광역교통 계획대로 안되면 서울집값 잡기 힘들 듯
주변 주민들과 협의 등 상당시간 걸릴듯
정부는 경기 고양시 창릉동(813만㎡·3만8천 가구)과 부천시 오정구 대장동(343만㎡·2만 가구)에 제3기 신도시를 만든다고 발표했다. 작년 9월 수도권 신규 택지에 30만 가구를 짓겠다고 약속했던 '수도권 30만 가구 주택공급 계획'의 후속 조치다. 수도권에 신도시를 만들어 20만 가구를 짓고 신규 중소 택지에 10만 가구를 건설하겠다는 것이 당시 정부가 내놓은 수도권 주택공급 방안의 핵심이다.
종전까지 19만 가구의 입지가 나왔고, 나머지 11만 가구의 입지가 이번에 공개된 것이다. 이번에 새로 발표된 두 곳을 더하면 1만 가구 이상 규모의 3기 신도시는 모두 5곳이 된다. 여기에 신도시급 규모인 과천시 과천동(7천 가구)을 포함하면 3기 신도시에서 18만 가구가 공급되는 셈이다. 정부가 신도시를 만들어 공급하려던 20만 가구에 접근한다.
이번에 서북부 지역이 포함되었는데 지역안배 때문이 아닌지 의문이 제기되고 있다. 작년 12월에 공개한 수도권 3기 신도시는 남양주 왕숙(6만6천 가구), 하남 교산(3만2천 가구), 인천 계양 테크노밸리(1만7천 가구) 등 3곳으로 주로 동북부와 동남쪽 서남권지역이었다.
이번에 발표된 지역을 보면 적절하게 지역안배를 한 것으로 보인다. 신도시가 너무 한쪽에 몰려 있으면 집값 하락에 대한 우려로 지역주민들의 반발이 우려될 수 있고 장기적으로 교통망 확충을 통한 지역발전을 고려한 것으로 본다.
정부가 신도시 발표를 앞당긴 이유는 무엇일까?
당초 3기 신도시 잔여 물량 11만가구 발표 시점을 6월 말로 잡고 있었는데 계획보다 한 달 이상 앞당겼다. 국토부 관계자는 “지방자치단체와 협의가 예상보다 빨리 마무리돼 발표를 앞당기게 됐다”고 설명했다. 하지만 시장에서는 최근 꿈틀거리는 집값과 관련이 깊다고 보고 있다.
서울 집값이 바닥을 찍었다는 전망이 시장 곳곳에서 나오자 이를 억제하기 위한 목적이 깔렸다는 뜻이다. 실제로 이달 초 한국감정원이 발표한 5월 1주 차 강남구 아파트 매매가격 변동률은 0.00%로 보합을 기록했다. 작년 10월 4주 차부터 시작한 하락세가 6개월여 만에 멈춘 것이다. KB부동산의 4월 서울 매매전망지수도 전월보다 7.1포인트 오른 81.4를 기록하며 작년 9월 이후 처음으로 상승 전환했다. 4월 거래량도 2400건을 기록해 올해 처음으로 2000건을 넘어섰다.
경매 시장에서도 지난 4월 서울 아파트 경매 평균 낙찰가율은 97.6%로 나타났다. 전월(82.7%) 대비 크게 상승한 수치로 100%에 육박한다. 경매 시장에서 낙찰가율이 높아지는 것은 매매 시장에 대한 기대감을 의미한다. 서울 아파트 낙찰가율은 지난해 11월(106.97%) 정점을 찍고 4개월 연속 하락하다 최근 다시 급반등했다.
서울 아파트의 경매 건당 평균 응찰자 수도 6.96명으로 전달(5.92명)보다 1명 이상 늘었다. 아파트 공시가격이 발표되고, 올해 금리 인상 가능성이 사실상 사라지면서 서울 집값 바닥론이 넓게 퍼진 탓으로 신도시 발표를 앞당긴 것으로 해석되고 있다.
이번 조치로 서울 집값을 잡을 수 있을까?
수요가 몰리는 서울지역에서도 사당역 복합환승센터(1천200가구), 창동역 복합환승센터(300가구), 왕십리역 철도부지(300가구) 등 서울권 택지에도 모두 1만가구의 주택이 들어선다. 이 밖에 안산 장상(신안산선 신설역), 용인 구성역(분당선 구성역, GTX-A 신설역), 안양 인덕원(4호선 인덕원역) 등 경기권에도 4만2천가구가 지어진다.
