내달 금리 인상 가능성 커져…서울 아파트값 이달 말부터 약세 전환
전셋값 국지적 상승…"공급 충분해 큰 불안 없을 것" 전망도
전문가들은 9·13 부동산 대책 발표 이후 나타나고 있는 서울 등 수도권 주택시장의 관망세가 일단 연말까지 계속 이어질 것으로 예상했다.
직방 함영진 빅데이터 랩장은 10일 "9·13대책의 강력한 대출 규제로 자금조달이 힘들어지면서 주택시장의 신규 진입이 힘들게 됐다"며 "1주택 이상 갈아타기 수요는 물론 실수요자들의 구매심리도 위축되는 분위기"라고 말했다.
함 랩장은 "전세가율이 떨어지면서 갭투자도 어려워졌고, 보유세 부담 때문에 추가로 주택을 구입하는데 고민이 많을 것"이라며 "그렇다고 매매가격이 급락하진 않겠지만 한동안 숨고르기 장세가 지속될 것"이라고 덧붙였다.
국민은행 WM스타자문단 박원갑 수석부동산전문위원은 "가격이 오를대로 올라 추격 매수가 부담스러운 상황이었는데 강력한 수요 규제로 매수·매도자들이 일제히 수면 아래로 가라앉은 분위기"라며 "거래공백이 당분간 이어질 것"이라고 말했다.
현재 강보합세인 서울 아파트값은 이르면 이달 말부터 지수상 하락세로 반전할 수 있다.
특히 내달 기준금리 인상 가능성이 커지면서 주택시장에 부담으로 작용할 것으로 전문가들은 보고 있다. 대출 규제가 강력한 상황에서 금리까지 오르면 파급력이 만만치 않을 것이라는 전망이다.
한 시중은행의 부동산팀장은 "현재 주택담보대출 평균 금리가 3.5%인데 올해 말, 내년 초 잇단 기준금리 인상으로 주담대 평균 금리가 4%를 넘어서면 신규로 집을 사려는 사람은 물론이고 기존 대출 보유자에게도 부담이 상당할 것"이라며 "주택 구매심리에 영향을 미칠 것 같다"고 말했다.
NH투자증권 김규정 부동산 전문위원은 "올해 1차 금리 인상폭이 크지 않더라도 미국과의 금리 격차를 줄이기 위해 내년에도 추가 인상을 단행할 가능성이 크다"며 "일부 저신용자의 주담대 금리가 현재 5%까지 높아진 가운데 기준금리가 오르면 은행의 금리 인상 폭은 더욱 가팔라져 주택시장의 위축 요인이 될 것"이라고 말했다.
10월 말 이후 본격화될 종합부동산세·1주택자 양도세 강화 등 9·13대책의 국회 통과 여부와 연말에 공개될 3기 신도시 후보지의 입지도 주택가격을 좌우하는 변수로 작용할 전망이다.
건국대 부동산학과 심교언 교수는 "현재 국내 경기가 좋지 않은데 금리 인상까지 겹치면서 하반기까지 서울 집값이 보합 내지 약보합세를 보일 것으로 예상된다"며 "다만 앞으로 3기 신도시 등 택지 개발이 본격화하면 개발이 진행되는 동안은 보상금이 풀리는 등의 이유로 인근 집값이 상승할 수 있다"고 말했다.
전세시장은 시기에 따라 국지적 상승세가 예상되지만 '전세대란' 수준의 시장 불안이 나타날 가능성은 적어 보인다.
일단 서울의 입주물량이 늘어난다. 부동산114 조사에 따르면 서울 아파트 입주 물량은 지난해 2만7천770가구에서 올해 3만6천여가구로 늘고, 내년에는 4만1천여가구로 증가한다. 2020년 입주 물량도 3만9천여가구로 올해보다 많다.
또 최근 급증한 갭투자자들이 내놓은 전세물건이 여전히 많고, 올해 들어 임대사업자 등록이 급증하면서 8년 이상 안정적인 전월세 공급이 가능하다는 점도 변수로 작용할 전망이다.
최근 들어 전세공급이 늘면서 서울 아파트 전월세 거래량 중 전세 비중은 70%를 넘어 75%에 육박한다.
김종필 세무사는 "9·13대책 발표 이후 보유세 부담을 줄이기 위해 기존에 보유한 주택으로 임대사업자 등록을 해야 하는지에 대한 질문이 가장 많다"며 "임대사업자 등록이 증가하면 연 5%씩 인상률이 제한되는 임대주택이 꾸준히 시중에 공급되는 효과가 있을 것"이라고 말했다.
우리은행 부동산투자자문센터 안명숙 부장은 "현재 규제지역은 대출이 막혀 있어서 자금 융통을 위해 월세를 전세로 돌리는 경우도 늘어날 수 있다"며 "겨울 방학·이사철 수요가 움직이는 곳이나 일부 재건축 이주 지역에선 국지적 강세가 예상되지만 단기적으로 전셋값이 급등하진 않을 것"이라고 말했다.
청약시장은 입지여건이 좋은 곳을 중심으로 꾸준히 내집마련 수요자들이 몰리며 인기를 끌 전망이다.
특히 이달부터 분양이 본격화하는 인천 검단·위례 등 2기 신도시는 11월 중·하순께 전매제한이 강화되기 전에 분양을 받으려는 수요가 몰릴 수 있다.
주택시장이 움츠러들면서 상가 등 수익형 부동산에 대한 관심이 높아질 것이라는 전망도 있다.
그러나 금리 인상 여파로 반사이익은 제한적일 전망이다. 수익률이 금리보다 낮은 역레버리지 문제가 발생할 수 있어서다.
한 시중은행 부동산 팀장은 "현재 강남 등 주요지역의 꼬마빌딩 수익률이 3%대에 그치고 있는데 시중은행의 대출 금리가 평균 4%대로 올라선다면 역레버리지가 생긴다"며 "상가 공실이 늘어나는 등 임대수익은 점점 하락하는 분위기이고 자본수익(시세차익)을 기대하기에도 불투명한 상황이어서 수익형 부동산 시장 역시 한동안 관망세가 나타날 것으로 예상된다"고 말했다.
