중국법인 청산과 관련된 잠재비용 추정의 마지막 부분은 토지의 사유화를 불허하고 민간에는 토지의 사용권을 출양(불하)해주는 중국만의 특징인 토지사용권과 관련해서 예상되는 비용이다. 중국현지법인의 토지사용권 및 건물과 관련한 이슈는 보통 '토지사용권 취득과정에서 체결한 계약상 의무이행'과 '소유권 등기'와 관련한 위험요인이 있다. 사업철수를 본격적으로 진행하기 전에 이 두 가지 사항에 대한 조사와 예상되는 문제점의 해결방안을 찾아 두는 것이 중요하다.
토지사용권 취득관련 의무 미이행
먼저 토지사용권 취득과정에서 체결한 계약상 의무이행과 관련해서 살펴보면 보통 토지사용권 취득을 위해서는 개발구관리위원회와 투자협의서를 체결하고, 국토자원관리국과 국유토지사용권 출양계약을 체결하게 된다.
투자협의서에는 토지출양가격 및 세금관련 우대혜택과 관련된 내용이 있으며, 1무(1무=666.67㎡)당 얼마씩의 우대 출양가격을 제공하는 대가로 언제까지 건설을 완료해서 생산을 개시해야 하고, 제1기 건설을 위해서 증자를 통한 총투자금액이 얼마에 도달해야 하든지 또는 제2기 공장건설을 위해서 토지를 몇 년 이내에 구입해야 한다는 의무조항들을 두고 있다. 만약 이러한 의무사항을 이행하지 않을 경우 관리위원회가 각종 우대혜택을 조정할 권리가 있다는 규정을 두는 것이 일반적이다.
그리고 국유토지사용권 출양계약에는 고정자산투자액을 얼마 이상 투자해야 하고 공장건설과 관련해서 각종지표(용적율, 건축밀도 녹화율)를 준수하도록 하는 내용을 담고 있다. 만약 이 규정을 이행하지 않는 경우 국토자원국은 토지사용권을 출양받은 기업에게 약정금액과 실제이행금액의 차액이 각종 지표(고정자산투자액, 용적률, 건축밀도)에서 차지하는 비율에 따라 출양대금에서 해당 비율에 상당하는 위약금을 징수한다는 페널티 조항을 두고 있다.
토지사용권의 취득과 관련해서 가장 자주 발생하는 문제는 토지면적에 상응하는 고정자산투자액을 달성하지 못하는 경우이다. 국토자원국은 토지관리당국으로서 지분매각 또는 부동산매각으로 소유자가 변경될 때 관련사항에 대해 신고해야 하는 기관이므로 해당기관에서 고정자산 투자액 미달로 문제 제기시 위약금을 지급해야 하는 상황이 많이 발생한다.
토지사용권 권리증서 미취득
중국현지법인의 토지사용권과 관련된 두 번째 문제는 '소유권 등기'와 관련한 위험요인이다. 외국인투자기업 설립시 지방정부의 투자유치부서와 토지출양계약을 체결했지만 그후 해당부서가 이 계약을 상급정부로부터 합법적인 계약으로 인정받지 못해서 외국인투자기업이 토지사용권의 권리증서를 받지 못한 경우가 있다.
개방 초기에 중국에서는 제도와 규정이 완비되지 않은 상태에서 지방정부가 외국자본을 유치하기 위해서 외국인투자기업과 토지출양계약을 체결하는 경우가 많았다. 그러나 중앙정부의 전체 토지계획의 변화와 토지관리제도의 완비로 인해서 이러한 토지출양계약은 토지주관부서의 인허가를 받지 못하고, 외국인투자기업이 실질적으로 토지를 점용하고 있더라도 토지사용권 권리증서을 취득하지 못해서 토지 위에 있는 건물의 구획 인허가를 취득하지 못하는 경우가 있다.
도시개발이 진행되면서 정부가 기업에게 다른 지역으로 이전하도록 요구하는 경우 토지에 대한 권리증서를 취득하지 못한 외국인투자기업과 당국과의 부동산 보상에 대한 분쟁이 발생한다. 이러한 외국인투자기업은 토지사용권 증서가 없기 때문에 권리의 근거가 되는 법률규정이나 계획허가도 없어서 지상의 건물도 <성향기획법>에 따라 불법건물로 여겨져서 저가의 보상만을 받거나 또는 법에 따라 강제철거되는 경우도 발생하고 있다.
그러나 이러한 상황은 법정비의 과도기라는 특수한 역사적인 조건하에서 발생한 결과이므로 기업에게 큰 과실이 있다고도 말할 수 없다. 이러한 일부 외국인투자기업의 공장을 불법 건축물이라고 간주해서 철수할 때 소액만 보상해 주거나 또는 전혀 보상을 하지 않는 것은 매우 불공평하다. 당사자들은 그 시기의 이러한 특수한 문제에 직면했을 때에는 합리적인 논리로 대응을 해야 할 것이며, 서로 수용가능한 해결 방안을 찾아 내는 것이 중요하다.
토지사용권 현물출자후 변경등기 미이행
한국기업이 중국인과 합자회사를 설립할 때, 보통은 중국측 주주가 토지사용권을 현물출자하고 이를 합자기업에 교부해서 사용하고는 있는데 토지사용권의 명의변경은 하지 않아서 토지사용권의 권리증서를 취득하지 못한 경우가 있다. 이러한 경우 이 합자기업이 청산할 때 그 토지사용권은 어떻게 처리해야 할 것인가?
