현행 우리나라 세제는 다주택 및 고액 부동산을 보유한 사람을 중심으로 양도소득세와 보유세를 중과한다. 그러므로 다주택 보유자는 절세할 수 있는 대책을 강구할 필요가 있다.
(1) 주택보유수를 줄이는 것이 최우선
2018.4.1.부터 1세대2주택(조합원입주권 포함)자가 1주택을 양도하는 경우 '누진세율 +10%p'의 가산세율이 적용되고 장기보유특별공제가 배제된다. 그리고 1세대3주택(조합원입주권 포함) 이상자가 주택을 양도하는 경우 누진세율 +10%p'의 가산세율이 적용되고 장기보유특별공제가 배제된다.
그러므로 다주택자가 양도소득세를 절세하는 첫째 방안은 주택보유수(數)를 줄이는 것이다. 이는 보유세인 종합부동산세를 절세하는 포인트이기도 하다. 보유주택의 가격상승 예상액이 보유세와 양도소득세 등 보유비용과 양도비용을 부담하고도 이익이 있을 정도라면 계속 보유하는 것도 고려대상이다. 그렇지 않을 경우 가격상승을 기대할 수 없는 주택 위주로 처분해 세대별 주택보유수를 줄이는 것이 양도소득세와 보유세를 절세할 수 있는 최선의 방법이다.
2006.1.1. 이후 관리처분계획이 인가되거나 2005.12.31. 이전 관리처분계획이 인가된 재개발․재건축조합원입주권을 2006.1.1. 이후 취득하는 경우 조합원입주권 자체를 주택으로 간주한다. 그러나 재개발․재건축조합의 일반분양에 참가해 당첨된 일반분양권, 민간 또는 공공건설업자가 시공하는 아파트의 청약에 참가해 당첨된 일반분양권은 주택으로 보지 아니한다. 일반분양권은 조합원입주권과는 달리 잔금을 납부한 후 준공검사일에 아파트를 취득한 것으로 보기 때문이다. 그러므로 공사기간(2～3년)과 입주 후 2년 내 종전주택을 양도하면 비과세되는 요건을 감안하면 일반 분양권은 3～4년 동안 주택으로 보지 아니한다. 다주택자가 이 기간을 잘 이용하면 절세방법을 찾을 수 있다.
다양한 처분방법을 고려
부동산을 처분하는 방법에는 대가를 받고 파는 '매매' 외에 무상으로 주는 '증여'와 '상속'이 있고, '용도변경'이나 '멸실'도 있다. 부동산을 처분할 때 생각의 폭을 넓히면 다양한 방법으로 부동산세금을 줄일 수 있다.
1세대가 단독주택 2채를 가지고 있으면서 집 한 채를 팔 경우 장기보유특별공제가 배제되고, 가산세율(누진세율 +10%p)이 적용되기 때문에 1세대1주택일 경우보다 세 부담이 대폭 늘어난다.
예컨대 단독주택을 구입할 상대방이 주택건설업자일 경우 어차피 기존주택을 헐고 새로운 주택을 지을 것이다. 이 경우 매매계약 전에 주택건설업자와 상의하여 '단독주택을 멸실'하고 '나대지' 상태로 양도하면 1세대2주택 중과를 면할 수 있다. 소득세법상 나대지는 비사업용 토지로 중과대상이나, 건축물을 멸실한 날로부터 2년간은 비사업용 토지로 보지 아니한다.
다른 한 가지 방법은 '1세대2주택자'를 '1세대1주택자'로 만들어 양도소득세 비과세혜택을 받는 방법이다. 아버지가 2채의 주택을 가지고 있는 경우 세대원 중에 별도의 세대를 구성할 수 있는 자녀를 아버지 세대에서 분리한 후 증여하면 1세대1주택자가 된다.
1세대1주택 양도는 양도가액이 9억원 이하인 경우 양도소득세가 비과세되고, 양도가액이 9억원을 초과하는 경우 장기보유특별공제를 받을 수 있고, 9억원을 초과하는 양도가액에 해당하는 양도차익에 대해서만 양도소득세를 물기 때문에 상당한 금액의 절세가 가능하다.
