집값의 60% 넘게 빌린 주택담보대출이 은행권에서만 150조원 안팎으로 파악됐다. 이 같은 대출의 규모는 5년 만에 약 2.5배로 급증했다.
국회 정무위원회 소속 더불어민주당 제윤경 의원이 7일 금융감독원에서 제출받은 자료에 따르면 국내 은행들의 주택담보대출 중 담보인정비율(LTV·Loan To Value ratio)이 60%를 넘는 대출은 지난해 말 기준으로 139조원이다.
139조원은 주택금융공사 양도분(은행 계정의 약 10%)을 제외한 규모다. 금감원 관계자는 "주금공 양도분의 LTV 분포도 크게 다르지 않을 것"이라고 예상했다.
이를 토대로 은행권 주택담보대출 중 LTV 60% 초과분을 추산하면 153조원이다. 전체 은행권 주택담보대출 470조원의 약 ⅓을 차지하는 규모다.
금융위원회는 LTV가 60%를 넘으면 '고(高) LTV'로 분류하기로 했다. 2020년부터 국제결제은행(BIS) 기준 자기자본비율을 계산할 때 LTV 60% 초과 대출은 '고 LTV'로 보고 위험 가중치를 최대 2배로 높인다. LTV가 높아 위험한 만큼, 자본을 더 쌓으라는 취지에서다.
고 LTV 대출 153조원 가운데 LTV가 70%를 넘는 대출도 16조원에 달했다. 현재 투기과열지구·투기지역에 적용되는 LTV(40∼50%)는 물론 조정대상지역과 일반 지역에 적용되는 LTV(60∼70%)도 웃도는 대출이다.
LTV가 60∼70%를 넘는 대출은 지난 정부에서 규제 완화로 받았던 것일 가능성이 크다. 박근혜 정부가 LTV·DTI 규제를 풀어 부동산 경기를 띄우려 한 결과인 셈이다.
실제로 고 LTV 대출의 규모는 2010년 말 43조원에서 2012년 말 60조원, 2013년 말 67조원 등으로 비교적 완만하게 늘었지만, 2016년 말 160조원으로 급증했다.
지난해 '8·2 대책'에 2017년 말 잔액은 153조원으로 소폭 감소했지만, 5년 전(2012년 말)과 비교하면 고 LTV 대출 규모는 2.55배가 됐다.
고 LTV가 전체 주택담보대출에서 차지하는 비중도 2008∼2013년 10%대이던 게 2014년 25.3%, 2015년 34.7%, 2016년 35.9%, 2017년 32.5% 등으로 커졌다.
전체 주택담보대출의 평균 LTV 역시 2010년 말 43.6%에서 2013년 말 46.5%, 2015년 말 53.5%, 2017년 말 53.4%로 상승 곡선을 그렸다. 이제 웬만한 대출자는 집값의 절반 넘게 대출로 끌어 쓴다는 의미다.
이처럼 불어난 주택담보대출은 연체율 측면에서 보면 하향 곡선이다. 전체 연체율이 0.70%, LTV 70% 초과 대출의 연체율이 2.06%다. 2012년 말 연체율(전체 1.81%, LTV 70% 초과 대출 3.59%) 대비 하락세다. 금융당국은 이를 근거로 우리나라의 가계부채가 '관리 가능한 상황'이라는 설명을 내놓고 있다.
다만 고 LTV 대출을 비롯한 주택담보대출 규모가 이처럼 급증했는데도 연체율이 안정적인 것은 저금리 덕분이라는 해석이 지배적이다. 경기 침체나 금리 인상 등으로 언제든 악화할 수 있다는 의미다.
제윤경 의원은 "LTV는 경기부양 수단이 아닌 금융규제 수단으로, 금융당국은 LTV뿐만 아니라 총체적상환능력비율(DSR·Debt Service Ratio) 등을 종합적으로 분석해 가계부채가 시스템리스크로 전이될 가능성에 대비해야 한다"고 강조했다.
지난해 새로 취급된 주택담보대출 중 총부채상환비율(DTI·Debt To Income ratio)이 적용된 대출은 28조원(주금공 양도분 포함시 31조원 추정)이었다. 이 가운데 4조∼5조원은 DTI가 50%를 넘었다. 연소득의 절반 이상 빚 갚는 데 쓰였다는 의미다.