중국에서는 부동산에 대해 등기요건주의를 채택하고 있다. 2007년에 실시된 물권법에 따르면 부동산 물권의 설정, 변경, 양도와 소멸은 법률에 따라 등기를 해야만 그 효력이 발생한다. 물권법이 시행되기 전에는 부동산 등기제도가 완벽하지 않았기 때문에 그 당시 중국에 투자한 합자기업에서는 중국측 주주가 토지사용권을 출자하는 경우 합자회사에 실질적인 토지사용권이 교부되었음에도 불구하고 토지사용권의 등기상 변경수속을 하지 않은 경우가 많았다. 이런 상황에서 합자기업이 이전이나 청산을 하는 경우 부동산에 대한 권리를 얼마나 유효하게 보호할 수 있는지가 문제이다.
물권법 규정에 따른다면 합자회사가 토지권리에 대한 변경수속을 하지 않았기 때문에 합자회사는 중국측 주주로부터 토지사용권을 취득하지 않았다. 그러므로 중국측 주주가 출자했다는 사실의 주장만으로는 합자회사가 토지사용권의 권리자가 되지 못한다.
그러나 2016년 최고인민법원이 공표한 물권법 사법해석은 "부동산 등기부의 기재내용과 실제 권리상태가 일치하지 않는다는 증거가 있는 경우 해당 부동산 물권의 실제 권리자인 당사자가 소유하는 물권의 확인을 요청하는 경우 이를 지지해야 한다"라고 규정하여 상술한 역사적인 문제에 대한 실행가능한 해결 방안을 제공하였다. 따라서 합자회사는 충분한 증거로 출자 당시에 토지사용권이 확실히 교부되어 합자회사가 토지사용권의 실질적인 권리자이며 중국측 출자자가 토지사용권의 출자와 교부에 대해서 분명한 의사표시를 한 것을 증명한다면 권리 확인요청을 제기하고 합자회사가 토지사용권의 실제 권리자임을 증명하는 것이 가능해졌다.
획발방식 취득 토지사용권의 처리
국유토지사용권을 정부로부터 원시 취득하는 방법에는 출양과 획발이 있다. 출양은 토지사용자가 유상으로 협의, 입찰, 경매, 공시 등의 방법을 통해 취득하는 것을 의미하며, 아파트나 상가와 같은 부동산을 개발하기 위해서는 토지사용권을 반드시 경매, 공시, 입찰 등의 공개적인 방식으로 취득해야 한다. 획발은 토지사용자가 보상 및 배치 등의 비용을 지불하거나 또는 무상으로 토지사용권을 취득하는 방식이다. 출양과 획발방식 모두 토지사용자가 현급 이상 인민정부 토지관리부문과 계약을 체결하여 획득해야 한다.
<성진 국유토지사용권 출양과 양도에 대한 잠정조례>에 의하면 획발토지사용권의 경우 원칙적으로 직접 투자하는 것은 금지되어 있다. 다만 특정 상황에서 법적인 절차가 완료된 경우 획발토지사용권을 지분출자의 방식으로 출자할 수 있다. 특히 2000년도 이후 획발토지제도가 여러 차례 개정을 거치면서 기업이 토지사용권을 취득하는 방법이 '무상·기한'에서 '유상·기한부'로 전환되었다. 중국이 개혁개방 초기일 때는 외국자본을 끌어들이기 위해서 지방정부가 외국인투자기업에게 획발토지의 사용을 인정했다.
그러나 최근 중국의 경제와 산업구조가 전환됨에 따라 외국인투자기업들이 자발적으로 청산을 결정하고 다른 지역으로 이전하는 사례가 많이 발생하였다. 이때 남아 있는 기업을 청산함에 있어 합자회사의 각 주주들 사이에서 토지사용권의 귀속에 대한 분쟁이 발생하기 시작했다.
중국측 주주의 주장에 따르면 출자한 토지사용권은 합자회사의 경영기간중으로 한정된 권리이기 때문에 합자회사의 경영기간이 남아 있는 상태에서 조기에 종료하는 경우 남아 있는 토지사용권은 중국측 주주에게 반납되어야 한다는 것이다.
반면, 외국측 주주와 합자회사의 입장에서는 토지사용권증서는 합자기업이 토지를 사용할 수 있는 권리를 증명하는 법적증명서이며, 이것이 있는 이상 합자회사는 중국측 주주로부터 출자 받은 토지사용권의 합법적 사용권자이며, 토지사용권은 합자기업의 재산이므로 주주간에 지분비율에 따라 분배해야 한다는 생각이다.
건물 권리증서 미취득
보통 제조업을 영위하는 중국현지법인은 국가로부터 50년 기간의 국유토지사용권을 원시 취득해서 해당 토지에 공장건물과 사무동을 지어서 사용하는 경우가 많다. 건축물에 대해서는 법률에 따라 소유권 등기를 해야 하고 방산권증을 취득함으로써 완전한 소유권을 주장할 수 있다.
그런데 수위실이나 폐수처리시설 등 일부 건축물에 대해서는 등기되어 있지 않은 경우가 많으며, 심지어 공장건물에 대해서도 등기를 하지 않고 사용하고 있는 경우가 많다. 등기되지 않은 건축물은 무허가 건물이기 때문에 정부기관의 철거명령에 따른 건물가치 상실과 철거비용이 발생할 수 있으며, 부동산 매수자가 건물가치를 인정하지 않아서 매수가격이 그 만큼 떨어질 수도 있다.
만약, 중국법인 철수를 계획하고 있다면 먼저 등기되지 않은 토지사용권이나 건물이 있으면 등기증을 취득할 수 있는지 여부와 그와 관련된 비용을 조사한 후에 만약 등기를 위해서 추가 투입되는 비용이 등기가 안되어 있음으로 인해서 가치가 하락한 금액보다 적다면 시간을 두고 등기를 진행하는 것이 바람직할 것이다.
이택곤 BKC컨설팅 대표