(2) 세대분리가 가능한 자녀에게 증여
1세대1주택 양도는 양도소득세가 비과세된다. 그리고 1세대2주택 이상 양도소득세 중과 대상자를 판단할 때에는 세대단위로 세대원이 가지고 있는 주택을 합산한다. 그러므로 별도로 1세대를 구성할 수 있는 무주택 자녀에게 소유주택을 증여해 세대단위 합산주택수를 줄이는 방안을 검토할 필요가 있다. 이 경우 자녀의 위장 전입은 금물이다. 사후에 자녀의 위장 전입한 사실이 적발될 경우 1세대1주택 비과세 배제, 다주택자 중과, 부정행위로 인한 중가산세율(40%) 적용, 비과세․감면 배제, 사기 기타 부정한 방법으로 포탈할 경우 적용되는 부과제척기간(10년) 적용으로 위장 전입을 하지 않은 경우에 부담할 세액보다 엄청나게 세 부담이 늘어날 수 있다.
(3) 조세특례제한법상 지원제도의 활용
임대주택 및 신축주택과 미분양주택을 양도하는 경우에는 조세특례제한법상의 양도소득세 등을 감면받을 수 있는 주택에 해당하는지 여부를 면밀히 검토해야 한다. 조세특례제한법상 양도소득세 감면대상이 되는 주택은 장기임대주택(조특법 §97), 신축임대주택(조특법 §97의 2), 신축주택(조특법 §99․§99의 3), 미분양주택(조특법 §98․§98의2․§98의3․§98의5~98의8)에 해당하는지 여부가 검토대상이다.
(4) 증빙서류를 잘 챙기는 것은 절세의 기본
2007년부터 모든 부동산 양도에 대한 양도소득세가 실거래가 과세로 전환됨에 따라 취득․양도시 작성되는 매매계약서에 기재된 거래가액이 양도소득세 등 제세부담에 결정적 영향을 미친다.
그러므로 부동산매매계약서에 기재되는 거래금액을 실거래가대로 하고 대금지급영수증을 잘 챙겨둬야 한다. 그리고 부동산 취득․양도 시 지급한 중개수수료 등 관련 비용 지급영수증, 부동산 보유 시 발코니확장비용 등 자본적 지출에 관한 영수증도 양도소득세 절세에 필요한 중요한 증빙서류이다.
(5) 공시가격이 적정한가에 관심을 가져야
주택과 토지에 대한 공시가격은 매년 1월 1일을 기준으로 조사한 가격이며 주택은 그 해 4월 30일(토지는 5월 31일)에 국토교통부장관과 시․군․구청장이 공시한다. 정부가 공시하는 가격의 시가반영률은 평균 80%선이기 때문에 공시가격이 이보다 높거나 낮게 나온 경우 또는 공시가격 결정요인인 지역요인과 개별요인이 비슷한 인근 주택과 토지에 비해 당해 주택과 토지의 공시가격이 지나치게 높거나 낮은 경우에는 주택은 매년 5월 1일부터 5월 31일(토지는 6월 1일부터 6월 30일)까지 이의신청을 할 수 있다.
공동주택의 경우 이의신청은 일선 시․군․구청에 비치된 소정의 신청서를 국토해양부나 시․군․구(읍․면․동) 또는 한국감정원 지점에 팩스, 우편, 방문 등의 방법으로 제출하면 된다. 단독주택은 해당 지방자치단체에서 공시하는 만큼 반드시 시․군․구(읍․면․동)에 내야 한다. 국토해양부장관과 시․군․구청장은 이의신청한 주택과 토지에 대한 공시가격을 재조사하고 공시가격을 재조정할 필요가 있을 때에는 재조정한 공시가격을 6월말(토지는 7월말)에 재공시하고 신청자에게 개별 통지한다.
(6) 주택임대사업자 등록을 고려
주택임대사업자로 등록하면 양도소득세 중과대상에서 제외되고, 1세대의 거주용 주택 양도 시 주택 수 계산에서 제외되며, 종합부동산세 합산대상에서도 빠진다. 「민간임대주택에 관한 특별법」에 의하면 매입임대주택 1호 이상, 건설임대주택 2호 이상이면 등록이 가능하다.
