향후 5년간 종부세 증가 전망
"보유냐 처분이냐" 6월 1일 이전 결정이 중요
"양도나 증여, 용도 전환, 주택임대사업자 등록 등 다양한 방법 고려해야"
◆…서울 송파구 아파트 단지 모습(사진 : 연합뉴스)
향후 종합부동산세 부담이 크게 증가할 것으로 예상되고 있는 가운데, 주택 보유와 처분의 기로에 선 다주택자들의 결정의 시간이 다가오고 있다.
올해 6월 1일 이후 다주택자의 양도소득세 중과세율이 10%p 더 인상되고, 매년 6월 1일을 기준으로 한 해의 보유세가 부과되기 때문에 6월 1일 이전의 의사결정이 중요해 지고 있는 것.
15일 한국공인회계사회가 최근 발간한 '월간공인회계사 3월호'(주택 종합부동산세 상승과 주요 요인 분석 : 김예나 공인회계사)에 따르면 연간 5%의 시세 상승을 가정하고 국토교통부가 발표한 공동주택 공시가격 현실화율을 적용해 보유세를 추정하면 지난해 대비 올해(2021년 부과분)의 종부세 부담 증가율이 가장 클 것으로 예상되며, 향후 5년 간 꾸준한 증가가 예상된다.
김 회계사에 따르면 올해 시가 약 20억원의 주택 한 채를 단독명의로 보유한 것으로 가정할 경우, 지난해 229만원의 종부세는 올해 455만원으로 약 98.4% 증가하고 매년 상승해 5년 뒤인 2025년에는 1344만원에 달할 것으로 추정된다.
또한, 시가 약 20억원의 조정대상지역에 소재한 주택 2채를 보유한 경우에는 지난해 3077만원의 종부세는 올해 7770만원으로 약 158.4% 증가할 것으로 예상되며, 매년 상승해 5년 뒤인 2025년에는 1억3584만원에 달할 것으로 추정된다.
김예나 회계사는 "이처럼 꾸준한 상승이 예상되는 가운데, 종부세율 인상 등으로 1주택자와 조정대상지역의 2주택 이상(또는 3주택 이상)의 차이는 더 커져 다주택자의 종부세 부담이 커질 것으로 예상된다"고 설명했다.
■ 종부세 상승 요인은?
김 회계사는 종부세 상승 요인으로 ▲세율 인상 ▲공정시장가액비율 인상 ▲공시가격 현실화 등을 꼽았다.
세율은 납세의무자가 2주택 이하를 소유한 경우와 3주택 이상이거나 조정대상지역 2주택을 소유한 경우에 각기 달리 적용되는데, 2주택 이하를 소유한 경우에는 개정 전 0.5~2.7%→0.6~3.0%로, 3주택 이상이거나 조정대상지역 2주택을 소유한 경우에는 0.6~3.2%→1.2~6.0%로 인상됐다.
두 번째 요인은 공정시장가액비율 인상이다. 종부세를 산출할 때는 공시가격 합계에서 일정한 공제금액(6억원 또는 9억원)을 차감하고 여기에 공정시장가액비율을 곱해서 과세표준을 구한다. 2020년에 90%인 비율이 2021년에는 95%, 2022년에는 100%로 5%씩 인상된다.
세 번째 요인은 공시가격 상승과 현실화율 인상이다. 최근 주택 시세의 상승으로 올해도 공시가격이 높아질 것으로 예상되는 가운데, 지난해 11월 국토교통부가 발표한 '부동산 공시가격 현실화 계획'에 따르면, 정부는 현재 평균 69% 수준인 공동주택의 공시가격을 5~10년에 걸쳐 90%까지 현실화할 계획이다. 시세 15억원 이상의 공동주택은 2025년까지 5년에 걸쳐 더 빠르게 현실화 될 예정이다.
이 밖에 세부담 상한이 인상된 점도 종부세 부담에 영향을 준다. 종부세는 직전년도에 해당 주택에 부과된 종부세를 기준으로 당해연도 부과분에 대한 세부담의 상한을 두고 있는데, 조정대상지역 2주택 또는 3주택 이상을 소유한 경우에 세부담 상한이 기존 200%에서 300%로 인상됐다. 중과세율이 적용되는 법인(조정대상지역 2주택 또는 3주택 이상을 소유한 경우)은 세부담 상한이 적용되지 않는다.
법인 보유 주택의 종부세 부담은 특히 강화됐다. 정부는 법인이 보유한 주택에 대해 중과세율(단일세율)을 신설하고, 기본공제를 폐지했다. 개정 전에는 개인과 동일하게 누진세율을 적용했지만 법인이 2주택 이하를 소유한 경우에는 3.0%를, 3주택 이상 또는 조정대상지역 2주택을 소유한 경우에는 6.0%의 단일세율이 적용된다.
반면 고령자와 장기보유자의 세부담은 다소 감소했다. 만 60세 이상이거나 주택을 5년 이상 보유한 1세대 1주택자는 주택분 산출세액에서 '고령자세액공제'와 '장기보유세액공제'를 차감 받을 수 있다. 개정 후 고령자세액공제율은 10%p씩 인상되었으며, 공제한도 역시 70%에서 80%로 상향되었다.
아울러 지난해까지 부부가 공동명의로 1주택을 소유한 경우 1세대 1주택자 세액공제가 배제되어 형평성 논란이 제기됐는데, 부부 공동명의 1주택자에 대해서도 세액공제를 허용하도록 법이 개정됐다.
■ "6월 1일 이전의 의사결정 중요…다양한 절세 방법 필요"
김 회계사는 향후 종부세를 비롯한 주택의 보유세 부담이 늘어날 것으로 예상된다면서 특히 중과세 대상자의 경우 오는 6월 1일 이전의 의사결정이 중요한 시점이라고 강조했다.
김 회계사는 "최근 몇 년간 발표된 부동산 대책에 따라 주택과 관련한 세금 부담이 늘고 있다. 특히 올해는 종부세가 지난해 대비 큰 폭으로 상승을 할 것으로 예상되는 가운데, 향후 점진적으로 주택의 보유세 부담이 늘어날 것으로 생각된다"고 전망했다.
이어 "다주택자의 경우 매년 부담해야 하는 보유세 상승에 따라 지속적으로 주택을 보유할 것인지, 양도 또는 증여 등을 통해 종합부동산세 부담을 낮출 것인지에 대한 의사 결정이 중요한 시점"이라며 "이미 증여 시 취득세율의 중과는 지난해 8월 12일부터 적용되고 있지만, 올해 6월 1일 이후 다주택자의 양도소득세 중과세율이 10%p 더 인상되고, 매년 6월 1일을 기준으로 한 해의 보유세가 부과되므로, 6월 1일 이전의 의사결정이 중요할 수 있다"고 설명했다.
김 회계사는 그러면서 "이에 따라, 양도나 증여를 통한 인별, 세대별 보유 주택 수 및 합산 공시가액을 낮추거나, 용도 변경이 가능한 상가겸용주택 또는 오피스텔의 경우 용도 전환을 고려하고 빌라 및 다가구주택 등 종합부동산세 합산배제 세제혜택이 여전히 유지되는 경우 주택임대사업자로 등록을 고려하는 등 다양한 절세 방법이 필요할 것으로 생각된다"고 제언했다.