입지가 뛰어난 서울지역과 3기 신도시 조성이 정부 계획대로 공급된다면 집값 안정에 상당히 도움이 될 것이다. 하지만 기존에 추진 중이던 3기 신도시와 중소규모 신규 택지에서도 토지보상과 관련한 주민 반발이 계속되고 최근 수도권 3기 신도시 주민들까지 사업백지화를 요구하며 반발 수위를 높여가고 있는게 변수다.
3기 신도시의 교통 문제 해결책은 계획대로 진행될까?
역시 신도시 입지가 공개된 시점에서 이제 최대의 관심사는 신도시 연계 광역교통체계와 인프라 조성이다. 광역교통 체계의 핵심은 지하철 등 대중교통 여건이다.
고양 창릉지구의 경우 인근에 원흥, 지축, 삼송지구가 있다. 은평뉴타운, 향동지구, 덕은지구가 둘러싸고 있다. 부천 대장지구는 작년말 신도시로 지정된 계양 테크노밸리와 붙어 있고, 인천 검단신도시가 주변에 있다. 다만 정부도 이 같은 문제를 인식해서 3기 신도시를 발표하면서 인근 지역도 수혜를 받을 수 있는 교통대책도 함께 냈다.
지하철을 신설한다든가 자동차전용도로를 새로 놓는 식다. 이렇게 되면 신도시 인근 지역 주민들도 교통시설을 함께 이용할 수 있다. 대규모 주택이 공급되지만 교통환경도 덩달아 개선돼 호재로 작용한다.
우선 고양 창릉 지구의 경우 새절역(6호선·서부선)부터 고양시청까지 14.5㎞ 길이의 고양선(가칭) 지하철이 신설된다. 화전역(경의중앙선)과 고양시청역 등 7개 지하철 신설역은 BRT(간선급행버스체계)로 연결된다. 국토부 측은 교통 체계가 확충되면 여의도에서 25분(서부선 이용), 용산에서 25분(경의중앙선), 서울 강남에서 30분(GTX) 정도면 고양 창릉 지구로 접근할 수 있다.
부천 대장의 경우 김포공항역포공항역(공항철도, 5·9호선, 대곡소사선)과 부천종합운동장역(7호선, 대곡소사선, GTX-B 예정)을 잇는 총 연장 17.3㎞의 S(슈퍼)-BRT를 설치한다. 청라 BRT를 S-BRT와 연계해 부천종합운동장역·김포공항역과 바로 연결하는 공사도 진행된다.
하지만 발표당시 장미빛 교통청사진을 내놓은 김포와 동탄 등지는 아직도 지하철 등 광역교통망 미비로 불만이 고조되고 있다. 아파트만 대량으로 지어지고 대중교통체계와 도시 인프라와 업무시설 등 즉 직주근법이 되지 않으면 또다시 서울 등 대도시로 사람들이 몰려 집값이 다시 오를 수밖에 없다,
이번에 발표된 입주 시기는 조금씩 다르겠지만, 전체적으로는 2028년 이후가 될 것으로 전망되고 있기 때문에 대중교통 확충에 만전을 기해야 한다. 하지만 토지보상에 따른 난항과 주 52시간 근무시행에 따른 늘어나는 공기와 예산이 늘어질 가능성올 본다면 정부서 예상한시기 대로 대중광중교통을 공급하는 것이 힘들 수 있다는 점을 체크해야 한다.
실제 지난해 12월 착공식을 한 수도권광역급행철도(GTX)-A노선이 실제로는 토지보상 절차가 남은 데다 지역 주민 반발이 거세 실시설계도 마무리되지 않아 공사에 들어가지 못하고 있다. 실시설계는 공법, 공기 등을 정하는 절차다 이 절차가 끝나야 본공사를 할 수 있다.
실시설계가 끝나도 토지보상이 변수다. 토지보상이 늦어져 부지 확보가 안 되면 연내 착공이 힘들 수도 있다. 즉 동시에 정부가 이미 발표해 진행하고 있는 수도권광역급행철도(GTX)도 차질없이 진행되는지 수시로 체크해야 한다.
박상언 유엔알컨설팅 대표
