출 규제로 인해 계약 포기자들이 증가한 것으로 평가된다. 미분양 당첨자 선정은 건설사에서 추첨하거나 선착순으로 이뤄진다. 추첨은 인터넷 신청이나 특정날짜에 견본주택에서 진행된다. 선착순의 경우 견본주택 방문 고객을 대상으로 계약한다.

재건축·재개발 규제로 신축 아파트 선호도 높아져

재건축·재개발 규제가 강화돼 서울에서 신규 아파트 공급시기가 연기되면 수요자들은 입주를 앞둔 분양권을 구매하거나 신규 분양 시장으로 이동한다. 재건축 규제 강화가 새 아파트 선호 현상을 더욱 촉진시키는 요인이 되는 것이다.

기존 아파트 시장에서도 입주 5년 이내 신축 아파트값 상승률이 입주연차가 긴 단지보다 높은 것으로 조사됐다. 작년 기준 입주 1~5년 신축 아파트의 매매가격 변동률은 6.91%로 입주 6~10년 이내 5.97%와 입주 10년 초과 4%보다 높았다. 이 책임연구원은 "신축 아파트 선호 현상은 IT기술이 접목된 편리한 주거시설과 풍부한 조경, 단지 내 부대시설이 두루 갖춰져 거주 만족도가 높기 때문에 나타난다"고 말했다.