임대사업자로 등록하려면 등록관서인 주소지 관할 시․군․구청장에게 임대사업자등록신청서를 제출해야 하며, 등록 시 필요한 서류와 등록절차는 시․군․구청 주택과에 문의하면 상세한 안내를 받을 수 있다. 다만, 임대주택에 근린생활시설(상가)이 있거나, 본인이 임대주택에 거주하면 등록이 불가능하다. 다가구주택은 1채로 보며(구분등기가 되어 있지 않기 때문), 다세대주택은 구분등기가 되어 있으므로 구분 등기된 세대수만큼 여러 채로 본다. 그리고 임대주택 소재지 관할 세무서장에게 주택임대사업자로 등록하는 것도 필수다.
1주택 이상 임대할 경우 등록이 가능하나 세제지원을 받을 수 있는 임대사업자 규모는 위에서 설명한 바와 같다. 등록 시 필요서류를 비롯한 등록에 관한 사항은 임대주택 소재지 관할 세무서의 민원봉사실로 문의하면 안내를 받을 수 있다.
민간소유의 건설임대주택과 매입임대주택을 임대개시일로부터 8년(단기: 4년) 내에 매각하거나 임대 외의 목적으로 사용 전환하는 경우 그동안 지원해 준 세금을 추징하고, 1,000만원 이하의 과태료를 부과한다.(「민간임대주택에 관한 특별법」 §67①2)
(7) 사업용 건물로 용도변경을 검토
재산세와 종합부동산세 과세기준일(매년 6월 1일) 전에 주택을 상가, 사무실 등 사업용 건물로 용도변경하거나 나대지에 상가 등 사업용 건물을 신축하는 것도 좋은 절세방안이다.
주택분 종합부동산세는 개인이 소유하고 있는 주택의 공시가격을 합한 금액이 6억원(1세대1주택을 세대원이 단독 소유한 주택은 9억원)을 초과하는 경우 과세대상이 되고, 나대지 등 비사업용 토지분 종합부동산세는 토지의 공시지가를 개인별로 합산한 금액이 5억원을 초과하는 경우 과세대상이 된다. 또한 다주택자는 세대별 합산주택 수에 따라 양도소득세가 중과된다.
그러나 업무용 빌딩의 부속토지 등 사업용 토지분 종합부동산세는 토지의 공시지가를 개인별(법인별)로 합산한 금액이 80억원을 초과해야 과세대상이 되고, 사업용 건물은 종합부동산세가 과세되지 않는다. 그러므로 주택과 나대지에 비해 상가․사무실 등 사업용 건물이 종합부동산세 부담에 있어 유리하다. 건물의 용도변경과 신축은 건축사사무소에 문의하여 처리하는 것이 착오를 줄이는 방안이다. 상가 등 업무용 건물을 신축 임대할 경우 임대료 등 매월 고정수입이 나오기 때문에 노후를 대비하는 일석이조의 혜택이 가능하다.
주택을 헐고 상가를 신축하여 절세한 사례
(8) 해외부동산에 투자하는 전략도 필요
정부가 2006년 3월 넘쳐나는 달러를 해외로 내보내 환율을 안정시키려는 목적으로 주거용 해외부동산 취득한도를 없앤 데 이어 2006.5.22.부터 1인당 300만 달러의 투자용 부동산 구입까지 허용했다가 2008.6.2.부터 투자용 부동산 취득한도도 없어졌다.
해외주택은 1세대1주택 판정 및 1세대2주택 이상 중과대상 판정 시 주택 수에 포함되지 않는다. 그러므로 다주택자가 투자목적으로 해외 부동산 구입을 고려해볼 만하다. 그러나 일반인은 해외부동산정보에 어둡고 지역에 따라 '버블'이 끼어 있는 경우가 많으며 환율(투자 시에는 원화강세가 유리하고, 투자금액의 회수 시에는 원화약세가 유리함) 등 국제경제 환경을 고려해야 하므로 신중을 요한다.
