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미국 주택 가격 급등…연준 자산매입 축소 가능성 커져

조세일보 | 강대경 기자 2021.07.21 15:10

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"1년 안에 공급 늘지 않으면 임대료 사상 최고치 찍을 것"

주거 비용 꾸준히 상승 중

임대료 상승이 연준 통화 정책에 영향 줄 수 있어

연준, 주택시장 과열 막기 위해 MBS 축소 주장

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◆…사우스 캐롤라이나주, 신규 주택 판매 광고판. (사진 로이터)
미국 주택 가격이 치솟고 있어 미국 연방준비제도이사회가 완화적 통화기조를 바꿀 가능성이 커지고 있다.

파이낸셜타임스(FT)는 21일(현지시간) 미국 주거비용이 커지고 있어 연준의 통화정책 기조를 뒤바꿀 수 있다며 관련 지표가 백악관과 연준, 민간 경제연구소에서 중요 지표로 빠르게 떠오르고 있다고 밝혔다.

토드 데이빗 샌프란시스코 주택대책연합 이사는 대유행이 시작한 뒤 침체했던 임대료가 크게 치솟고 있다고 전했다.

그는 "지금부터 1년 안에 주택 공급이 크게 늘지 않으면 샌프란시스코 임대료 가격이 사상 최고치를 찍을 것"이라고 우려를 표했다.

신문에 따르면 올해 들어 소비자물가지수(CPI)의 3분의 1을 차지하는 주거 비용이 중고차와 항공, 에너지보다 증가 폭이 적었다. 다만 2월 1.5% 상승했던 것과 비교해 6월엔 2.6% 오르는 등 주거 비용 상승세가 이어지고 있다.

주거 비용이 상대적으로 억제된다면 물가 상승세가 약화해 백악관과 연준이 기대한 일시적 물가상승에 부합할 수 있다. 다만 주택 가격이 계속 상승한다면 지금과 같은 물가 상승세가 오랜 기간 이어질 수 있다.

알리 울프 존다부동산자문사 수석경제분석가는 "시장이 2023년과 2024년에도 완전히 균형을 이루지 못할 것으로 본다"며 "임대료 상승이 단기간에 끝날 것으로 보지 않는다"고 말했다.

이어 "경제와 일자리가 계속 회복한다고 가정하면 임대료 상승은 계속 이어질 것"이라고 덧붙였다.

신문에 따르면 지금까지 미 경제에서 임대료 상승이 특별히 크지 않은 가운데 금리가 대유행 이전인 3% 수준까지 회복하지 않았다. 다만 임대료가 상승이 이어진다면 연준의 통화 정책에 영향을 미칠 수 있다.

연준이 선호하는 5월 근원 개인소비지출(PCE) 물가는 1년 전보다 3.4% 뛰었다. 이는 1992년 4월 이후 가장 큰 상승 폭이라 연준이 주거 비용 상승을 지나치기 어려워 보인다.

팀 듀이 오레곤대학교 경제학 교수는 "사람들이 중고차를 매달 사지 않더라도 임대료를 매달 낸다"고 밝혔다.

15일 제롬 파월 연방준비제도이사회 의장은 상원 은행·주택·도시문제위원회에서 주거 비용을 포함한 물가상승 상황에 날카로운 질문을 받았다. 이는 주거 비용이 정치적으로 민감해지고 있다는 뜻.

파월 의장은 "주택 가격이 앞으로 어떻게 될지는 모르겠다"며 "수요가 많은 상황이다"고 말했다.

이어 "주택저당증권(MBS) 금리가 오른다고 해도 수요가 많을 것"이라며 "공급에 달렸는데 이는 우리가 통제하기 어려운 일"이라고 밝혔다.

미국 주택 전문가들은 대유행 초기에 정체됐던 주택 건설이 현재 빠르게 이루어지고 있으나 공급 제약이 여전히 심각하다고 전한다.

일부 경제학자들은 대유행 상황에서 시행된 퇴거 유예 조치가 올해 말에 끝나면 집주인이 높은 주택 가격과 세입자의 소득 개선을 바탕으로 손실 소득을 만회하기 위해 임대료를 크게 올릴 수 있다고 우려를 표했다.

반면 다른 경제학자들은 주택 가격 상승이 문제가 되지 않으며 그 변화 속도가 느리고 순환적이라고 지적한다.

재닛 옐런 미국 재무장관은 저소득층과 중산층에 영향을 미칠 정도로 주택가격이 과열됐다고 밝혔다.

그는 CNBC와 인터뷰에서 "생애최초 주택 구매자거나 저소득자에겐 집값 상승이 큰 부담이 될 것"이라고 말했다.

금리 인상과 자산매입 축소를 준비하는 연준에서 주택 가격 상승과 관련한 논쟁이 일어났다.

연준 관계자들은 주택 시장 과열을 막기 위해 400억 달러 규모의 주택저당증권(MBS)을 빠르게 줄여야 한다고 주장하나 일부에선 그 효과가 작을 거라고 반박했다.
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