분양가 상한제, 고분양가 악순환 차단에는 효과

정부가 지난  6일 민간택지 분양가상한제 적용 지역으로 '강남 4구'(강남·서초·송파·강동구)와 이른바 '마용성'(마포·용산·성동구) 등 서울 8개 구 27개 동을 지정하면서, 주택시장에  관심이 쏠리고 있다. 

국토교통부 주거정책심의위원회가 지정한 민간택지 분양가상한제 적용 지역을 보면, 서울 '강남 4구'에서만 22개 동이 몰렸고 '마용성'에서는 4개 동이 지정됐다. 다른 구에선 영등포구 여의도동이 유일하게 포함됐다. 국토부에선 지역을 선별해 동 단위로 '핀셋' 지정했다”는 설명이다.

이번에 지정된 '강남 4구' 22개 동은 일반분양을 추진 중인 재건축 사업지가 몰려 있다. 마포구 아현동, 용산구 한남동·보광동, 성동구 성수동1가 등 정비사업이 활발하고 한남동은 재개발사업 입찰 수주전이 과열되면서 고분양가가 우려되고 있다. 영등포구 여의도동 투자자들의 관심지역이라 상한제 지역으로 선정됐다. 

신규 주택 고분양가가 기존 아파트값을 자극하고, 뛰어오른 집값이 다시 새 아파트 분양가를 높이는 '악순환의 고리'를 끊어내는 정도의 효과는 발휘할 것으로 기대한다. 국토부는 분양가상한제 외에도 시장 안정을 위한 대책을 다각도로 강구할 방침을 거듭 밝히면서, 고가 아파트 거래자에게 강도 높은 자금 출처를 조사할 계획을 예로 들었다. 

하지만 상한제 대상 지역이 넓어질수록 '공급 부족'을 낳을 것으로 보는 시장의 우려가 있다. 또한 상한제에서 비껴간 서울 17개 구와 수도권 투기과열지구 등에서는 반사이익 기대 수요가 쏠리게 되는 '풍선효과'가 나타날 수 있다. 실제로 경기 과천과 광명, 하남, 성남시 분당구 등지는 최근 아파트값 상승률이 서울보다 높지만 이번에 상한제 지정 대상에서는 벗어났다. 

분담금은 치솟고 후분양은 어려워진 상황을 맞게 됐다. 민간택지 분양가상한제가 본격 시행되면서 강남 재건축 단지들이 직격탄을 맞게 됐다. 재건축초과이익환수제를 피해 2년 전 관리처분계획을 신청한 단지들은 이번 분양가상한제로 당시 예상한 일반분양가보다 3.3㎡당 1000만원 이상 기대손실을 볼 것으로 예상된다. 각 조합원의 분담금은 1억원 이상씩 늘어날 것으로 보고 있다. 

이주절차에 돌입하지 않은 단지들은 속도를 늦추며 분위기를 살필 수 있지만, 이미 이주한 단지들은 한 달에 수십억 원의 금융비용이 발생할수 있다.(정비업계에 따르면 강남3구의 관리처분계획 인가를 받은 재건축·재개발 단지 30여 곳 대부분이 분양가상한제를 적용받게 됐다. 서울 27개동에서 추진위원회를 설립했거나 안전진단을 통과한 초기 재건축 단지(재개발 제외)까지 합치면 126곳, 8만4000여 가구에 달한다. 이 가운데 강남4구에만 118곳, 8만1000여 가구가 몰려 있다.)

상한제 적용을 받으면 서초구 반포동 재건축 단지의 3.3㎡당 일반분양가는 관리처분계획 인가 당시 예상한 5000만원에서 3000만원 중반 이하로, 강남구 개포동·송파구 신천동 재건축 단지는 4000만원에서 3000만원 이하로 뚝 떨어질 것으로 보인다. 

분양가상한제 유예 기간에 걸려있는 단지들의 대응도 궁금하다. 우선 관리처분인가를 받은 정비사업 단지는 내년 4월까지 일반분양을 하면 상한제 대상에서 제외되는 예외 규정을 적용받는다는 점이 변수다. 따라서 관리처분인가를 받았거나 곧 받을 예정인 정비사업 단지 조합들은 내년 4월 이전 일반분양에 서둘러 나서면서 보증공사와 적극적으로 분양가 협의에 나설 가능성이 있다.

국토부 자료를 보면, 상한제가 적용되는 서울 27개 동에서 9월 현재 관리처분인가 또는 사업시행인가를 받았거나 최근 착공해 분양을 앞둔 단지는 강남구의 개포주공1단지 등 9곳, 서초구의 신반포3단지 등 14곳, 송파구 진주아파트 등 3곳, 강동구 둔촌주공 등 2곳, 마포구 아현2구역 1곳 등 총 29곳으로 집계됐다. 이들 단지 중에서도 석면철거 등의 문제로 시간이 많이 걸려 분양가 상한제에 걸릴 것으로 보인다.

유력 후보였지만 대상에서 빠진 서울 흑석동이나 경기 과천시는 한숨을 돌리는 분위기다. 그런데 2차 지정의 대상이 될 수 있다는게 문제다. 분양가 상한제 지정이 끝나는 것이 아니라 시장 상황에 따라 2차, 3차로 얼마든 지정할 수 있다고 국토부는 밝히고 있다. 

목동이나 흑석동, 과천은 분양가 상한제 대상에서 제외된 이유는 이들 지역에선 아직 분양이 임박한 단지가 없기 때문이라고 밝히고 있다. 하지만 언제든지 이들 지역도 추가로 지정될 가능성이 있다.  

국토부는 "참여정부와 다른 상황이다. 분양가상한제로 공급부족 없다"고 주장하고 있다. 결론적으로 과거 참여정부 때도 집값을 잡으려고 강력한 조치를 내놨지만 결국은 실패했다. 하지만 국토부는 “지금은 우리나라 주택 보급률이 100%를 넘고 서울의 보급률은 96% 수준까지 올라왔다”며 “참여정부 때와는 주택의 재고 수준이 달라 공급 여건 등이 훨씬 개선됐기에 그때와는 다르다”고 설명하고 있는데 전적으로 동의하기 힘들다.

단순히 주택보급률로 주택수요와 공급을 가늠하기 힘들다. 지금은 사람들이 정말로 살고 싶은 지역의 양질의 주택이 부족하기 때문에 특정지역의 주택이 오르고  있는 이유다. 또한 수요가 있는 지역에 매물이 부족해 집값이 오르고 있는 실정이다. 현정부에서 임대사업자 등록을 대거 유도해 매물이 씨가 말랐다. 또한 조정지역에서 양도세 중과로 매물도 전부 들어갔다. 따라서 기존 임대사업자의 매물이 나오게 하는 정책과 일반다주택자도 한시적으로 다주택자 양도세 감면 등 추가적인 대책이 나와야 공급부족이 해소될 수 있다.   박상언 유엔알컨설팅 대표